Il Fondo di investimento immobiliare Porta Romana, promosso e gestito da Coima SGR e sottoscritto da Covivio, Prada Holding e dal fondo Coima ESG City Impact, ha perfezionato l’acquisto dell’omonimo ex Scalo per 180 milioni di euro a seguito della procedura competitiva pubblica indetta da Gruppo FS Italiane a novembre 2020. Mediobanca ha assistito FS in qualità di financial advisor.
Lo Scalo ospiterà il Villaggio delle Olimpiadi Invernali Milano-Cortina 2026, i cui lavori sono stati anticipati dal Fondo Porta Romana rispetto al cronoprogramma, avviando le operazioni di bonifica e scavo nell’agosto 2022, con previsione di completamento di scavi e paratie entro l’inizio del 2023.
Il Villaggio Olimpico, la cui progettazione è stata affidata a Skidmore, Owings & Merrill – SOM, rappresenta il primo tassello del progetto di rigenerazione urbana dello Scalo di Porta Romana. Funzionale a offrire uno spazio primario per le Olimpiadi Invernali 2026, lo spazio sarà restituito alla comunità cittadina attraverso la trasformazione in student housing con circa 1.700 posti letto. Come previsto dal Masterplan “Parco Romana”, il Villaggio sarà posizionato nell’area a sud ovest dello Scalo e garantirà continuità con le funzioni esistenti e l’equilibrio generale del quartiere.
Grazie alla collaborazione pubblico-privato fra gli acquirenti e Fondazione Milano-Cortina, con Comune di Milano e Regione Lombardia, il Villaggio Olimpico sarà sviluppato coniugando le esigenze di utilizzo pre e post competizione, per realizzare un progetto a impatto ambientale zero secondo i requisiti Nearly Zero Energy Building e consentire l’integrazione, nel futuro quartiere, degli spazi fisici e dei servizi progettati per gli atleti, minimizzando i lavori di riconversione e gli impatti ambientali. I materiali usati saranno selezionati per le loro caratteristiche di sostenibilità, tutti gli edifici saranno certificati LEED, le strutture edilizie saranno permanenti e quelle temporanee saranno riutilizzabili. Più del 30% dell’energia sarà prodotta grazie all’istallazione di impianti che sfruttano le fonti rinnovabili, tra cui impianti solari termici e fotovoltaici; le acque meteoriche saranno raccolte e riutilizzate, con una riduzione di CO2 del 40% per riscaldamento/raffrescamento.
Gli spazi a verde, che rappresenteranno circa il 50% dello Scalo, sono stati progettati con riferimento all’area del Villaggio Olimpico dall’architetto Michel Desvigne, in coordinamento con il masterplan generale di Outcomist, la cui parte paesaggistica è curata dall’architetto Elizabeth Diller, già progettista dell’Highline di New York, con l’obiettivo di creare un luogo fruibile dagli studenti e dalla cittadinanza, in armonia con le altre strutture dello Scalo e con la città.
Dopo la manifestazione, il Villaggio Olimpico sarà trasformato in un laboratorio di sperimentazione urbana sostenibile focalizzata sulle persone, sulla comunità, l’integrazione e la resilienza; sarà un vivace ecosistema di abitazioni studentesche, residenze, co-working, servizi privati di interesse pubblico e spazi pubblici. L’area sarà gestita attraverso una piattaforma digitale funzionale al monitoraggio delle performance degli edifici e al coinvolgimento della comunità, evoluzione del progetto pilota di digitalizzazione sviluppato attraverso un’infrastruttura IOT e un’app di quartiere in Porta Nuova, dove oggi ha sede anche il programma di accelerazione HabiSmart della Rete Nazionale Acceleratori CDP rivolto alle startup più innovative nel settore del proptech e smart buildings, le cui migliori esperienze potranno essere successivamente scalate in Porta Romana.
Investimenti previsti nell’area
L’operazione di riqualificazione dell’ex Scalo ferroviario consentirà il recupero di un’ampia area dismessa e la sua rigenerazione ispirata a principi di sostenibilità. Lo sviluppo prevede un grande parco centrale come elemento in grado di garantire la continuità urbana e le connessioni pedonali e ciclabili con la città esistente, caratterizzato da eco-zone, corridoi verdi che potranno ospitare attrezzature anche di interesse pubblico e da piazze pubbliche.
Gli acquirenti hanno definito il conferimento di un incarico a Italferr, la società di ingegneria delle Ferrovie dello Stato Italiane, per la progettazione della Foresta Sospesa, con l’obiettivo di candidare l’opera ai fondi europei dedicati alla rigenerazione urbana tramite il PNRR.
Attorno al parco centrale sorgeranno residenze, uffici, social housing, student housing e servizi interconnessi a tutta l’area metropolitana tramite le stazioni della ferrovia e della metropolitana. In particolare, all’interno dello Scalo, Coima SGR si occuperà, oltre che dello sviluppo del Villaggio Olimpico, della componente residenziale libera e agevolata con destinazione di edilizia residenziale sociale e la previsione ex ante di trasformazione del Villaggio Olimpico in studentato con stanze a prezzi calmierati, investendo nel progetto tramite Coima ESG City Impact Fund, partecipato da Fondazione ENPAM, Cassa Forense, Cassa Dottori Commercialisti, Inarcassa, BCC Credito Cooperativo, Fondazione CARIPARO, Compagnia di San Paolo e Coima SGR.
Covivio curerà lo sviluppo di uffici di nuova generazione nel quadrante orientale (East Gate) dell’area dello Scalo, secondo i più elevati standard internazionali del Gruppo attingendo anche al know how maturato in ambito hotellerie e residenziale nella direzione di una progressiva ibridazione delle destinazioni d’uso degli spazi. Come già sperimentato in Symbiosis, sviluppo a scala di quartiere già scelto da brand italiani e internazionali, Covivio svilupperà nell’area dello Scalo uffici flessibili, sostenibili, che stimolino l’incremento della produttività e massimizzino collaborazione e inclusione. Spazi attenti al benessere degli occupanti e capaci di rispondere alle esigenze attuali delle grandi corporate che interpretano sempre più l’ufficio come espressione della propria cultura aziendale e mezzo per comunicarla agli stakeholder interni ed esterni.
Prada Holding, interessata soprattutto alla qualità del parco, realizzerà un edificio a uso laboratorio e uffici per estendere le sue attività già presenti nell’area.
Lo sviluppo dello Scalo di Porta Romana sarà finanziato da Intesa Sanpaolo, che supporterà Coima SGR, Covivio e Prada Holding nell'operazione attraverso un Sustainability-linked Loan volto a sostenere un progetto di rigenerazione urbana che punta ai più alti standard ESG.
Il progetto è regolato dall’Accordo di Programma sottoscritto nel 2017 di cui sono parte Comune di Milano, Regione Lombardia, Ferrovie dello Stato Italiane (con Rete Ferroviaria Italiana e FS Sistemi Urbani) per la riqualificazione dei sette scali ferroviari dismessi (Farini, Porta Romana, Porta Genova, Greco-Breda, Lambrate, Rogoredo, San Cristoforo), che insieme coprono una superficie di 1 milione e 250 mila mq, di cui circa 200 mila rimarranno a funzione ferroviaria. Si tratta del più grande piano di rigenerazione urbana che interesserà Milano nei prossimi 20 anni, uno dei più grandi progetti di ricucitura e valorizzazione del territorio in Italia e in Europa.
Per Scalo Romana sono definite in 164.000 mq di SL le aree edificabili, mentre il 50% dello Scalo sarà dedicato ad aree a verde e spazi pubblici.
