Le tendenze oggi in atto sul mercato dei mutui sono ormai molto chiare: il mercato dei mutui residenziali dal secondo trimestre 2017 è entrato in una nuova fase di contrazione, la prima a partire da fine 2013. Ma quale è il fattore che ha inciso maggiormente?
Dietro la riduzione delle nuove erogazioni, c’è un marcato calo dell’attività di surroga e rifinanziamento, non controbilanciato da una proporzionale crescita delle erogazioni di mutui per acquisto casa. Da cui il gap emergente e la contrazione di mercato. Banca d’Italia ha registrato per il secondo trimestre 2017 una riduzione dei nuovi flussi erogati pari al -1,8% e, in attesa dei dati ufficiali relativi al terzo trimestre, Assofin, associazione di settore che rappresenta le principali banche attive sul mercato, riporta un calo dei volumi delle nuove erogazioni pari a circa il -10% sul periodo luglio-settembre.
In questo contesto, il sistema finanziario nazionale sta comunque continuando a fare “la sua parte” per supportare quei nuovi mutuatari interessati a intraprendere il progetto casa. I prezzi lato offerta mutui sono infatti rimasti sostanzialmente stabili nel corso dei primi 9 mesi dell’anno: se prendiamo a riferimento una operazione di mutuo di acquisto casa per 140.000 euro, durata 20 anni, con valore immobile 220.000 euro, la media trimestrale dei migliori spread per mutui a tasso variabile è rimasta , durante il 2017, attorno all’1,0% mentre la media dei migliori spread per mutui a tasso fisso si è stabilizzata attorno allo 0,4%. Spread così bassi che si possono quasi definire “spread di occasione”.
Ma la gran parte dei mutuatari esistenti che potevano approfittare della surroga per ridurre l’importo della propria rata, l’hanno già fatto nel corso degli ultimi 2 anni. Al tempo stesso i nuovi mutuatari che potrebbero investire nella casa, approfittando di quotazioni immobiliari contenute e allettanti, continuano a crescere, ma oggi come oggi, a ritmi decrescenti. I dati dell’Agenzia delle Entrate mostrano infatti sul secondo trimestre 2017 una crescita del numero delle compravendite che sta perdendo momento, trimestre su trimestre: si è passati infatti dal +23% di crescita delle compravendite residenziali del secondo trimestre 2016, al +18% del terzo trimestre, al +13% del quarto trimestre per arrivare sino al +9% del primo trimestre 2017 e al +4% del secondo trimestre 2017.
Sicuramente ci si augura un’inversione di tendenza. Perché questa dinamica in atto possa invertirsi, sarà necessario che sempre più privati e famiglie riaprano il cantiere acquisto casa, in passato spesso abbandonato in attesa di segnali di miglioramento circa proprie prospettive reddituali e di crescita economica. Lo scenario rimane ideale, con spread vicini ai minimi storici e valori degli immobili molto interessanti. Ma guardando al futuro la situazione potrebbe migliorare e la sensazione rimane di outlook “positivo”. Se per i prossimi mesi l’aspettativa è quella di una prosecuzione delle tendenze oggi in atto, con una normalizzazione della domanda di surroghe e una crescita limitata delle compravendite immobiliari, il contesto complessivo sembra tuttavia in via di miglioramento. Le preoccupazioni economiche percepite da privati e famiglie si stanno affievolendo, le previsioni di crescita economica nazionale sono in progressiva revisione al rialzo, lo scenario politico non sembra sarà caratterizzato da nuove tensioni politiche a breve. Questi sono tutti elementi “soft” ma fondamentali quando si parla della più importante decisione finanziaria della propria vita, la decisione di acquisto casa. In questa direzione il mercato dei mutui potrebbe progressivamente riprendersi nel corso del 2018 ed entrare in una successiva fase di crescita, trainato da una nuova accelerazione delle compravendite di immobili.
