Logistica e industrial: nel Q1 2026 investiti 430 milioni e take-up a 860 mila mq

Nel primo trimestre 2026 gli investimenti nel comparto logistico e industrial hanno totalizzato circa 430 milioni di euro, pari a circa il 12% del volume complessivo degli investimenti immobiliari.

Sul fronte occupier, il mercato ha mostrato segnali positivi con un assorbimento dinamico nel trimestre, pari a circa 860 mila mq, confermando la solidità dei fondamentali del settore e l'interesse degli investitori, con diverse operazioni in fase avanzata di negoziazione.

Queste evidenze emergono dall'analisi condotta da JLL, società di consulenza immobiliare e di gestione degli investimenti.

Performance capital markets: fondamentali solidi e ritorno dei capitali core

Nel Q1 2026 il mercato degli investimenti nel settore logistico ha mantenuto un profilo dinamico, con numerose transazioni che confermano l'interesse degli operatori. Si rileva una contrazione di circa il 30% su base annua, con operazioni mediamente di taglio inferiore rispetto all'inizio del 2025, periodo caratterizzato da un backlog di transazioni a portafoglio. Prevalenza netta di operazioni su asset core, pari al 40% dei volumi trimestrali, e incidenza delle acquisizioni da parte di end user pari al 30% del totale.

I prime yield sono stabili al 5,3%, dopo la lieve compressione registrata nel Q4 2025, confermando un sentiment positivo, pur a fronte delle incertezze dovute al quadro macroeconomico e geopolitico.

Mercato delle locazioni: accelerazione nel primo trimestre

Nel primo trimestre 2026 è proseguita la ripresa dell'attività, già evidenziata nel quarto trimestre 2025, con un take-up di circa 860.000 mq, in crescita del 78% su base annua. Il risultato è guidato dalle strategie espansive di operatori che stanno consolidando la presenza sul mercato italiano.

Il trimestre ha visto il ritorno delle operazioni di grande dimensione, sopra i 50.000 mq, che, seppure ancora limitate, hanno inciso sul take-up: quattro operazioni da parte di operatori 3PL (di cui due sopra i 100.000 mq) hanno generato circa il 40% dell'assorbimento, per un totale di circa 350.000 mq.

La quota dei 3PL sul totale ha superato l'85%, mentre il restante 15% è rappresentato da retail, manufacturing ed e-commerce. Analizzando la distribuzione per dimensione, le operazioni al di sotto dei 25.000 mq sono le più numerose (circa 60% in termini di conteggio) ma rappresentano il 25% dei mq assorbiti; la fascia tra 25.000 e 50.000 mq incide per circa il 30% del numero di operazioni.

Nel trimestre, i lease hanno rappresentato il 75% del take-up, seguiti dai pre-let (24%), mentre è risultata limitata la quota di owner occupier. A livello geografico, oltre il 60% dell'assorbimento si è concentrato nella macroarea di Milano.

Sul fronte dei canoni, si osserva una sostanziale stabilità dei valori prime nei principali mercati, con incentivi standard invariati, salvo alcuni micro-mercati favorevoli ai tenant: Milano conferma i 70 euro/mq/anno, con una previsione di crescita per il prossimo trimestre; Roma 69 euro/mq, Bologna 67 euro/mq; il Veneto 58 euro/mq e Torino 50 euro/mq. Per gli asset last mile, i canoni prime rimangono stabili sia a Milano sia a Roma, intorno a 110 euro/mq, con possibili incrementi in presenza di personalizzazioni in operazioni built-to-suit.

Nel Q1 2026 sono stati completati oltre 300 mila mq di nuovi spazi, di cui oltre il 30% di tipo speculativo, in contrazione rispetto alla media trimestrale. La crescita dell'assorbimento ha contribuito alla diminuzione del vacancy rate complessivo a livello nazionale, attestato intorno al 5%.

"Il primo trimestre dell'anno conferma il dinamismo nel mercato degli investimenti logistici. Stiamo osservando un buon livello di attività e di interesse anche da parte degli investitori core," commenta Elena Di Biase, Head of Logistics Capital Markets di JLL Italia. "Questo sentiment positivo sta incoraggiando i landlord a portare nuovo prodotto sul mercato, sostenendo una pipeline di operazioni di qualità per i prossimi mesi. Nonostante un volume trimestrale influenzato dalla natura delle operazioni concluse, l'outlook per l'anno è decisamente positivo, con un forte appetito lungo l'intera curva del rischio".

"Il mercato delle locazioni ha iniziato il 2026 con una forte accelerazione, registrando un risultato record nel primo trimestre. Le politiche espansionistiche dei 3PL hanno contribuito in maniera rilevante al raggiungimento di questo risultato. È un chiaro sintomo che il mercato continua ad avere fondamentali solidi e, sulla base di queste premesse, ci aspettiamo un anno positivo e dinamico" conclude Renato Loffredo, Head of Logistics Agency & Data Centre di JLL Italia.