Lo strano caso della Metro C di Roma e dei prezzi delle case (Report)

Il fatto che uno dei principali problemi della città di Roma siano i trasporti è tanto evidente da essere un luogo comune. Così come, del resto, è un dato di comune esperienza che le grandi città sono rese attraenti da una solida rete di pubblico trasporto che permette loro di prosperare, riducendo i costi di congestione e le emissioni. È ancora noto che l'aumento del valore dei terreni (e degli immobili) può dipendere dall'impatto positivo sul benessere delle città dello sviluppo di nuove infrastrutture di trasporto.

Ma Roma sembra fare eccezione a queste comuni convinzioni. 

La Banca d’Italia ha appena pubblicato un lavoro che valuta l'impatto della costruzione della "Metro C" - terza linea della metropolitana di Roma - sul mercato immobiliare e sull'attività economica locale (The impact of “Metro C” in Rome on the housing market, Temi di discussione n. 1394). 

Il punto di partenza (tradizionale) è che le nuove infrastrutture riducono la congestione e aumentano il numero dei pendolari che utilizzano il trasporto pubblico migliorando la qualità dell'aria; in queste aree la domanda di alloggi dovrebbe aumentare e il costo di acquisto o di affitto delle abitazioni dovrebbe aumentare.

Per Roma la Metro C è davvero importante: attraverso 22 stazioni, collega il centro della città con la periferia est, al di fuori del Grande Raccordo Anulare; con 18,1 km è la terza linea metropolitana. E Roma conta solo 1,35 km di linee metropolitane ogni 100.000 abitanti, contro i 2,96 di Milano o i 3,87 di Londra. Nella Capitale è più alto grado di utilizzo dell'automobile,  63 autovetture su 100 abitanti contro le 49 di Milano o Napoli. 

Ma veniamo alla complessa e precisa analisi della Banca d’Italia che rileva un significativo impatto negativo della nuova infrastruttura sui prezzi medi delle case nelle aree periferiche interessate (anche circa del 5% nella fascia più alta dei prezzi). E questo fenomeno risulta abbinato ad un notevole aumento della quota di popolazione straniera nelle medesime aree. 

In base alle evidenze, la metropolitana sembra percepita come un vantaggio dalle famiglie più povere e come uno svantaggio per quelle più ricche. E quest'ultimo effetto può essere collegato sia alla metropolitana in sé (ad esempio, a causa del rumore, della diminuzione della sicurezza, o della difficoltà a trovare parcheggio) sia proprio dall'afflusso di popolazione straniera. Queste le conclusioni dello studio della Banca d’Italia.

È difficile ritenere che questo fenomeno della diminuzione dei valori immobiliari possa essere, di per sé,  esclusivamente romano, anche se vanno considerati due elementi rilevanti, forse specifici della Capitale. Il primo è la grande estensione dell’area metropolitana di Roma che ricomprende zone periferiche molto differenziate, che si sono sviluppate inglobando le borgate storiche costruite negli anni trenta lontano dal centro e al di fuori del Piano regolatore. Ne è conseguito uno sviluppo a macchia di leopardo in cui zone a carattere residenziale, anche in villini, si sono accompagnate a grandi edifici popolari, con qualità abitative e tipologia di abitanti molto diversificate.

Il secondo aspetto è la notevole crescita della popolazione straniera residente nella città metropolitana di Roma, la più numerosa in Italia  (500/600 mila, intorno al 13% della popolazione), che si è sviluppata anche nei comuni dell’hinterland e che punta alla metropolitana come mezzo di trasporto per recarsi al lavoro.

Queste considerazioni aiutano forse a meglio comprendere l’analisi della Banca d’Italia e, anche, a ricordare come sia complesso il mercato immobiliare e come il suo andamento dipenda costantemente da più variabili, a livello sia macro che locale, non sempre facili da prevedere.

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