Cdp: il mercato immobiliare e il Social housing (Report)

In un Paese come il nostro, tradizionalmente caratterizzato da un’incidenza della proprietà (prossima al 70%) tra le più alte in Europa e da un mercato degli affitti poco liquido e scarsamente dinamico, il protrarsi della crisi economico-finanziaria e il conseguente impatto sul reddito disponibile delle famiglie hanno determinato un’attenzione crescente in relazione sia al bene casa, sia alla sostenibilità del modello di sviluppo sociale.

Un elevato numero di famiglie manifesta sintomi di disagio abitativo:

-se il 10% circa mostra difficoltà nel pagamento di bollette, affitti o rate di mutuo

-oltre il 20% vive in abitazioni con strutture danneggiate o non adeguatamente riscaldate

-quasi il 60% considera le spese per la casa un carico pesante (l’incidenza sul totale delle famiglie è aumentata di quasi 7 punti percentuali in meno di dieci anni).

Ad oggi, il problema dell’alloggio non interessa esclusivamente le fasce più deboli della popolazione, ma riguarda un più ampio bacino di persone che, pur potendo fare affidamento su un reddito e su una condizione di relativa stabilità, ha significative difficoltà nell’accedere al mercato abitativo.

Se le situazioni di precarietà investono principalmente l’edilizia residenziale più propriamente di derivazione pubblica, quelle di disagio interessano categorie sociali che, non rientrando nei canoni di povertà economica previsti per l’ERP, né essendo in grado di accedere alla casa a condizioni di mercato, possono trovare nel social housing uno degli strumenti di sostegno.

In relazione alla sostenibilità del modello di sviluppo sociale, il mercato immobiliare italiano presenta un grado di rigidità elevato, che rischia di compromettere la possibilità di fornire una risposta adeguata ai fabbisogni espressi dalla società, principalmente a causa della scarsa liquidità del segmento degli affitti e della perduta capacità dei prezzi di rappresentare il punto di incontro tra dinamiche di domanda e di offerta. In questo contesto, la questione abitativa incide in modo sempre più rilevante sugli assetti urbani.

L’onerosità dei costi delle abitazioni, tanto nella componente d’acquisto quanto in quella in locazione, infatti, determina un progressivo spostamento della popolazione verso i Comuni limitrofi alle grandi aree urbane, generando nuovi problemi legati:

-sia al “consumo delle città” e all’adeguatezza delle infrastrutture per la mobilità

-sia alle infrastrutture sociali dei Comuni di cintura.

Un processo che confligge sia con la presenza di un patrimonio urbano abitativo privato “sommerso” (inutilizzato o utilizzato tramite affitti in nero), sia con una disponibilità potenziale di nuovi alloggi derivante dalla trasformazione e dal risanamento di immobili già esistenti di proprietà pubblica.

Ripensare il mercato residenziale

Da questo quadro emerge la profonda necessità di ripensare il mercato residenziale nel suo complesso, attraverso un autentico mutamento di paradigma all’interno del quale il bene casa recuperi un ruolo funzionale di sviluppo della società e vengano concepite soluzioni che, senza stridere con le esigenze della finanza pubblica, sappiano rivolgersi ad uno spettro di destinatari variegato e comprensivo anche dell’area di disagio abitativo.

Il social housing rappresenta un’opportunità che si delinea all’interno di un panorama dell’offerta abitativa residenziale pubblica caratterizzato da una progressiva riduzione delle risorse statali, dall’abbandono di politiche strutturali a favore di interventi straordinari e dal trasferimento delle competenze attuative alle Regioni.

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