“Solo attraverso una rinnovata iniezione di credito e un’ulteriore revisione dei prezzi si possono prefigurare scenari nuovamente espansivi per il mercato immobiliare”.
Sono queste le conclusioni a cui giunge l’analisi congiunturale di Nomisma contenuta all’interno dell’“Osservatorio sul Mercato Immobiliare novembre 2014” relativa alle 13 grandi città italiane.
Per Nomisma il 2014 dovrebbe rappresentare l’anno d’inversione ciclica, con una ripresa delle quantità scambiate, anche se più contenuta delle aspettative.
L’anno dovrebbe chiudersi con un incremento degli scambi di abitazioni del 3,7% a livello nazionale, dato ben lontano dai livelli delle precedenti fasi di inversione ciclica di mercato – 37% nel 1976, 17% nel 1985 e 9% nel 1997.
Con riferimento, poi, ai mercati delle 13 principali città italiane il preconsuntivo Nomisma evidenzia un’inversione del ciclo più significativa, pari al 5,5% di compravendite di abitazioni su base annua.
Analizzando le fasi storiche precedenti 1971-1978 (3 anni di crescita e 4 di calo), 1978-1987 (3 anni di crescita e 6 di calo), 1987-1999 (5 anni di crescita e 7 di calo) e 1999 – in corso (9 anni di crescita e, secondo le previsioni di Nomisma 7 anni di calo), dopo il raggiungimento dei picchi di espansione del mercato degli scambi si assisteva ad un aggiustamento dei prezzi, fenomeno che, in corrispondenza dell’ultima fase negativa del ciclo, tuttora in corso, si è manifestato con una intensità più contenuta e diluita nel tempo.
L’allungamento della fase recessiva (evidente già a partire dal 2012), inizialmente affrontata limitando la revisione al ribasso dei pezzi di riserva, ha comportato nell’interpretazione di Nomisma “un significativo cambiamento in termini di adeguamento delle aspettative”, a riprova dell’accresciuta consapevolezza sul fronte dell’offerta delle difficoltà di alienazione degli asset immobiliari.
Non è ancora esaurita la flessione dei valori nominali per poter indicare come effettiva la fase di miglioramento ciclico. Seppure la flessione del 2014 risulti inferiore rispetto a quella del 2013, si è di fronte a “un arretramento significativo e comunque più consistente di quello del 2012”.
Dal 2008 ad oggi si è registrata una crescita di metri quadrati di abitazioni acquistabili con un’annualità di reddito – con un picco di 6 mq quest’anno – dovuta al calo dei prezzi e a una riduzione meno sensibile del potere di acquisto delle famiglie. Nonostante questo, la ripresa del mercato continua ad essere ostacolata dall’incertezza delle condizioni economiche e lavorative delle famiglie, a cui si accompagna il razionamento ancora in atto della componente creditizia.
La ripresa - per Nomisma – presenta segnali “ancora deboli e latenti” sul fronte delle compravendite, mentre nulla è ravvisabile negli altri indicatori di mercato che confermano “una condizione di stagnante illiquidità degli immobili”.
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