I fondi immobiliari e i Reit stanno conquistando un’importanza crescente nel panorama dell’asset management globale. È il principale messaggio che emerge dal 29esimo Rapporto di Scenari Immobiliari su “I Fondi immobiliari in Italia e all’estero”, presentato a Roma nei giorni scorsi.
Sopra quota 2.500 miliardi
Sul piano internazionale, il 2016 chiude con un valore di circa 2.580 miliardi di euro, che rappresenta un aumento dell’1,2% rispetto all’anno precedente. Per la prima volta dopo diversi anni, i fondi immobiliari hanno evidenziato una crescita superiore a quella dei Reit, mentre è invariata la proporzione tra fondi immobiliari quotati e non quotati.
Le prospettive sono positive anche per il 2017, sebbene il tasso di crescita non sarà elevato, fatta eccezione per i fondi riservati tedeschi e, in misura minore, i fondi lussemburghesi. Il rischio derivante dal possibile aumento dei tassi di interesse è modesto, grazie a una minore vulnerabilità dei fondi immobiliari rispetto ai mercati finanziari.
Per quanto riguarda l’Italia, nel corso del 2016 il patrimonio netto dei fondi immobiliari (sulla base delle stime di chiusura dei bilanci) dovrebbe toccare i 47,8 miliardi euro, con un incremento del 4,6% sull’anno precedente. Il patrimonio immobiliare detenuto direttamente è già di 53 mld euro e potrà crescere fino a quasi 55 miliardi. I rendimenti medi sono in leggero calo, ma sempre positivi.
Speranza Trump
Nella classifica dei 100 asset managers più importanti nel mondo, 30 sono fondi-Reit: in questi veicoli si concentra circa il 35% del patrimonio totale, situato per circa la metà negli Stati Uniti, seguiti a breve distanza dall’Europa. A livello globale, hanno spiegato gli autori della ricerca, ci potrebbero essere effetti positivi sul real estate dalle politiche espansive dell’amministrazione Trump con un conseguente miglioramento dei mercati immobiliari.
Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari, ha sottolineato il dinamismo del mercato italiano: “Oltre agli operatori italiani, sono attese Sgr di proprietà internazionale che utilizzano questo strumento per operare, anche in modo intenso, sul mercato nazionale. Le prospettive, pertanto, potrebbero essere ancora più positive: il numero di fondi operativi è leggermente calato per la chiusura di quelli di tipo familiare, ma nel 2017 è atteso un leggero incremento.”
Verso soluzioni innovative
Tra gli altri, all’evento era presente Giovanni Cerrone, direttore generale di Sorgente Sgr, che ha fornito un’analisi di mercato: “Nel primo semestre 2016, per la prima volta, i rendimenti dei Fondi pensione e delle Fondazioni Bancarie hanno mostrato una flessione restituendo performance inferiori a quelle dei loro parametri obiettivo, rappresentati da inflazione, media quinquennale del Pil e indicizzazione del Tfr”. Da qui l’invito ad affiancare agli strumenti finanziari tradizionali “delle valide alternative, tra cui gli investimenti nel settore immobiliare.
Secondo Sorgente, un investimento in controtendenza dai rendimenti interessanti è rappresentato dai real asset che, come indica il termine, sono correlati all’economia reale e incidono direttamente sulla crescita del sistema economico, in particolare sullo sviluppo del livello di occupazione. Oltre che alle asset class immobiliari tradizionali, parliamo del business delle infrastrutture e per il trasporto idrico ed energetico: questi ambiti di intervento, oltre a presentare buoni livelli di redditività, incontrano l’interesse degli investitori istituzionali.
Le interviste della redazione
Paola Gianasso, vicepresidente Scenari Immobiliari
“A livello internazionale il settore immobiliare sta assumendo un peso crescente, con un ruolo sempre più importante da parte degli strumenti di risparmio gestito, che assorbono circa il 60% a livello globale. In Italia siamo al 30%, ma si tratta di un’incidenza doppia rispetto a dieci anni fa. La creazione di una nuova categoria da parte degli indici Standard & Poor’s dedicata proprio all’immobiliare apre nuovi spazi per attirare investimenti nel settore”.
Marco Sangiorgio, direttore generale Cdp Sgr
“Crediamo molto nei fondi immobiliari per sviluppare il nostro business.
Siamo acquirenti di immobili provenienti dalla Pubblica Amministrazione, che per definizione sono complicati.
Questo strumento ha un grande potenziale di sviluppo. Crediamo molto nel settore del residenziale in affitto, pensiamo ad esempio alle possibilità di sviluppo dello smart housing”.
Alberto Meloni, executive director asset management Idea Fimit Sgr
“Vi sono diversi fattori determinanti per il successo delle sgr immobiliari. In primis è fondamentale il prodotto, quindi la sgr e la qualità della sua struttura, infine il mercato, che si fa sempre più complicato e richiede una visione di lungo periodo. La competizione crescente nel settore impone di cercare nuove strade per fare business”.
Ivano Ilardo, amministratore delegato Bnp Paribas Reim Sgr
“Siamo davanti a un periodo di grandi sfide. Il mercato è molto difficile e lancia segnali contrastanti, tra rallentamento della crescita e grande interesse per l’investimento nell’immobiliare da parte degli operatori internazionali. Occorre attrezzarsi per intercettare il massimo di questa domanda. Il passaporto europeo renderà ancora più forte la competizione”.
Gottardo Casadei, studio Casadei
“L’industria finanziaria immobiliare italiana vale circa 60 miliardi di euro. I fondi quotati costituiscono una parte minoritaria rispetto al totale.
Nel 2016 sono state lanciate quattro Opa sui fondi quotati: questo ha aperto un nuovo scenario. Staremo a vedere se il dinamismo proseguirà nei mesi a venire. Di positivo c’è che sta calando lo sconto sul Nav”.
Paolo Berlanda, amministratore delegato di Polis sgr
“La priorità del mercato è liquidare i portafogli dei fondi che stanno arrivando a scadenza. Si tratta di uno scenario sfidante, considerando che il contesto nel quale ci muoviamo non è certo favorevole a queste operazioni. Occorre puntare a recuperare rapporto con il pubblico retail”.
Elena Carmen Branciforte, head of third partes portfolio fund manager di Generali Real Estate
“L’innovazione è fondamentale in questo settore. Nonostante il contesto di mercato molto difficile non c’è altra strada che cercare nuove soluzioni di mercato. L’immobiliare oggi garantisce rendimenti superiori ad altre asset class. Sul mercato c’è grande liquidità alla ricerca di rendimenti”.
Stefano Valentini, ceo Novigos Engineering
“Il rendimento è il grande neo dei fondi immobiliari. Pesano non solo l’andamento del mercato, ma anche l’aumento dei costi di gestione, che pesa sulle commissioni. La tecnologia può aiutare a migliorare la situazione, ripensando gli edifici e aumentandone la redditività”.
Questo articolo, con le videointerviste, è presente su REview di questa settimana. Leggi gratuitamente il numero completo!
