Tecnocasa, Firenze: valore del mercato immobiliare in leggero calo nell’H1 2023 (Allegato)

Scende dello 0,9% nel primo semestre 2023 rispetto al secondo semestre 2022 il valore del mercato immobiliare di Firenze, secondo le rilevazioni dell’Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa.

In leggero calo i valori del centro città (-3,0%). L’incertezza sulla possibilità di praticare gli affitti brevi sta rallentando gli investitori, principali acquirenti della zona. Sul segmento della prima casa si muovono coloro che sono alla ricerca della casa di lusso e che acquistano tipologie dalla metratura generosa per uso personale. Si muovono anche investitori con operazioni di frazionamento e rivendita. Piazza San Marco e piazza Indipendenza sono le aree più ambite da questi ultimi, con valori medi intorno a 5.000 euro/mq.

Le soluzioni più lussuose si concentrano su via delle Mantellate e via Duca d’Aosta, i cui valori si aggirano intorno a 8.000 euro/mq con punte di 10.000 euro/mq per le soluzioni con terrazzo o attico o vista.

Elevata la domanda di immobili in affitto, anche se la concorrenza degli affitti turistici si fa sentire. Un bilocale si affitta intorno a 800-900 euro al mese.

Diversi interventi interessano l’area: tra questi l’ex ospedale militare di San Gallo, da cui si dovrebbero ricavare appartamenti da destinare al residenziale e al turistico. Un altro importante intervento di recupero interesserà il complesso di S. Orsola.

In diminuzione dell’1,9% i valori immobiliari della macroarea di Novoli-Careggi, in particolare nel quartiere di San Jacopino, non distante dalla stazione di Santa Maria Novella e appena fuori dalle mura del centro storico. Si acquistano soprattutto piccoli tagli, spesso derivati da operazioni di frazionamento: la zona infatti offre immobili di ampia dimensione, superiore a 100 mq acquistati da investitori che poi frazionano e mettono a reddito. Il nuovo ha prezzi medi di 4.000-5.000 euro/mq. La maggioranza degli immobili risale agli anni ’70-’80 ma non mancano soluzioni popolari risalenti ai primi anni ’20. I prezzi medi sono di 2.000-2.500 euro/mq.

La presenza della tramvia che collega il quartiere con l’aeroporto di Firenze determina una forte domanda di affitti turistici tanto che l’offerta a disposizione per gli affitti tradizionale è decisamente in calo.

Nuove costruzioni sono presenti nel quartiere Leopolda a prezzi medi di 4.500-5.000 euro/mq. Scendono le quotazioni delle abitazioni anche nel quartiere di Statuto, Libertà e Fortezza. Hanno sofferto soprattutto le tipologie usate, al contrario di quelle ristrutturate che hanno un leggero incremento dei valori. Acquistano prevalentemente famiglie alla ricerca di un’abitazione migliorativa e con una disponibilità media intorno a 300-400.000 euro, budget che si supera se si decide di acquistare soluzioni di ampia dimensione o posizionate agli ultimi piani.

 C’è poco ricorso a mutui importanti e, di conseguenza, l’aumento dei tassi non si è fatto sentire.

Nella zona di via Statuto ci sono immobili costruiti tra gli anni ’50 e gli anni ’70. Una tipologia usata e in buono stato si compravende a prezzi medi di 2.500 euro/mq con punte di 3.000 euro/mq. Non lontano sorge Fortezza, a ridosso della Stazione di S. Maria Novella, con abitazioni costruite negli anni ’70 che si alternano ad altre degli anni ’50-’60. Una soluzione ristrutturata costa intorno a 3.500 euro/mq. Sono presenti investitori che comprano piccoli tagli su cui investire intorno a 200.000 euro e che poi affittano ricorrendo a short rent; sul mercato tradizionale, caratterizzato da bassa offerta, si segnalano canoni di locazione medi intorno a 700 euro per un bilocale.

Scendono dello 0,7% i prezzi delle case nella macroarea di Campo di Marte, anche se si segnala in controtendenza l’omonimo quartiere dove la domanda elevata e l’offerta esigua hanno fatto lievitare i valori immobiliari.

In lieve diminuzione i prezzi ad Affrico, non lontano da Campo di Marte: numerosi acquirenti hanno acquistato con capitali propri, negoziando il prezzo. Sono in aumento gli investitori che hanno comprato per ristrutturare e rivendere e quelli che hanno comprato e messo a reddito gli immobili con affitti brevi.

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