Aste immobiliari: le famiglie sono il 65% dei compratori

Aste immobiliari, le famiglie superano gli investitori: sono il 65% dei compratori. Mentre in Italia comprare casa è sempre meno accessibile, i dati raccolti da Simplex Domus registrano il sorpasso delle famiglie sugli investitori e smentiscono un luogo comune: solo il 35% delle case all'asta deriva da un mutuo non pagato; le altre da divorzi, separazioni ed eredità contese (30%), decreti ingiuntivi di condomini, privati o piccoli fornitori (30%) e debiti con il fisco (5%).

Comprare casa in Italia, oggi, è un percorso a ostacoli per chi non può contare su un aiuto familiare. Soprattutto nelle grandi città, i prezzi hanno reso il primo acquisto fuori portata per gran parte degli under 35: gli stipendi non tengono il passo, il divario di liquidità tra reddito e prezzi di mercato si è allargato e la quota di chi diventa proprietario nelle aree urbane più care è inferiore alla media nazionale. Il mercato delle aste, un tempo frequentato quasi solo da operatori specializzati, sta diventando un'alternativa concreta anche per le famiglie.

Se nel 2024 i compratori si dividevano in parti uguali tra famiglie e investitori, oggi le famiglie rappresentano il 65%, superando gli investitori. Un'inversione che si è consolidata man mano che le condizioni di accesso al mercato libero diventavano meno favorevoli, anche grazie a uno sconto medio del 20% sulle aggiudicazioni rispetto ai prezzi di mercato: su un appartamento da 200.000 euro significa un risparmio di 40.000 euro, spesso la cifra che separa una giovane famiglia dall'acquisto.

Perché una casa finisce all'asta? La narrazione più diffusa associa l'asta giudiziaria al pignoramento di un mutuo non pagato, ma i dati mostrano un quadro più articolato. Su un campione di 5.000 immobili residenziali con conformità urbanistica e catastale, valore commerciale superiore a 40.000 euro e ubicati in zone abitate, solo il 35% delle procedure deriva da un mutuo ipotecario non pagato. Un altro 30% nasce da debiti non ipotecari, come decreti ingiuntivi di condomini, privati o piccoli fornitori che non sono stati saldati. Un ulteriore 30% arriva da divorzi, separazioni ed eredità contese, mentre il restante 5% è riconducibile a debiti con l'Agenzia delle Entrate.

La conseguenza pratica è che dietro ogni asta non c'è solo un debitore: c'è anche qualcuno che attende somme dovute in base a una sentenza. Può essere un fratello che aspetta la propria parte di un'eredità, un coniuge dopo una separazione, un artigiano che ha rifatto un bagno e non è stato pagato o, ancora, un'azienda fornitrice. È una platea della quale di solito non si parla.

Nei primi sei mesi del 2025, secondo dati di settore, il numero di aste giudiziarie in Italia è diminuito di quasi il 16%, con un valore complessivo delle basi d'asta vicino a 10 miliardi di euro. La base d'asta media per immobile è rimasta stabile intorno a 170.000 euro, segnale che gli immobili che entrano in procedura oggi sono meno numerosi ma meglio documentati e di qualità superiore.