Il mercato immobiliare alberghiero si consolida: in Europa gli investimenti sono in crescita a 16 miliardi di euro, mentre in Italia raggiungono 1,4 miliardi di euro, secondo l'Hospitality Forum di Castello Sgr in collaborazione con Scenari Immobiliari.
Il fatturato europeo si avvicina ai 20 miliardi di euro, mentre quello nazionale si attesta a 3 miliardi di euro.
All'interno di un contesto globale caratterizzato da tensioni geopolitiche, aumenti dei tassi di interesse e strategie allocative cautelative con una diffusa compressione dei volumi di investimento immobiliare a livello mondiale, il settore alberghiero ha mostrato una notevole capacità di adattamento. Nel corso del 2023, le circa 1.400 operazioni registrate a livello mondiale sul mercato immobiliare alberghiero hanno portato gli investimenti nel comparto a superare i 47 miliardi di euro. Questo risultato è significativo se paragonato alle altre asset class, nonostante il calo del 35% rispetto ai quasi 72 miliardi del 2022. Tale calo è dovuto non solo al valore medio delle transazioni (inferiore ai 35 milioni di euro e poche compravendite di portafogli), ma anche a motivi collegati al credito e alla complessa congiuntura finanziaria, politica ed economica globale.
In Europa, dove la domanda alberghiera del 2023 ha consolidato i trend di crescita del biennio precedente, il mercato immobiliare ha mostrato un andamento eterogeneo dal punto di vista localizzativo, con investimenti prossimi ai 16 miliardi di euro (circa +8,5% rispetto ai quasi 15 miliardi del 2022) e una stima al rialzo anche nel 2024 grazie alla riduzione dei costi di finanziamento e al conseguente miglioramento della sostenibilità economica e finanziaria del debito. In Italia, gli investimenti nel comparto alberghiero hanno raggiunto quota 1,4 miliardi di euro nel 2023 (in calo rispetto agli 1,7 miliardi del 2022), mostrando una buona dinamicità con un discreto numero di transazioni nella prima parte dell'anno e un numero elevato di camere coinvolte negli scambi.
In Italia, il 2023 ha rafforzato l'interesse degli investitori nei confronti degli asset e delle location in grado di attirare flussi di domanda alla ricerca di un'offerta resort, arrivati a rappresentare più del quaranta per cento del volume complessivo. Le previsioni per il settore alberghiero italiano rimangono ottimistiche con un incremento dell'offerta contenuto dal punto di vista quantitativo ma importante per quanto riguarda la qualità delle nuove strutture e riaperture, con ricadute positive sul comparto immobiliare.
Giampiero Schiavo, Amministratore Delegato di Castello SGR, ha commentato che in un contesto globale ricco di incognite il mercato immobiliare alberghiero registra un risultato migliore delle altre asset class in termini di investimenti. Questo dato, insieme alle stime al rialzo per il fatturato europeo nel 2024, conferma l'interesse degli investitori per un comparto che in Italia beneficia di buone prospettive di crescita grazie alla forte domanda da parte dei turisti internazionali. Tuttavia, è necessaria una profonda innovazione del patrimonio immobiliare a partire dagli hotel per la clientela più esigente.
Sulla base degli andamenti turistici del 2022, l'Unwto prevedeva per il 2023 che gli arrivi avrebbero potuto raggiungere livelli compresi tra l'80% e il 95% degli arrivi pre-pandemici. Tale previsione è stata confermata: i flussi nel 2023 sono stati inferiori dell'11% rispetto al 2019 nonostante un incremento del 33% rispetto al 2022 pari a oltre 318 milioni di arrivi. Il totale degli arrivi internazionali si è attestato a quota 1,3 miliardi. La crescita è stata sostenuta da una forte domanda inespressa, dall'aumento delle connessioni aeree soprattutto con il continente asiatico e da un mercato internazionale in ripresa favorito da una riduzione dei costi e da un'inflazione in netto calo.
Analizzando nello specifico gli andamenti turistici del secondo semestre del 2023 si sono registrate performance migliori rispetto al primo semestre coprendo il 56% del totale degli arrivi internazionali e recuperando il 92% degli arrivi del medesimo periodo del 2019 contro l'85% del primo semestre. Il primo trimestre del 2023 per il turismo internazionale è stato contraddistinto da buoni ritmi di ripresa anche se inferiori ai trimestri successivi se paragonati agli stessi periodi del 2019 con una forte crescita che porta la quota degli arrivi internazionali a toccare quota 234 milioni. Il segmento ha continuato a mostrare buoni risultati anche nel trimestre successivo riducendo il gap con il 2019 a dodici punti percentuali con crescite superiori al 35% sui valori registrati nello stesso periodo del 2022 portandosi a un totale complessivo di oltre 324 milioni.
In Europa il mercato immobiliare alberghiero è rimasto sostanzialmente stabile chiudendo il 2023 con un fatturato di circa 19,5 miliardi (20,5 nel 2022) bloccato dall'aumento dei costi e dalle crescenti preoccupazioni geopolitiche: per l'anno in corso si prevede un valore intorno ai venticinque miliardi con un aumento vicino al trenta per cento sul dato precedente.
Anche l'Italia ha registrato una contrazione del fatturato immobiliare nel comparto alberghiero passando dai tre miliardi e mezzo del 2022 ai tre miliardi dell'anno successivo con un calo vicino al 14%. Tuttavia le performance mostrate da investimenti e fatturato immobiliare possono essere considerate positive se analizzate nel contesto geopolitico economico e sociale all'interno del quale sono maturate nonostante allontanino il comparto dai livelli raggiunti nel duemiladiciannove (tre miliardi e mezzo allocati). Le allocazioni negli ultimi diciotto mesi hanno interessato poco meno di 75 strutture ricettive tra cui quasi il 20% a cinque stelle, più del 40% a quattro stelle, poco più di un terzo a tre stelle. Solo nel corso dell'anno passato gli investimenti hanno interessato più di 5.800 camere.
A livello nazionale il tasso occupazione camere è risultato ancora crescita superiore del 60% superando le performance registrate nel 2019.
