Dopo un rallentamento degli investimenti immobiliari e dei mercati a causa dell'aumento dei tassi d’interesse nel 2022, gli esperti del Center for Real Estate Research della Bayes Business School di Londra guardano a ciò che il 2023 riserva per il settore immobiliare.
"I professionisti del settore immobiliare stanno affrontando la sfida più grande della loro carriera. Per la prima volta in oltre un decennio - afferma Nicole Lux, ricercatrice presso la Bayes Business School - il mercato immobiliare europeo ha raggiunto un punto di inflessione e molti faticano a prevedere quando toccherà il fondo.
Questa flessione rappresenterebbe una curva di apprendimento ripida per molti professionisti del settore che si troveranno ad affrontare la curva discendente per la prima volta nella loro carriera. Dovranno imparare rapidamente a gestire i loro investimenti in tempi di incertezza.
Temo un falso ottimismo di fronte alle recenti avversità economiche, dato che gli shock agiscono tipicamente su un periodo di diversi anni.
La performance del mercato immobiliare è fortemente legata ai cicli economici, ma con un ritardo rispetto ad altre classi di attività.
La maggior parte del debito immobiliare ha una scadenza di tre-cinque anni, che naturalmente ritarda gli effetti degli shock economici e degli eventi geopolitici, come quelli che abbiamo visto con il Covid-19 e la guerra in Ucraina.
Alcune asset class hanno fatto progressi durante la pandemia, ad esempio in settori come la logistica".
È probabile che le classi di attività subiscano una correzione di valore post-Covid.
"L'impatto - continua Alex Skouralis, assistente ricercatore presso la Bayes Business School - sarà percepito in modo diverso nei vari settori. Gli asset immobiliari sono ora più esposti al rischio di una correzione al ribasso del valore. Tuttavia, non tutti i tipi di immobili saranno colpiti allo stesso modo.
L'ultimo rapporto della Bayes Business School sui prestiti immobiliari commerciali suggerisce che, sebbene l'aumento dei tassi di interesse sia una preoccupazione per i mutuatari, la tempistica delle scadenze dei prestiti fa sì che i tassi incidano solo sul 15-20% dei mutuatari o dei prestatori ogni anno.
D'altra parte, i valori immobiliari potrebbero continuare a diminuire mentre il resto dell'economia torna a crescere".
Conseguenze della correzione della valutazione del REIT
Dopo la correzione delle valutazioni dei REIT nel 2022, tutti gli occhi saranno puntati sul loro utilizzo e sulle loro applicazioni nel prossimo anno.
"Siamo particolarmente interessati a vedere come la correzione delle valutazioni proseguirà nel 2023", ha affermato Alex Moss, direttore del Real Estate Research Centre.
"In particolare, la nostra ricerca si concentrerà sul pricing implicito degli immobili quotati rispetto a quelli diretti, sulla quantificazione dell'impatto dei cambiamenti strutturali e ciclici nei diversi settori, sull'uso e sulle applicazioni dei REIT per i fondi multi-asset solution e sugli approcci di valutazione per strategie di investimento e sostenibilità di successo nel mercato immobiliare quotato.
Le correzioni del mercato degli investimenti immobiliari sono previste per i prossimi 12 mesi".
Nicole Lux afferma che, nonostante gli attuali cicli negativi, esistono anche opportunità di creazione di valore nella gestione degli asset immobiliari, citando tre aree chiave.
Ritiene che queste tre aree saranno i principali driver di valore per il futuro degli investimenti immobiliari tra il 2023 e il 2030:
1. Decarbonizzazione
"Affinché gli investimenti siano in linea con l'Accordo di Parigi, gli edifici devono ridurre il loro carbonio incorporato.
Si tratta delle emissioni che sono imprigionate nella struttura degli edifici - come l'acciaio, le finestre o l'isolamento prodotti per costruire, mantenere e ristrutturare un edificio - nonché del carbonio operativo sotto forma di emissioni derivanti dall'energia utilizzata per riscaldare, far funzionare gli elettrodomestici e altri usi finali.
Le costruzioni sono responsabili di circa il 40% delle emissioni globali di carbonio, eppure tutti i nuovi edifici devono funzionare a zero emissioni di carbonio a partire dal 2030 e gli edifici nuovi ed esistenti devono funzionare a zero emissioni di carbonio entro il 2050".
2. Considerazioni ambientali, sociali e governative (ESG)
"Anche l'immobiliare verde, la flessibilità e gli investimenti a impatto sociale stanno diventando sempre più importanti per gli investitori. Gli occupanti sono diventati più potenti ed esigenti e vogliono luoghi in cui vivere e lavorare.
Per attirare un maggior numero di acquirenti o di inquilini, i costruttori e i proprietari devono offrire ulteriori vantaggi o fornire servizi adeguati. Le opportunità includono edifici per uffici con tecnologia intelligente, servizi di prossimità e accesso a stazioni di ricarica per veicoli elettrici (EV), biciclette elettriche o punti di consegna per l'e-commerce.
I promotori immobiliari, gli investitori e gli altri stakeholder più lungimiranti comprendono l'importanza della sostenibilità. Non si tratta solo di ottimizzare l'efficienza energetica, ma anche di scegliere materiali ecologici".
3. Digitalizzazione e tecnologia
"Anche l'aumento dell'efficienza e la riduzione dei costi delle transazioni attraverso l'uso di soluzioni digitali sarà un fattore chiave per il prossimo anno e oltre.
Il "proptech" consente agli investitori di gestire i propri investimenti immobiliari a distanza, attraverso startup che offrono la configurazione e la gestione degli asset semplicemente utilizzando uno smartphone.
È molto più facile ottenere rendimenti positivi in un mercato in crescita o stabile e il 2023 sarà una sfida per gli investitori, ma ci saranno notevoli opportunità di ottenere rendimenti eccellenti per coloro che sono sufficientemente accorti", conclude Nicole Lux.
