La regolamentazione della Banca d’Italia sul Crowdfunding. Gli sviluppi per il Real estate

Con la pubblicazione delle Disposizioni della Banca d’Italia del 6 maggio 2024 si conclude la fase della regolamentazione dei fornitori di servizi di crowdfunding che ha preso avvio con il d.lgs. 10 marzo 2023, n. 30, di modifica del Testo Unico della Finanza, in attuazione del Regolamento (UE) 2020/1503 ed è proseguita con la Delibera Consob n. 22720 del 1° giugno 2023.  

Dall'11 novembre 2023 possono operare in Italia esclusivamente i fornitori di servizi di crowdfunding per le imprese che abbiano ottenuto l'autorizzazione e siano iscritti nell'apposito Registro tenuto dall'Autorità europea degli strumenti finanziari e dei mercati (ESMA). Si tratta, quindi, del punto di arrivo del percorso di trasformazione dei portali da strumenti digitali on line a soggetti del mondo dell’intermediazione finanziaria regolamentata.

Lo schema di fondo della disciplina è, tutto sommato, tradizionale.  La Consob e la Banca d’Italia si ripartiscono i compiti (anche attraverso un protocollo d’intesa del 19 giugno 2023 sullo scambio di informazioni e sul coordinamento delle ispezioni): alla prima toccano la trasparenza e la correttezza dei comportamenti, la gestione dei conflitti d’interesse e i sistemi di remunerazione e incentivazione, alla seconda il contenimento del rischio, la stabilità patrimoniale e la sana e prudente gestione. Anche l’autorizzazione iniziale è ripartita: va alla Banca d’Italia se si tratta di banche, istituti di pagamento, intermediari finanziari (in quanto già vigilati), alla Consob per tutti gli altri (e quindi per i nuovi operatori specializzati). 
La Banca d’Italia, secondo l’impostazione della vigilanza sugli intermediari, deve assicurare il rispetto degli obblighi di adeguatezza patrimoniale, di contenimento del rischio e sulle partecipazioni detenibili nonché in tema di governance, di organizzazione amministrativo-contabile, dei controlli di conformità e di audit. E ancora molto rilevanti sono gli obblighi di verifica nei confronti dei titolari dei progetti.

Anche le disposizioni BI appena pubblicate, dopo una minimale consultazione, sono in questa scia e riguardano le comunicazioni alle Autorità sulla fornitura del servizio e sui requisiti di onorabilità e di idoneità dei partecipanti al capitale e degli esponenti, da sottoporre alla procedura di valutazione standard valida per tutti gli intermediari. In effetti, la Banca d’Italia aveva già emanato propri “Orientamenti di vigilanza” (2 agosto 2023) con indicazioni specifiche sui requisiti generali dell’organizzazione e sul ruolo degli organi aziendali.  
Nel complesso si tratta di una serie di obblighi che vanno rispettati con molta attenzione perché quello che non viene esplicitato dalle disposizioni è quale sarà la prassi concreta dei successivi controlli di vigilanza, che non mancheranno. È agevole prevedere che la vigilanza si svolgerà sul doppio binario dei controlli a distanza nel continuo e di quelli ispettivi, periodici o straordinari. La fase ispettiva è quella che tira le somme dei giudizi della Vigilanza e che può attivare provvedimenti specifici per rimediare alle carenze accertate, procedimenti sanzionatori e, nei casi estremi, la revoca dell’autorizzazione. 

Tutto questo è davvero importante per il Real estate. Infatti, il recente forte sviluppo del crowdfunding immobiliare scaturisce dalla sua particolare attitudine a sostenere i progetti immobiliari. E la migliore reputazione sul mercato dei fornitori di servizi, quale beneficio della regolamentazione, potrà dargli ulteriore impulso.

Nella prospettiva degli investitori il crowdfunding immobiliare non mostra i difetti dei fondi immobiliari retail, ormai in via di estinzione, a partire dall’incertezza sui tempi della liquidazione. Il collegamento diretto con uno specifico progetto, dettagliatamente descritto sul portale, rende la proposta del crowdfunding più comprensibile e concreta; si aggiungono il ticket minimo molto contenuto, la data di chiusura predeterminata, l’informativa continua. 

Nella logica dello sviluppo dei progetti immobiliari il crowdfunding consente di diversificare le fonti di finanziamento attraverso un iter molto più veloce rispetto al credito bancario, senza peraltro escludere le banche dall’operazione; queste, anzi, potranno essere incentivate ad intervenire proprio dalla ripartizione del rischio con investitori privati. Non da ultimo il canale del crowdfunding accresce la visibilità dei progetti e dell’impresa che li realizza creando un ambiente favorevole e una cerchia di investitori interessati anche ad ulteriori iniziative.
In conclusione, la comunità del Real estate deve guardare con favore al fenomeno del crowdfunding che non solo accresce gli strumenti finanziari disponibili per le iniziative immobiliari ma mostra anche come la tecnologia non si limiti a semplificare processi operativi esistenti ma sia in grado di creare sviluppo attraverso l’innovazione.