BNP Paribas REIM: immobiliare, il 2024 l'anno giusto per tornare a investire

Da quando la politica monetaria di Stati Uniti ed Europa si è fatta più aggressiva, gli asset immobiliari hanno iniziato ad attraversare una turbolenta fase di repricing, la quale ha portato a un significativo calo del loro valore e che è tutt’ora in corso. Capire quando questo trend segnerà un’inversione è fondamentale per quegli investitori che cercano di individuare il momento opportuno di investire e, fortunatamente, il 2024 potrebbe rappresentare quel momento.

Innanzitutto, è opportuno chiarire che l’immobiliare, come tutti i private market, presenta dei prezzi che sono difficili da determinare a causa del livello di trasparenza. Infatti, a differenza di quanto si osserva nei mercati pubblici, in cui qualsiasi attività può essere prezzata in qualsiasi momento durante le ore in cui le borse sono aperte, un edificio sarà oggetto di trading verosimilmente per poche volte nel corso del suo ciclo vitale e le sue valutazioni saranno fatte al massimo una volta a trimestre. Pertanto, prezzare un immobile è un’operazione complessa, che combina i rendimenti attesi con il costo del capitale (o del prestito nel caso dei creditori) nel momento in cui si decide di investire. Ebbene, i primi possono subire gli effetti di componenti macro, come i megatrend, e di componenti micro, mentre il secondo si modifica assieme alle dinamiche del mercato, come abbiamo imparato recentemente.

Non è un caso se, tra il 2018 e il 2022, quando i tassi d’interesse hanno raggiunto livelli storicamente bassi, i rendimenti del settore immobiliare hanno registrato performance altrettanto basse, con 43 su 45 mercati presi in esame per questa analisi che hanno toccato i punti più infimi di quei cinque anni. Ciò ha comportato l’aumento del valore di mercato degli asset. Tuttavia, con l’inversione di tendenza che si è avuta nel 2022, anche il real estate ha iniziato a osservare perdite di valore in tutta Europa. Osservando il fenomeno da un’altra prospettiva, potremmo dire che questa pressione al ribasso si è innescata quando il differenziale tra tassi d’interesse delle obbligazioni governative e rendite real estate si è attestato a soli 60 punti base alla fine del 2022.

Da un punto di vista analitico, questi due parametri sono stati misurati a cadenza trimestrale a partire dal 2007 fino a tutto il 2023, per un totale di 68 osservazioni per ogni mercato. A un primo sguardo, il primo elemento che salta all’occhio è che la correlazione che dovremmo osservare tra le due non è così evidente: il coefficiente si attesta solo a 0,65. Tuttavia, la situazione cambia quando alle correlazioni si aggiunge un lag temporale per i rendimenti immobiliari (in questo modo, i tassi dei bond saranno messi a confronto con i rendimenti di N trimestri dopo). Applicando questa revisione, la correlazione aumenta, fino a raggiungere il suo massimo con le rilevazioni successive di 6 trimestri, a dimostrazione che i cambiamenti della politica monetaria hanno bisogno di tempo per essere assorbiti e questo perché non si possono ignorare tutte quelle fasi come l’individuazione di un asset in cui investire, la negoziazione, la due diligence, fino alla strutturazione e il finanziamento del debito; tutte pratiche che portano il prezzo di un immobile ad essere definito anche mesi prima della chiusura di una trattativa.

Ma perché queste considerazioni sono importanti per lo scenario attuale? La risposta sta nel fatto che nel quarto trimestre del 2023 c’erano numerosi elementi che suggerivano che la politica monetaria sarebbe cambiata e l’andamento dei tassi d’interesse avrebbe potuto invertire la sua direzione, quando hanno vissuto un drastico calo di 80 punti base in mercati chiave come la Germania, la Francia e il Regno Unito. Questo potrebbe essere un segnale del fatto che anche i rendimenti degli immobili potrebbero iniziare a ridursi, a seguito del lag temporale visto in precedenza, portando al tanto atteso aumento del valore.

Prima di concludere, è importante esaminare un’ulteriore variabile di sistema molto importante, ovvero la crescita degli affitti, che, assieme agli altri due parametri visti in precedenza, è parte importante dell’equazione. Infatti, da un lato, una crescita sostenuta degli affitti può spingere il valore di un asset a rialzo e, dall’altro, un investitore sarebbe disposto ad accettare rendimenti inferiori in cambio di un flusso di affitti elevato. Ebbene, guardando ai fondamentali che determinano questo parametro, come la domanda e l’offerta di spazi, si può osservare una marcata differenza tra settori; in particolare, ci aspettiamo una sovraperformance della logistica, degli hotel e dell’healthcare per quanto riguarda la dimensione commerciale e ci aspettiamo che gli asset di questa categoria saranno i primi a osservare una riduzione dei rendimenti.

Pertanto, noi BNP Paribas REIM, ci aspettiamo che quest’anno i prezzi degli asset immobiliari si stabilizzeranno e torneranno a crescere nel prossimo, ma queste tempistiche potrebbero essere anticipate, se la reazione della politica monetaria sarà repentina come ha già dato prova di poter essere in passato. Ma, indipendentemente da ciò, il 2024 si prospetta essere una anno ottimale per investire nel real estate: la chiarezza sull’andamento dei tassi d’interesse dovrebbe aumentare, ma le tempistiche viste prima per assorbire gli effetti devono spingere gli investitori a investire oggi, così da poter beneficiare a pieno della fase ascendente del nuovo ciclo economico.