Nelle valutazioni immobiliari con il metodo del confronto di mercato si è diffusa la pratica di impiegare i prezzi di offerta (asking price) per gli immobili di confronto anziché i reali prezzi di compravendita. L’utilizzo dei prezzi degli immobili in offerta sembrerebbe trovare giustificazione nel fatto che nel mercato immobiliare del nostro paese non sempre risulta facile reperire i veri prezzi, e allorquando si rilevassero gli atti di compravendita degli immobili comparabili, con o senza l’ausilio dei database oggi disponibili, potrebbe essere messa in discussione la veridicità del prezzo dichiarato. Se si aggiunge che l’utilizzo degli asking price è previsto dalla recente norma UNI 11612:2015 sulla “Stima del valore di mercato degli immobili” ecco che il loro impiego sembra essere entrato di diritto nella pratica valutativa.
Ma le cose stanno veramente così?
Nella stima del valore di mercato con il metodo del confronto vale l’assunto per il quale il mercato fisserà il prezzo di un immobile allo stesso modo in cui ha stabilito i prezzi di immobili simili rilevati ai fini della stima. Il prezzo è un dato storico definito dal mercato e rappresenta la quantità di denaro realmente pagata per l’acquisto di un bene; il valore è un giudizio che esprime in termini previsivi il probabile prezzo di mercato secondo la stima del perito.
Per gli standard di valutazione “il valore di mercato è l’ammontare stimato per il quale un determinato immobile può essere compravenduto alla data della valutazione tra un acquirente e un venditore, essendo entrambi i soggetti non condizionati, indipendenti e con interessi opposti, dopo un’adeguata attività di marketing durante la quale entrambe le parti hanno agito con eguale capacità, con prudenza e senza alcuna costrizione”. L’ammontare stimato «si riferisce a un prezzo espresso in denaro pagabile per l’immobile in un’operazione di mercato corrente. Il valore di mercato è misurato come il più probabile prezzo ragionevolmente ottenibile sul mercato al momento della valutazione…» (Simonotti 2011). Reali e recenti prezzi di compravendita quindi sono necessari per la stima del valore di mercato degli immobili.
Prezzo di mercato e prezzo di offerta
Nella letteratura estimativa italiana ed internazionale il valore di mercato è una previsione del prezzo di mercato di un immobile, la sua stima si deve dunque basare conseguentemente sulla rilevazione dei prezzi di mercato. Gli standard valutativi sottolineano che il prezzo effettivo è l’elemento essenziale delle informazioni riguardanti la vendita.
Nel nostro Paese sono note le condizioni generali del mercato immobiliare e la difficoltà di reperire i prezzi di mercato degli immobili. La percezione di questa difficoltà si Il modo più semplice e diretto per aggirare il problema della rilevazione dei prezzi è il ricorso ai prezzi di offerta, ossia ai prezzi proposti unilateralmente dai venditori e dagli intermediari. L’uso dei prezzi di offerta nella stima del valore di mercato è improprio per definizione e per la natura intrinseca delle due grandezze. Il prezzo di mercato è un dato storico ed è stabilito in modo biunivoco tra parti con interessi contrapposti, tra acquirente e venditore, mentre il prezzo di offerta è temporaneo e unilaterale. Il prezzo di mercato e il prezzo di offerta sono diacronici e si avverano in due momenti differenti e in condizioni diverse: il prezzo di offerta si colloca all’inizio dell’eventuale trattativa ed è per sua natura effimero per successivi riposizionamenti, per strategie di vendita e per sconti legati alla trattativa; il prezzo di mercato si colloca invece a conclusione della trattativa ed è perciò unico, definitivo e immodificabile.
Nonostante questi argomenti inconfutabili, il riferimento ai prezzi di offerta trova accoglienza nel mondo delle valutazioni in Italia. È una convinzione diffusa che ai fini della stima si possano convertire i prezzi di offerta in prezzi di mercato con una percentuale di abbattimento, nella supposizione che il prezzo di offerta sia maggiore del prezzo di mercato. Dell’ammontare di tale percentuale non esiste alcuna misura, che tra l’altro risulterebbe assai ardua e costosa per la segmentazione del mercato immobiliare, l’andamento ciclico dei prezzi e l’evoluzione della domanda e dell’offerta. Nonostante ciò nell’ambiente estimativo circolano congetture sulla sua entità prive di riscontri reali, salvo quelli legati eventualmente alla circoscritta esperienza personale diretta.
L’impiego dei prezzi di offerta nel metodo del confronto di mercato ha indotto a proporre l’uso del rapporto tra il prezzo di mercato medio e il prezzo di offerta medio (in altri termini il complemento all’unità della percentuale di abbattimento). In questo modo si possono correggere i prezzi di offerta degli immobili comparabili rilevati, in modo da trasformarli in prezzi di mercato fittizi. Tuttavia questa pratica si risolve in una petizione di principio. Per applicare rigorosamente il rapporto è necessario disporre di un campione di immobili per ognuno dei quali si dispone del prezzo di mercato e del corrispondente prezzo di offerta. Il rapporto sarebbe costituito dalle due medie. In subordine si potrebbero rilevare due differenti campioni, anche di diversa numerosità, uno di prezzi di mercato e l’altro di prezzi di offerta sempreché di immobili ricadenti nello stesso segmento di mercato. Tutto ciò sarebbe utile ai fini di una statistica su un fenomeno del mercato immobiliare (lo scarto tra i prezzi richiesti e quelli pagati), ma sarebbe ridondante ai fini della stima del valore di mercato una volta che i prezzi veri sono stati già rilevati per calcolare il rapporto.
Un ripiego per il calcolo del rapporto potrebbe considerare l’uso di una quotazione a numeratore e la media di un campione di prezzi di offerta a denominatore. Se la quotazione media è stata calcolata statisticamente come media di prezzi di mercato di un campione dello stesso segmento di mercato, allora questi ultimi prezzi sono disponibili ma probabilmente non a disposizione del perito; se la quotazione media è stata fissata in altro modo o si riferisce a ambiti più ampi del segmento di mercato, il rapporto diviene inconsistente.
Norma UNI e motivazioni extra-valutative
Con la Norma UNI 11612:2015 Stima del valore di mercato degli immobili, che “definisce procedimenti di determinazione del valore di mercato degli immobili, secondo norme specifiche e criteri oggettivi conformi agli standard di riferimento”, viene introdotta in Italia la possibilità di utilizzare gli asking price.
La norma dapprima afferma che il metodo il confronto di mercato “si può applicare a tutti gli immobili per i quali sia disponibile un sufficiente numero di recenti, documentate e attendibili transazioni” (prezzi di mercato), per proseguire poi ammettendo che “al fine di rilevare la congiuntura di mercato, oppure nel caso di stime in cui in un periodo recente siano avvenute insufficienti, non rilevabili e/o inattendibili transizioni (nel segmento di mercato di riferimento), laddove il committente nella fase sottoscrizione della lettera d’incarico sia stato informato preventivamente delle potenziali criticità, previa analisi di compatibilità delle specifiche caratteristiche immobiliari, in via residuale potranno essere prese in considerazione le richieste di prezzi per immobili simili offerti in vendita (asking price)”. Secondo la norma quindi i prezzi di offerta, seppure sotto condizioni restrittive e “in via residuale”, possono essere utilizzati nella stima del valore di mercato per comparazione. Non ci si può non chiedere che validità abbiano i prezzi di offerta in un segmento di mercato in cui vi siano “insufficienti, non rilevabili e/o inattendibili transizioni”. In un simile mercato secondo quale criterio si formulerebbero i prezzi di offerta?
Può accadere che nel segmento di mercato di riferimento le transazioni siano poche, non rilevabili e/o inattendibili per una serie innumerevole di circostanze ricorrenti nel tempo. E appare impossibile che la metodologia estimativa, la best practice e gli standard valutativi non considerino questa evenienza. In queste circostanze e quando non è applicabile il metodo del confronto si ricorre agli altri metodi estimativi che determinano il valore di mercato basandosi sul mercato degli affitti, su tanti mercati quante sono le possibili trasformazioni dell’immobile da valutare, su altrettanti mercati quante sono le possibili integrazioni con altri immobili, e ancora con il mercato delle costruzioni.
Il committente preferisce essere informato sulla razionalità della stima piuttosto che sulle potenziali criticità di un modo improprio di procedere. In questa ottica l’uso degli asking price sembra divenire una contraddittoria ammissione, priva di fondamento estimativo e legata a motivazioni extra-valutative.
Occorre ricordare che nella grande famiglia degli standard valutativi rientrano gli standard di rilevazione dei dati di mercato, che offrono una serie di norme volte a fornire un comune strumento di rilevazione con il quale raccogliere, archiviare e scambiare i dati e le informazioni del mercato immobiliare. Questi standard affrontano anche la problematica della veridicità dei prezzi di mercato riportati negli atti, così alcuni tipi di compravendita non sono ritenuti validi ai fini della rilevazione quando riguardano le vendite all’asta, le vendite tra parenti o tra imprese affiliate o i passaggi di quote tra comproprietari, le vendite che riguardano gli enti con finalità benefiche, educative e caritatevoli, e così di seguito (Ciuna, Simonotti 2011).
Sulla prova di veridicità dei prezzi riportati negli atti di compravendita con la certificazione di parte terza secondo la UNI 11558:2014, il valutatore immobiliare ha “requisiti di conoscenza, abilità e competenza” sufficienti da potere discernere i dati di mercato raccolti.
Gli standard di rilevazione hanno per oggetto l’insieme degli atti di compravendita, e per loro il prezzo di offerta non appartiene a questo insieme. Infatti il prezzo di offerta appartiene all’insieme dei prezzi di offerta, le cui elaborazioni riguardano generalmente gli annunci di immobili attualmente in vendita, di immobili con offerta condizionata e di immobili che non sono stati venduti nel periodo previsto dalla mediazione o sono stati rimossi dalle inserzioni perché invenduti.
