Savills: Q3 2023, living e logistica guidano gli investimenti

Si conferma l’atteso rallentamento dei volumi di investimento. Nei primi tre trimestri del 2023 sono stati investiti nel mercato immobiliare commerciale italiano circa 3,5 miliardi di euro: un valore in forte diminuzione rispetto alla media degli ultimi 5 anni (-47%). A riportarlo è Savills.

Considerando il numero delle operazioni, il mercato si è mantenuto dinamico con oltre 150 deal chiusi nei primi 9 mesi dell’anno a fronte di una media quinquennale di 110; di conseguenza, il volume medio per singola transazione continua a diminuire, con una forte prevalenza di operazioni inferiori ai 50 milioni di euro. Nonostante il periodo di incertezza, dal punto di vista dei capitali continua a prevalere la moneta internazionale (65%), segno che il mercato italiano si conferma appetibile.

Per fine anno è attesa un’ulteriore decompressione dei rendimenti prime rispetto ai valori registrati nel Q3 2023; per quanto riguarda i secondary asset continuerà la polarizzazione, con maggiori repricing che caratterizzeranno questo segmento del mercato. 

Il settore del living si conferma come prima asset class per volumi di investimento, nonchè unico settore a registrare una variazione positiva anno su anno. Solidi fondamentali sostengono l’interesse per i settori del residenziale, dello student housing e dell’healthcare. I volumi del periodo sono trainati principalmente dai segmenti del residenziale e delle case di cura. Milano e Roma continuano a rappresentare le principali destinazioni, ma i mercati regionali stanno attirando sempre più l'attenzione degli investitori. I nuovi trend demografici e i criteri ESG influenzeranno sempre più il mercato nei prossimi anni guidando la domanda di nuove soluzioni residenziali. Il BTR si sta sempre più affermando come una nuova tipologia di prodotto che combina servizi, zone comuni e gestione specializzata, sostenuto da una carenza di spazi abitativi in linea con le nuove esigenze dell’abitare.

La logistica chiude i primi 9 mesi dell’anno al secondo posto, rappresentando circa il 30% del volume totale del periodo; gli investitori internazionali si confermano i più attivi nel segmento. Il mercato delle locazioni registra un lieve aumento rispetto al livello record dello stesso periodo del 2022, ma in forte crescita rispetto alla media degli ultimi 5 anni grazie ad una domanda che si mantiene elevata (take-up Q3 YTD 2023 2,2 milioni di mq); il basso livello di vacancy sostiene i canoni in crescita di circa l’8% YoY. La forte domanda di spazi in locazione e il basso livello di vacancy pongono questo settore al centro delle strategie degli investitori. La pipeline rimane positiva con diverse transazioni previste in chiusura entro la fine dell’anno.

Spinto da flussi turistici in ripresa, il settore dell'hospitality continua a registrare risultati positivi raggiungendo il terzo posto nei primi 9 mesi del 2023. Il mercato risulta liquido nelle principali città come Milano, Roma, Firenze e Venezia ma frenato da un’offerta molto limitata, in particolare per quanto riguarda i trophy asset. Molte delle transazioni registrate nel periodo riguardano sviluppi o cambi di destinazione d’uso, un segnale dell'elevato interesse degli operatori per il mercato italiano.

Con poco meno di 450 milioni di euro, gli uffici registrano volumi in netta flessione nonostante un mercato che, lato occupiers, si mantiene dinamico. Milano registra un take-up di 280.000 mq, in calo di circa il 24% rispetto ai volumi record del 2022. La scarsa disponibilità di prodotto prime frena l’assorbimento, ma sostiene i canoni che crescono del 4% YoY. In termini di deal, la pipeline del settore è positiva ma l’interesse degli investitori internazionali sconta preoccupazioni legate ai nuovi modelli di lavoro ibrido. Sul mercato italiano, da parte delle corporate, questo si traduce in un aumento della richiesta per asset di grado A e certificati e di spazi più ridotti. Di conseguenza, la vacancy per questa tipologia di prodotto rimane nell’intorno del 2% mentre cresce la polarizzazione del mercato.

I volumi transati nel settore retail continuano a essere contenuti e guidati dalla componente dei retail warehouse e dell’high street. Nel 2023, le destinazioni turistiche e del lusso continuano ad essere al centro delle strategie degli investitori e dei retailer. Nuovi brand sono interessati ad entrare nel mercato italiano e la vacancy nelle vie del lusso delle principali città italiane è prossima allo zero. Per quanto riguarda il mercato out-of-town, si registrano transazioni di retail warehouse e di centri commerciali.

Marco Montosi, Head of Investment di Savills per l’Italia: “Nel difficile contesto di riferimento il mercato italiano dimostra di concentrarsi su quei settori che offrono solide prospettive di crescita e fondamentali in linea con le principali strategie di investimento pan-Europee. Riteniamo che il volume investimenti per il 2023 non supererà i 5 /6 miliardi di euro, posticipando la ripresa dell’attività transattiva nella seconda parte del 2024”.

Elena Zanlorenzi, Head of Research di Savills per l’Italia: “I tassi di riferimento della BCE hanno probabilmente raggiunto il picco massimo mentre l’inflazione sta lentamente calando e la crescita si è indebolita a causa di consumi e investimenti in rallentamento. Come nel resto dell’Eurozona, nei prossimi mesi la crescita rimarrà debole mentre una ripresa vivace del mercato è rimandata alla seconda metà del 2024, quando si avranno più certezze relativamente ad una possibile inversione della politica monetaria”.