Rapporto 2026: fondi immobiliari in Italia a 144,5 miliardi, Europa a 1.730

Il settore dei fondi immobiliari mostra una crescita diffusa e solida in Europa e nel mondo, con l'Italia che consolida la propria posizione tra i mercati più dinamici del continente. Nel 2025 il patrimonio globale dei fondi quotati, non quotati e REIT ha raggiunto 5.110 miliardi di euro, con un incremento del 6,2 per cento sull'anno precedente; i REIT rappresentano il 76,1 per cento del patrimonio globale. Questi sono alcuni dei dati del 48esimo rapporto 2026 su "I fondi immobiliari in Italia e all'estero", realizzato da Scenari Immobiliari.

Come emerge dallo studio in Europa prosegue la fase espansiva, con 2.478 fondi e 283 REIT operativi, per un patrimonio complessivo di 1.730 miliardi di euro (+4,9%). Nei cinque principali paesi europei (Italia, Germania, Francia, Spagna e Regno Unito), il fatturato 2025 ha sfiorato 986,5 miliardi di euro (+4,7%), e si stima per il 2026 il superamento di 1.138 miliardi di euro. La Germania mantiene oltre un terzo dei volumi (324 miliardi di euro), seguita dalla Francia (220 miliardi), mentre l'Italia registra la crescita più robusta, con un fatturato di 162,7 miliardi di euro (+7,1%) e una previsione per il 2026 pari a 176,8 miliardi di euro (+8,7%).

Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari: "In un mondo in tempesta l'immobiliare è un porto sicuro. L'industria immobiliare italiana ha dimostrato una grande capacità di adattamento in un contesto internazionale segnato da incertezza, tensioni geopolitiche e nuove sfide energetiche e digitali. In questo quadro, il nostro paese si distingue per il dinamismo e la solidità del settore dei fondi immobiliari. L'interesse degli investitori istituzionali, che oggi rappresentano circa il 60 per cento dei volumi complessivi, e il rafforzamento del comparto residenziale e ricettivo sono segnali di una nuova stagione di sviluppo. Le prospettive per il 2026 restano positive, con il ruolo centrale della Lombardia e di Milano che si consolidano, mentre cresce la diversificazione delle strategie e la centralità degli asset prime e innovativi. Il settore, grazie alla sua struttura stabile e alla crescente attenzione verso la qualità degli investimenti e la sostenibilità, è pronto ad affrontare le prossime sfide, continuando a offrire opportunità in uno scenario europeo sempre più competitivo e selettivo".

I fondi immobiliari in Italia secondo il rapporto continuano a migliorare la loro performance, rafforzando la presenza sul panorama europeo, dove rappresentano oltre il 13 per cento del totale dei veicoli attivi nel continente. Al 31 dicembre 2025, il valore complessivo del Nav ha toccato 125,7 miliardi di euro, in crescita del 3,5 per cento rispetto all'anno precedente, mentre il patrimonio immobiliare detenuto direttamente dai 700 fondi operativi si è attestato a 144,5 miliardi di euro, segnando un incremento del 4 per cento sull'anno precedente. Le prospettive per il 2026 indicano un'ulteriore espansione del comparto, con stime di aumento del Nav del 5 per cento e del patrimonio del 5,5 per cento, accompagnate da un ampliamento della base dei fondi, che dovrebbe arrivare a quota 720.

L'esposizione debitoria del settore si conferma stabile a 62 miliardi di euro, pari al 43 per cento del patrimonio gestito. La redditività media, misurata in termini di ROE, si è leggermente ridotta, assestandosi all'1,7 per cento.

Secondo le analisi contenute nel rapporto sulla stabilità finanziaria di Banca d'Italia (aprile 2026), il comparto dei fondi immobiliari italiani continua a essere considerato solido: la struttura prevalentemente chiusa di questi veicoli li rende meno vulnerabili a rischi di liquidità rispetto a molte realtà estere, mantenendo l'esposizione ai rischi finanziari su livelli contenuti.

Francesca Zirnstein, direttore generale di Scenari Immobiliari: "Il panorama italiano dei fondi immobiliari sta evolvendo verso una maggiore diversificazione, con il segmento residenziale che ha raggiunto il 9,7 per cento del totale e il comparto ricettivo arrivato al 7 per cento. Pur mantenendo gli uffici come fulcro principale, che rappresentano il 56,5 per cento del portafoglio, osserviamo una crescente attenzione verso asset di qualità superiore e strategie di valorizzazione, soprattutto nei centri urbani più attrattivi. Guardando al 2026, prevale un cauto ottimismo, con previsioni di un aumento delle masse gestite, accompagnato da una progressiva differenziazione dei portafogli. Al momento, il settore è sostenuto da 61 Sgr e 700 fondi, per un patrimonio complessivo di 144,5 miliardi di euro. Da sottolineare il ruolo delle società di gestione, che concentrano il 97 per cento dei fondi attivi, con una media di oltre 2,3 miliardi di euro a Sgr, mentre le prime venti superano 7,2 miliardi".

Secondo quanto riportato nel "Rapporto sulla stabilità finanziaria" del mese di aprile 2026 di Banca d'Italia, "il patrimonio gestito dal comparto dei fondi immobiliari italiani è aumentato nel 2025. Gli investitori nei fondi istituiti nel periodo sono per quasi due terzi italiani". Gli acquisti nel corso dell'anno sono stati pari a 3,1 miliardi di euro a fronte di 2,2 miliardi di euro di dismissioni (entrambi rivisti al rialzo rispetto all'anno precedente). Nell'ambito delle acquisizioni risulta in crescita l'interesse per retail e uffici, stabili o in lieve apprezzamento gli altri comparti; le dismissioni hanno interessato soprattutto gli uffici (complessivamente circa il 64 per cento degli scambi).