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8 Maggio 2023

Savills, uffici: mercato leasing dinamico nel Q1 2023 (Report)

di red

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Nel primo trimestre 2023 il mercato leasing si conferma attivo: sul fronte delle locazioni, a Milano il Q1 ha raggiunto circa 85.000 mq, una cifra inferiore rispetto al primo trimestre record del 2022 ma comunque elevata (12% in meno rispetto alla media dei Q1 degli ultimi 5 anni). È quanto emerge dal report Savills Office Spotlight, che analizza lo sviluppo dell’asset class nel primo trimestre del 2023 in Italia.

Il calo è attribuibile principalmente a una carenza di prodotto di grado A. La forte domanda per questa tipologia di asset e un basso livello di vacancy hanno sostenuto l'aumento dei canoni di locazione prime, che sono cresciuti dell'8% su base annua. Le transazioni di grado A hanno rappresentato il 66% del totale dell’assorbimento; a causa della mancanza di offerta di grado A, la quota di assorbimento di asset di grado B è in aumento.

La domanda è stata guidata dalle operazioni di leasing, che hanno rappresentato oltre il 74% dell'assorbimento trimestrale, seguite da operazioni pre-let (23%). Tra i settori, spiccano quelli di servizi & consulenza e media & comunicazione, mentre gli operatori del settore bancario e finanziario hanno significativamente rallentato la domanda di spazi. Il mercato milanese sta registrando un forte aumento delle operazioni sub-lease: nel primo trimestre del 2023 sono stati subaffittati circa 13.600 mq, oltre agli 85.000 mq sopra citati.

Nel corso dei primi tre mesi dell’anno, il mercato milanese ha registrato un aumento delle operazioni su base annua (81 transazioni, +12 annuali), ma la dimensione media è diminuita:1.050 mq nel Q1 2023 contro i  1.650 mq dello stesso periodo del 2022.

Eros Chiodoni, Head of Office Leasing: “Sul fronte delle locazioni, il mercato si è dimostrato dinamico. La forte discrepanza tra domanda e offerta di asset prime sta spingendo al rialzo i canoni di locazione e ci attendiamo che l’attenzione rimarrà elevata soprattutto verso gli immobili green che rispondono ai più alti criteri di sostenibilità. Nei prossimi 3 anni verranno immessi sul mercato circa 960.000 mq di cui il 71% è di natura speculativa: specialmente nelle zone più richieste come quelle del CBD Centro Storico e del CBD Porta Nuova, la nuova offerta risulta limitata e inferiore alla domanda potenziale”.

Per quanto riguarda i volumi di investimento uffici, dopo il risultato ottenuto nel 2022, hanno subito un atteso rallentamento nel 1° trimestre 2023, raggiungendo i 100 milioni di euro, un dato in calo sia rispetto allo stesso trimestre dello scorso anno (-93%) sia rispetto alla media degli ultimi 5 anni (-87%). Anche il numero di transazioni è diminuito: sono state registrate 10 operazioni con un size media inferiore a 20 milioni di euro.

Milano si conferma il primo target degli investitori, ma in misura minore rispetto al trend degli ultimi anni. Qui, poco più della metà dei volumi trimestrali (50 milioni di euro) sono stati investiti in quattro operazioni, due delle quali nel quartiere Scalo di Porta Romana. A Roma, i volumi hanno subito un forte rallentamento su base annua (-90%), anche se il numero di transazioni è rimasto stabile: due uffici sono stati acquisiti da operatori nazionali per un totale di circa 15 milioni di euro. I mercati regionali hanno caratterizzato buona parte dell'attività trimestrale, registrando 4 operazioni per un totale di circa 40 milioni di euro. Dopo dieci anni di predominanza del capitale straniero, il mercato è tornato ad essere guidato da moneta nazionale.

Marco Montosi, Head of Investment di Savills per l’Italia: “Nel complesso scenario attuale, l’attività di investimento ha registrato un atteso rallentamento anche nel settore uffici. L’attuale fase di “price discovery” si protrarrà per la prima metà del 2023 con una stabilizzazione dei prezzi nel secondo semestre dell’anno”.

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