“Milano e Roma mostrano un’intonazione al rialzo dei prezzi in tutte le localizzazioni urbane, con incrementi medi semestrali registrati nei due mercati pari a 1,8% e 1,6% rispettivamente. Il forte aumento delle intenzioni di acquisto ha determinato una crescita dei valori immobiliari, tanto da far rivedere al rialzo le previsioni sui prezzi residenziali per il prossimo triennio. Tra le maggiori città sarà ancora una volta Milano a ricoprire il ruolo di capofila in tutti i comparti immobiliari e, a seguire, Roma, che presenta dinamiche proprie da zona a zona”.
Così Luca Dondi, CEO di Nomisma durante la presentazione del market report sul mercato immobiliare di pregio nel primo semestre 2021 realizzato con Engel & Völkers.
A seguito dell’allentamento delle restrizioni dovute alla pandemia, nel primo semestre 2021 i due principali mercati italiani hanno registrato una significativa ripresa delle compravendite, con una crescita tendenziale del 46,6% a Milano e del 56,1% a Roma. Allo stesso tempo, secondo i dati di Nomisma, i prezzi medi residenziali sono tornati a crescere.
Milano: Prezzi top fino a 15 mila euro al mq per il centro storico. Valori in crescita in ogni area della città.
Il mercato milanese delle compravendite è stato in grado di contenere, sin dal principio, gli effetti della pandemia, registrando solo una lieve diminuzione nella domanda che, supportata dall’elevata propensione all’acquisto degli ultimi anni, ha assorbito il contraccolpo della crisi economica, in particolare nel segmento prima casa e sostituzione.
Nel mercato di pregio, il range dei prezzi medi degli immobili del centro storico va da 8 a 15 mila euro al mq, per quel che riguarda gli appartamenti ristrutturati al nuovo, e da 6 a 9 mila euro al mq per quelli da ristrutturare. Le quotazioni top toccano i 18-19 mila euro/mq nel Quadrilatero, a Brera e in zona Castello-Foro Buonaparte, e 16-17 mila euro al mq in San Babila, Duomo e Cordusio. Nella zona Ovest, le quotazioni medie vanno da 5.300 a 7.700 euro al mq per gli immobili nuovi o ristrutturati, e da 4.100 a 6.000 euro al mq per quelli da ristrutturare. Fuori range le quotazioni di City Life, tra 7.700-13.000 euro al mq e di Gambara e Bande Nere, comprese tra 3.700-5.000 euro al mq circa. Nella zona est, invece, i prezzi medi sono compresi tra 4.000 e 8.750 euro al mq per gli alloggi ristrutturati al nuovo. Anche nella zona Nord i prezzi sono tornati a crescere e variano tra 4.500 e 6.900 euro al mq nelle zone Centrale-Loreto e Isola-Gioia- Maggiolina. A Porta Nuova-XXV Aprile possono andare oltre i 18.000 euro e anche l’area di Garibaldi-Moscova-Arena registra un prezzo medio massimo significativo, pari a 11.100 euro al mq. Infine, nella zona Sud i prezzi oscillano tra 5.500 euro al mq di Medaglie d’Oro-Lodi e 9.800 euro al mq di Porta Romana- Crocetta-Quadronno.
Marco Sorbara, Direttore Commerciale di Engel & Völkers Milano: “Le attuali dinamiche del mercato sono caratterizzate da una domanda sempre più esigente e qualificata rispetto al recente passato, in particolare nel segmento del pregio, dove la ricerca di immobili in grado di rispondere alle mutate esigenze dell'abitare è diventato un must-have e non più un nice-to-have. Sono sempre meno i compromessi qualitativi che l’acquirente è disposto ad accettare; spazi confortevoli interni e non più solo esterni, edifici intelligenti e sostenibili, servizi condominiali adeguati al contesto e all’utenza, ma anche attenti ai costi di gestione, progettazioni in grado di accrescere il comfort interno nell’utilizzo quotidiano. Trend così radicati da influenzare anche lo sviluppo delle prossime costruzioni immobiliari che sorgeranno in tutte le zone della città”.
Per il mercato delle locazioni, Roberto Magaglio, Licence Partner di Engel & Völkers Milano: “Con il progredire della campagna vaccinale e la diminuzione dei contagi si è notata una decisa ripartenza dei driver della domanda (studenti, eventi, mobilità aziendale e turismo). Con lo stabilizzarsi della situazione sanitaria si ritornerà progressivamente a una maggiore domanda di spazi in locazione e gli effetti visti sui canoni avranno carattere transitorio. Nel frattempo, il mercato delle compravendite di pregio è volato. Per questo, oggi molti proprietari sono in attesa delle evoluzioni del mercato e optano per tipologie contrattuali più flessibili, avendo paura di legarsi per lunghi periodi a un canone svantaggioso, anche in considerazione dei Giochi Olimpici Invernali Milano Cortina 2026”.
Roma: Gli acquirenti di prima casa trainano il mercato. Ottima la performance del Market Center della Capitale
Nel segmento premium, il mercato romano della compravendita ha sostanzialmente tenuto, alimentato principalmente dagli acquirenti di prima casa, come confermano i dati del primo semestre 2021 che vedono il Market Center di Roma di Engel & Völkers Roma in crescita rispetto ai due anni precedenti, per numero di transazioni (+ 39 % rispetto al 2019; +57% rispetto al 2020), fatturato (+ 31% rispetto al 2019; +74% rispetto al 2020) e numero di agenti (+16% rispetto al 2019, +11% rispetto al 2020) sul territorio, per coprire zone della Capitale ad oggi non ancora battute.
Secondo i dati di Engel & Völkers, nel centro storico la domanda per l’acquisto della prima casa si è maggiormente concentrata nei rioni Pigna, Trastevere, Monti ed Esquilino; zone tra le più vivaci anche per investimento, oltre a Trevi, Parione e Regola. I prezzi variano tra 3.000 euro al mq e 10.000 euro al mq, a seconda della posizione e dello stato di manutenzione del fabbricato. Anche nella zona di Prati, la domanda è tornata a crescere e il range varia sensibilmente, tra 4.200 e 7.000 euro al mq. Nell’area Nord, cresce l’interesse per la Balduina, come prima casa; i prezzi variano da 3.300 a 7.100 euro al mq e i prezzi più elevati si registrano ai Parioli e nel quartiere Trieste/Salario con prezzi prime pari a 7.100 e 6.100 euro al mq, rispettivamente per le abitazioni nuove o ristrutturate al nuovo. Nella zona est, invece, i valori di compravendita sono compresi nel range 2.700-4.000 euro al mq, per gli alloggi ristrutturati al nuovo, e tra 2.300-3.500 euro al mq per quelli da ristrutturare. Particolarmente ricercata è la zona di Monteverde Nuovo per la vicinanza alle aree verdi e la confortevole dimensione degli immobili. A Roma Sud, infine, le quotazioni medie vanno da 2.200 a 4.800 euro al mq per gli immobili ristrutturati al nuovo e da 2.100 a 4.300 euro al mq per quelli da ristrutturare. Le zone più richieste si confermano Eur Centro e le sue vicinanze, tra cui Serafico-Torrino e Mostacciano, San Paolo, Garbatella e Marconi. San Saba e Navigatori sembrano riscuotere un’attenzione crescente.
Helio Cordeiro Teixeira, Managing Director del Market Center Engel & Völkers Roma: “In questi mesi di convivenza con la pandemia, la domanda e la percezione dei clienti non sono cambiate; anzi, si sono ulteriormente rafforzate attraverso una maggior consapevolezza dell’importanza delle scelte per il futuro, meno istintive rispetto al passato recente. Il valore di un acquisto immobiliare lungimirante rappresenta oggi un asset importante per le famiglie, un bene rifugio (più di prima), un investimento concreto non solo reddituale ma sul modo di vivere, convivere, studiare, lavorare. La casa assume un ruolo vitale e multi-funzionale, al quale dobbiamo tutti abituarci e prepararci. L’importanza di una proprietà di prestigio nelle zone centrali e la possibilità di acquisto e/o affitto di immobili qualitativamente migliori nelle zone semicentrali e ben collegate sono aspetti che contribuiranno alle scelte future per un acquisto immobiliare, in linea con i cambiamenti emersi post Covid-19”.
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