Nel primo semestre del 2024, il mercato immobiliare logistico in Italia ha evidenziato una stabilità significativa, accompagnata da un cauto ottimismo generale. La domanda si è mantenuta robusta, nonostante le difficoltà legate alla stretta creditizia. Gli investimenti nel settore hanno raggiunto i 474 milioni di euro, con 184 milioni investiti nel secondo trimestre. Parallelamente, il rendimento prime è rimasto stabile al 5,5%, con un take-up complessivo di 1,50 milioni di metri quadri. Il tasso di vacancy ha toccato un minimo storico, scendendo sotto l'1,5%, portando a un aumento dei canoni.
Questi i dati che emergono dalla decima edizione del Real Estate Data Hub, una pubblicazione che offre una prospettiva aggiornata sul panorama immobiliare italiano, realizzata dai Centri Studi di RE/MAX Italia e Avalon Real Estate e dall'Ufficio Studi di 24MAX. Tra i fenomeni emergenti che caratterizzeranno sempre più il settore logistico nel prossimo futuro, il Real Estate Data Hub segnala l'attenzione all'impatto ambientale degli immobili, le strategie Just-In-Case (JIC), il reshoring e l'ascesa dei Data Center.
Le strategie di supply chain delle aziende stanno ridefinendo la distribuzione geografica dei magazzini e delle attività produttive. Questa trasformazione è guidata principalmente da due fenomeni: l'adozione di strategie JIC, che prevedono l'accumulo di maggiori scorte per garantire un approvvigionamento più flessibile e reattivo, capace di prevenire interruzioni; e il reshoring, che sta riportando le attività produttive vicino ai mercati di consumo, creando nuove esigenze logistiche. Queste dinamiche stanno determinando l'aumento della domanda di spazi di stoccaggio più grandi e flessibili, aprendo nuove possibilità di sviluppo immobiliare nelle aree secondarie.
In questo contesto, anche il Sud Italia, con i porti di Bari, Napoli e Gioia Tauro e gli interporti di Nola e Marcianise-Maddaloni, potrebbe ricoprire un ruolo chiave, guadagnando attrattività agli occhi degli attori globali.
L'evoluzione del mercato sta conferendo ai Data Center il ruolo di asset class di primaria importanza, con due principali tipologie di infrastrutture: gli Hyperscale Data Center, strutture centralizzate di grandi dimensioni situate nei pressi di città come Roma e Milano; e gli Edge Data Center, strutture più piccole e decentralizzate che rispondono alla necessità di una logistica last mile dei dati. In entrambi i casi, la ricerca di nuove aree di sviluppo si sta estendendo a tutte le regioni italiane, offrendo nuove opportunità di investimento in località precedentemente trascurate.
Il take-up rimane trainato da settori come farmaceutico, alimentare e manifatturiero; si stabilizza la domanda di spazi da parte degli operatori dell'e-commerce. Attualmente, il canone prime registrato nella provincia di Milano si assesta intorno ai 67 euro/mq/anno; per immobili last mile di recente edificazione il dato medio si posiziona a 110 euro/mq/anno. Scende per le altre province lombarde intorno ai 55 euro/mq/anno. Canoni in crescita nella restante parte del Nord Italia: nella provincia di Verona i canoni medi rilevati pareggiano il dato lombardo, mentre nella provincia di Torino si assestano intorno ai 50 euro/mq/anno. Si allinea ai precedenti valori registrati anche l'asse Parma-Modena-Reggio Emilia, con canoni medi di 52 euro/mq/anno. Nelle località strategiche di Piacenza e Bologna il canone medio è rispettivamente di 55 euro/mq/anno e 64 euro/mq/anno.
Nel Centro Italia, Firenze si attesta a 75 euro/mq/anno, mentre Roma intorno ai 65 euro/mq/anno per la logistica tradizionale e ai 105 euro/mq/anno per la logistica last mile.
A Milano il comparto logistico ha continuato a mostrare segnali di crescita anche nel primo semestre del 2024. La domanda è sostenuta dalla ricerca di immobili sostenibili e tecnologicamente avanzati che migliorano l'efficienza operativa degli asset logistici.
A Roma si conferma la solidità della logistica last mile, sostenuta dalla necessità di rapidità nelle consegne in ambito urbano. In generale, l'offerta di spazi logistici risulta insufficiente rispetto alla domanda, con un tasso di occupazione vicino al 100%. Questo squilibrio tra domanda e offerta continua a esercitare pressione sui prezzi di locazione.
A Padova, hub strategico per il Nord-Est Italia grazie alla vicinanza alle principali arterie autostradali e al porto di Venezia, il settore logistico ha registrato una crescita stabile. La scarsità di nuovi sviluppi ha contribuito a mantenere alti i prezzi di locazione.
A Genova si registra un andamento positivo grazie allo sviluppo di soluzioni sostenibili e progetti di riqualificazione urbana che potenziano il suo ruolo strategico come hub portuale.
