Il real estate in Italia sta attraversando una fase di rinnovamento, ma gli strumenti che guidano i processi di sviluppo in alcune situazioni stentano a tenere il passo.
Drees & Sommer ha recentemente rilasciato una nota sul tema, con un focus sul partnering e sulle potenzialità di questo approccio.
Secondo Drees & Sommer è “necessario un ribaltamento di prospettiva che escluda logiche conflittuali nei rapporti tra committenti, progettisti e imprese e proponga schemi collaborativi e trasparenti. Il ricorso a contratti di partnering permette la condivisione delle conoscenze tecniche, la programmazione efficace delle tempistiche e l’ottimizzazione delle risorse economiche”.
Il partnering è uno schema che permette diverse forme di accordo, accomunate dai principi di trasparenza, efficienza e collaborazione tra le parti.
Secondo la definizione dell’European Construction Institute (ECI), il “partnering è un approccio manageriale utilizzato da due o più organizzazioni per raggiungere obiettivi aziendali specifici massimizzando l'efficacia delle risorse di ciascun partecipante. L'approccio si basa su obiettivi comuni, su un metodo concordato di risoluzione dei problemi e sulla ricerca attiva di miglioramenti continui e misurabili.”
La sua applicazione prevede opzioni contrattuali più o meno complesse e impegnative, che possono essere riassunte in 3 tipologie.
Project Alliance: creazione di una società di scopo con la partecipazione paritaria di committenza, progettista e impresa, dedicata allo sviluppo del progetto fino alla consegna.
Project Partnering Contract (PPC): stipula di un unico contratto multi-parti che vincola committenza, progettista e impresa dalle prime fasi dell’operazione.
Integrated Project Delivery (IPD): costituzione di un team di progetto che mette insieme committenza, progettista e impresa, nel rispetto dei ruoli di ciascuno.
“Questo approccio presuppone una condizione di fiducia che incontra inevitabilmente alcune resistenze: elementi come la diffidenza dei committenti nei confronti delle imprese di costruzioni, la perdita di centralità dei progettisti, la reticenza delle imprese nel garantire la trasparenza della contabilità con fornitori e subappaltatori, frenano qualunque slancio innovativo.
Come altri processi complessi la realizzazione di un’opera immobiliare richiede la partecipazione attiva di un grande numero di persone con ruoli diversi, chiamate a lavorare insieme in stretto coordinamento. Nel nostro caso le persone coinvolte appartengono, semplificando, a tre gruppi principali: la committenza, i progettisti e l’impresa di costruzioni. Gli interessi di questi attori non sono perfettamente coincidenti ma convergono su un obiettivo comune, il successo dell’operazione che devono realizzare insieme utilizzando al meglio le forze in campo. L’idea che questo processo comporti a priori dinamiche conflittuali è un grande equivoco che dobbiamo semplicemente superare. Dovremmo considerare il litigio per quello che è, un’attività che consuma tempo e risorse, un’eccezione, uno scenario da evitare fino a quando non diventi davvero imprescindibile. La condizione naturale, la regola, dovrebbe essere lo spirito collaborativo. E’ importante quindi effettuare un ribaltamento di prospettiva ed esplorare formule capaci di arginare la conflittualità e incoraggiare la collaborazione. Queste formule possono essere riassunte in un’unica parola che le rappresenta tutte: partnering.
I presupposti necessari di questo approccio rappresentano forse l’aspetto più delicato.
Il primo presupposto, quello fondamentale, è la fiducia reciproca. Per potersi fidare il committente deve essere in grado di selezionare i suoi partner sulla base di criteri rigorosi, in una fase in cui non solo l’oggetto (l’opera edilizia da realizzare) ma anche la sua descrizione (il progetto) non sono ancora disponibili. Questi criteri devono basarsi sulla valutazione, appunto, della piena affidabilità del progettista o dell’impresa in termini qualitativi, economici e di processo. In altre parole, per essere funzionale al raggiungimento degli obiettivi la fiducia non va intesa come atto di fede ma come scelta consapevole.
Il secondo presupposto è diretta conseguenza del primo. Gli accordi di partnering possono sviluppare la loro piena potenzialità solo se affiancati da gestione open-book di contratti d’appalto cost+fee con prezzo massimo garantito (GMP) e target price. Pensare di applicare formule tradizionali con aggiudicazione dei lavori al miglior offerente sulla base di un pacchetto di gara, anche con soluzioni design & build, significa snaturare il processo e in ultima analisi svuotarlo di contenuto.
Il terzo presupposto è la capacità di garantire la gestione efficace di un processo inevitabilmente più elaborato rispetto agli schemi tradizionali. E’ quindi decisivo il ruolo del project management con l’applicazione di principi agile e lean che meglio si adattano alle dinamiche tipiche del partnering. In questo senso metodi di gestione specifici come il Lean Construction Management (LCM®), finalizzato alla programmazione e al monitoraggio di tutte le attività di produzione, dalla progettazione alla costruzione, sono essenziali per guidare l’operazione.
Infine, il rispetto tra le parti coinvolte e il riconoscimento dei ruoli dei diversi attori non deve mai venire meno per tutta la durata del progetto.
In Italia fino a questo momento i progetti integralmente sviluppati secondo schemi di partnering sono stati relativamente poco numerosi, a dispetto dei vantaggi innegabili che comportano anche alla luce delle più recenti evoluzioni del mercato. La causa di questa limitazione può essere individuata nella sostanziale mancanza del primo fondamentale presupposto, la fiducia. La diffidenza che normalmente governa i rapporti tra committenza, progettista e impresa rappresenta l’ostacolo principale allo sviluppo di queste dinamiche virtuose.
E’ tempo di superare la diffidenza facendo chiarezza sui reali contenuti dell’approccio di partnering e applicando progressivamente questi principi. Se nei prossimi anni saremo in grado di moltiplicare le esperienze positive in questo campo, qualunque incertezza sarà destinata a sparire”.
