Mercato retail stabile nel primo trimestre 2026, secondo BNP Paribas Real Estate

Mercato degli investimenti: il retail dimostra resilienza. Negli ultimi 12 mesi, gli investimenti immobiliari commerciali in Europa sono aumentati del 10%, nonostante un primo trimestre più contenuto (-7% rispetto al primo trimestre 2025). In questo contesto, il settore retail mostra una stabilizzazione dei volumi investiti su base annua, mentre il settore alberghiero ha registrato un calo del 2%. Uffici e logistica si sono distinti con una crescita rispettivamente dell'11% e del 7% negli ultimi 12 mesi.

Il retail rimane il terzo settore per quota di investimento nel real estate commerciale, con 37 miliardi di euro nel primo trimestre del 2026, pari al 20% del volume totale (rispetto al 15% del primo trimestre 2022, il punto più basso degli ultimi dieci anni). Il settore si posiziona dietro agli uffici (26%) e alla logistica (24%), mentre l'hospitality rappresenta l'11% dei volumi investiti.

Sebbene Regno Unito, Germania e Francia abbiano storicamente attratto la maggior parte degli investimenti retail in Europa, negli ultimi 12 mesi sono emerse nuove dinamiche. La Germania ha registrato un rimbalzo del 17% nei volumi, mentre il Regno Unito ha segnato un calo annuo del 16% e la Francia del 30%. Parallelamente, Italia e Spagna sono salite nel ranking, con volumi aumentati rispettivamente dell'11% e del 43% su base annua, trainati dall'interesse per i centri commerciali. Anche Svezia (+75%), Paesi Bassi (+97%) e Belgio (+131%) hanno mostrato risultati solidi, con livelli di attività sostenuti negli ultimi trimestri.

Tra i segmenti retail, le performance restano eterogenee, evidenziando disparità tra le asset class e un mercato in evoluzione. Le transazioni high street sono diminuite del 25% rispetto allo scorso anno, con 7,5 miliardi di euro investiti nei principali paesi europei. Questo aggiustamento riflette un mercato maturo e più polarizzato, con rendimenti compressi nelle prime location.

Nei principali mercati europei, i centri commerciali si sono distinti con una crescita del 26% e 8,9 miliardi di euro investiti negli ultimi dodici mesi, a conferma di un rinnovato interesse per questa asset class. La tendenza è sostenuta da un profilo rischio-rendimento più favorevole rispetto a high street e out-of-town retail, oltre a solide performance operative degli operatori, sia in termini di turnover degli inquilini sia di crescita degli affitti. In un contesto inflazionistico che può pesare sui rendimenti immobiliari, i livelli di rendimento offerti dai centri commerciali dovrebbero continuare a sostenere l'interesse degli investitori. Negli ultimi 12 mesi sono state concluse diverse operazioni rilevanti, tra cui Islazul a Madrid (340 milioni di euro), Palladium a Praga (700 milioni di euro) e Orio Center a Bergamo (450 milioni di euro).

I volumi di investimento nel retail out-of-town nei principali paesi europei hanno raggiunto 9,7 miliardi di euro negli ultimi dodici mesi, rappresentando la quota più ampia del capitale investito nel retail europeo, nonostante un calo del 9% su base annua. Questo segmento, caratterizzato da bassi tassi di vacancy e da una domanda continua da parte dei retailer, offre rendite stabili a fronte di un prezzo d'ingresso più basso.

Un profilo rischio-rendimento attrattivo per centri commerciali e retail park.

"In un contesto di crescente selettività, i centri commerciali e i retail park continuano a offrire agli investitori un profilo rischio-rendimento più attraente rispetto ad altri segmenti immobiliari commerciali", afferma Patrick Delcol, responsabile del retail europeo di BNP Paribas Real Estate.

Dopo un lungo periodo di stabilizzazione, nel primo trimestre del 2026 si è osservata una iniziale decompressione dei rendimenti, in particolare nei centri commerciali in Francia (+50 punti base) e Germania (+30 punti base), mentre una compressione di 25 punti base è stata registrata in Italia e Regno Unito. In Spagna, l'aumento delle transazioni nei centri commerciali negli ultimi trimestri suggerisce una prospettiva positiva e una possibile compressione dei rendimenti. I rendimenti del retail out-of-town sono rimasti sostanzialmente stabili nel primo trimestre 2026, ad eccezione della Francia (+25 punti base).

I risultati high street rimangono differenziati, con rendimenti stabili a Monaco e Parigi e un restringimento osservato a Madrid, Londra e Milano nel corso di tre anni, poiché la disponibilità di asset prime in queste location resta scarsa e difficile da intercettare.

Prospettive prudenti per gli investimenti retail. "Nonostante l'aumento dell'incertezza legata all'ambiente economico e geopolitico, il settore retail europeo continua a beneficiare di fondamentali che dovrebbero sostenere livelli di investimento resilienti nel 2026", secondo Patrick Delcol.

Diversi indicatori di settore segnalano una percezione positiva del segmento. Secondo Eurostat, la fiducia dei consumatori è migliorata a inizio anno rispetto ai livelli del quarto trimestre 2025, riflettendo aspettative più favorevoli delle famiglie sulla situazione finanziaria futura. Le vendite al dettaglio hanno registrato un lieve calo a inizio anno, ma la diminuzione resta limitata e non indica una rottura della tendenza. Inoltre, il miglioramento graduale del mercato si riflette nel divario più ristretto tra aspettative dei venditori e prezzi degli acquirenti, segnale di un migliore allineamento delle percezioni. Questa normalizzazione rimane fragile, in particolare nel Regno Unito, dove le prospettive sull'inflazione restano più sensibili. A livello europeo, il conflitto in corso in Medio Oriente rappresenta un fattore di rischio, con potenziali impatti sulle catene e sui costi di approvvigionamento prima di incidere indirettamente sul retail.