Secondo l'ultimo report a cura di Research & Data Intelligence di Patrigest, società del Gruppo Gabetti specializzata in research, advisory e valuation, l'analisi dei dati al primo trimestre 2025 conferma una crescita dell'11,2% delle compravendite residenziali rispetto al primo trimestre del 2024 e un incremento dei prezzi, registrati nel primo semestre 2025, superiore al 2,5% rispetto allo stesso periodo del 2024 considerando le principali 10 città italiane. Il mercato si sta riallineando su valori più sostenibili, ma continua a premiare le unità immobiliari ben posizionate, performanti sotto il profilo energetico e coerenti con le nuove esigenze abitative.
"In un'epoca segnata da incertezza geopolitica, volatilità finanziaria, precarietà e inadeguatezza sul fronte reddituale, la casa si afferma ancora come bene rifugio, simbolo di stabilità, benessere e investimento durevole. I primi mesi del 2025 confermano la tendenza avviata già nel 2024: il mercato immobiliare residenziale italiano torna a crescere in volumi e valori, spinto da una rinnovata fiducia dei consumatori, dalla discesa dei tassi di interesse e da un contesto demografico e culturale che rilegge l'abitazione come spazio di protezione, investimento e auto-realizzazione" precisa Luca Dondi Dall'Orologio, amministratore delegato di Patrigest/Gruppo Gabetti. "Il 2025 si è aperto con segnali di distensione sul fronte macroeconomico: l'inflazione si sta stabilizzando, si prevede una crescita del PIL italiano dello 0,4% e i tassi d'interesse mostrano una flessione significativa, alimentando la domanda immobiliare. La discesa dell'Euribor a un mese all'1,98% (dal 3,69% di giugno 2024) e dell'Eurirs a 10 anni al 2,52%, ha impresso una dinamica favorevole ai mutui a tasso fisso e variabile. Parallelamente, i tassi bancari per l'acquisto di abitazioni sono passati dal 3,6% al 3,2% in 12 mesi. Anche lo spread tra BTP italiani e Bund tedeschi è tornato sotto i 100 punti base, livello che non si vedeva dal 2021, rafforzando la percezione di solidità dell'Italia sui mercati finanziari internazionali".
LE COMPRAVENDITE
Nel Q1 2025, le compravendite in Italia hanno raggiunto quota 172.048 transazioni, con una crescita dell'11,2% rispetto allo stesso periodo del 2024. Il trend positivo interessa sia i capoluoghi (+11,6%) sia i comuni non capoluogo (+11%). Le intenzioni di acquisto restano stabili tra il 2% e il 4% delle famiglie italiane, con segnali di ripresa dopo la flessione del 2023. Il mercato è guidato in larga parte da acquisti per utilizzo diretto (prima casa), mentre resta contenuto il peso degli acquisti per investimento.
I prezzi medi nei dieci principali mercati urbani hanno registrato andamenti differenziati a seconda dei comuni, ma tutti positivi. Rispetto al primo semestre 2024, gli incrementi maggiori sono stati nei comuni di Napoli (+3,2%), Genova, Palermo e Roma (+3%). Seguono Firenze (2,8%), Torino (+2,5%), Milano (+2,4%), Padova (+1,9%) e Bari (+1,8%). Chiude Bologna con un +1,5%. Complessivamente le principali 10 città hanno registrato un incremento del 2,5% in un anno.
Milano e Roma confermano la leadership in termini di volumi, rispettivamente con 5.505 (+7,1% rispetto primo trimestre 2024) e 8.525 compravendite nel trimestre (+10,7%), seguite da Torino con 3.583 compravendite (+12,2%). A registrare la maggior crescita è stata invece la città di Genova con 2.155 compravendite (+13,5%), seguita da Torino.
LE LOCAZIONI
Il mercato delle locazioni mostra un divario sempre più ampio tra domanda e offerta. Da un lato, la domanda è in crescita spinta soprattutto da giovani, single e coppie - con o senza figli piccoli - a conferma di un fenomeno generazionale legato sia alle difficoltà di accesso all'acquisto di una casa sia al desiderio di maggiore flessibilità. Dall'altro lato l'offerta in alcuni mercati risulta in calo in particolare per quanto riguarda i contratti di locazione tradizionali di tipo 4+4. Nel Q1 2025 sono stati registrati 257.250 nuovi contratti di locazione con una crescita dell'1% rispetto al Q1 2024.
Traina l'affitto a lungo termine (42%), seguito da transitorio (27%), concordato (26%) e per studenti (5%, dato il periodo di riferimento analizzato non coincidente però con l'inizio dell'anno accademico). Il 2024 si era concluso con un incremento di nuovi contratti di locazione pari al +2,3% rispetto al 2023 (+7,7% rispetto al 2018). A trainare i nuovi contratti di locazione lo scorso anno è stato il transitorio con il 30% del totale seguito dal lungo termine con il 27%, il concordato con il 25% e i contratti transitori per studenti con il 18%.
Dall'analisi delle dieci principali città italiane si rileva un incremento dei nuovi contratti di locazione registrati nel 2024 pari al +2% rispetto al 2023 e pari al +8,2% rispetto al 2018. Questo dato ci restituisce l'immagine di un mercato della locazione che è cresciuto più velocemente nelle grandi città ma che sta prendendo piede anche nei comuni minori. A stimolare il mercato in termini assoluti sono Milano e Roma con più di 90.000 nuovi contratti l'una nel 2024 quasi il doppio di Torino (47.000). Seguono Bologna Firenze e Napoli con più di 20.000 nuovi contratti. Ad aver registrato invece la crescita più marcata sono state Padova (+12,8% rispetto al 2023) e Bari (+7,6%).
I canoni medi nelle principali dieci città hanno registrato andamenti differenziati a seconda dei comuni. Rispetto al primo semestre del precedente anno gli incrementi maggiori sono stati nei comuni di Palermo (+4.5%), Roma (+3.9%), Firenze (+3.5%), Torino (+2.4%), Napoli (+2.3%), Bari e Padova (entrambi +2.2%). Milano registra un +0.9% mentre Bologna segna un +0.8%. Genova mostra una lieve crescita dello +0.4%. Complessivamente le principali dieci città hanno registrato un incremento del +2.3% su base annua.
BONUS EFFICIENZA ENERGETICA E DIRETTIVA CASE GREEN
Secondo la rete Gabetti Franchising nel primo semestre del corrente anno risulta in aumento la richiesta per soluzioni nuove o già ristrutturate mentre si osserva un leggero calo per gli immobili usati in buono stato ed una forte contrazione per quelli da riqualificare.
Oggi circa il trentatré percento delle ricerche immobiliari punta ad immobili classificati tra A-B ma il target più comune resta tra C ed E bilanciando efficienza ed accessibilità.
Dall'entrata in vigore della Direttiva europea Case Green nel precedente anno le classi più performanti sono quelle ad aver registrato una riduzione significativa dei tempi medi necessari alla vendita rispetto all'anno prima mentre le classi meno performanti hanno visto allungarsi i tempi richiesti per la commercializzazione.
PROFILO DELLA DOMANDA: CHI CERCA CASA OGGI?
In base ai dati rilevati dalla rete franchising Gabetti a cercare casa sono soprattutto coppie con figli (segnalato dal settantotto percento degli intervistati) oltre alle giovani coppie alla ricerca della stabilità (segnalato dal sessantaquattro percento degli intervistati). Minoritari risultano single (dodici percento) ed anziani (dieci percento) alla ricerca soluzioni più compatte.
La prima casa rappresenta la motivazione dominante nell'acquisto (sessantaquattro percento) seguita dal trentasei percento alla ricerca seconda casa per sé o familiare oppure come investimento.
In termini tipologici trilocale conferma soluzione maggiormente richiesta mentre cresce interesse verso bilocali monolocali nelle città dove prezzi risultano elevati.
Quasi cinquantotto percento agenzie intervistate conferma che oltre metà acquirenti comprerebbe tramite mutuo mentre solo diciannove percento agenzie dichiara meno metà clienti intende richiedere finanziamento.
"La fotografia mercato residenziale italiano primo semestre corrente anno mostra settore superato ondata inflattiva capitalizzando nuovi equilibri sociali economici normativi ripresa compravendite aumento domanda locazione centralità efficienza energetica discesa tassi confermano trend espansivo seppure selettivo consapevole guardando secondo semestre corrente anno ci aspettiamo ulteriore incremento prezzi prime dieci città italiane previsione chiusura anno aumento uno virgola otto percento rispetto precedente sostenuta domanda ancora vivace transazioni crescita interesse crescente immobili sostenibili ben posizionati grado rispondere nuovi stili vita" conclude Dondi.
