L'impatto di eventi estremi sul patrimonio immobiliare, come l'esperienza degli ultimi anni purtroppo insegna, è molto forte per l'Italia. Ad esempio, il Paese è soggetto a un elevato rischio idrogeologico. Secondo stime dell'Istituto Superiore per la Protezione e la Ricerca Ambientale (ISPRA), il 20 per cento della popolazione risiede in aree potenzialmente soggette ad alluvioni e il 2,2 per cento si trova in zone ad elevata pericolosità di frane. In tale contesto, il cambiamento climatico, che secondo gli scenari attesi comporterà un aumento della frequenza dei fenomeni meteorologici estremi, potrà determinare danni significativi alle famiglie e alle attività economiche.
Il rischio da eventi catastrofali, oltre a comportare l'adozione di specifiche cautele nella fase della costruzione o delle manutenzioni straordinarie per tutti gli immobili esistenti, può essere affrontato con coperture assicurative. Per le imprese produttive la legge di bilancio 2024 ha previsto l'obbligo di stipulare una copertura assicurativa contro i rischi catastrofali, identificati in sismi, alluvioni, frane, inondazioni ed esondazioni. Oggetto della copertura sono terreni e fabbricati, impianti e macchinari, attrezzature industriali e commerciali. Le compagnie di assicurazione saranno obbligate a coprire tali rischi.
È prevedibile che la nuova regolamentazione nel mercato assicurativo creerà una spinta per un'offerta più ampia, rivolta non solo alle imprese produttive, con prodotti assicurativi meglio strutturati e indirizzati a coprire i rischi catastrofali per ogni tipo di immobile.
Diventa quindi di ampio interesse per il settore del Real estate la recente "Indagine sulle polizze a copertura dei rischi catastrofali" condotta dall'IVASS, che regola e controlla il mercato assicurativo. La premessa è che il nuovo sistema obbligatorio richiede semplicità dei prodotti assicurativi, modalità di sottoscrizione semplificate e massima trasparenza circa l'estensione delle coperture e le eventuali esclusioni e limitazioni.
In genere l'offerta per le polizze catastrofali è abbinata a quelle "incendio e danni ai beni"; le coperture sono molto variegate e spesso non coprono le frane e le esondazioni (evento quest'ultimo previsto dalla nuova legge). In genere sono coperti solo i danni diretti e non sempre viene riconosciuto un anticipo sull'indennizzo per far partire subito le attività di ripristino.
Altre osservazioni critiche riguardano la chiarezza dei contratti con definizioni non sempre omogenee ma che richiedono informazioni sui fabbricati spesso non disponibili, come la stabilità dell'edificio o la conformità dei tetti alle normative vigenti. La quantificazione del valore dei beni da assicurare viene lasciata all'assicurato, ma poi è l'impresa di assicurazione a verificare la congruità della somma assicurata al momento del sinistro.
I danni al fabbricato sono generalmente coperti secondo la formula "a valore intero" che copre la totalità del valore dei beni assicurati, ma è possibile anche la formula del "valore a nuovo", con la quale si intende, per il fabbricato, il "costo di ricostruzione" (per i materiali e con caratteristiche costruttive, dimensioni e funzionalità analoghe alle preesistenti) e, per il contenuto, il "costo di rimpiazzo" con beni di simile utilità.
Tutte le polizze esaminate prevedono che la garanzia sia prestata solo se i fabbricati da assicurare rispettano determinati requisiti di costruzione che portano a suddividere i fabbricati secondo classi (generalmente da 2 a 4), caratterizzate da requisiti via via crescenti di robustezza e qualità, soddisfatti i quali è possibile ottenere riduzioni dei premi. Di certo per l'assicurato non è agevole avere le competenze tecniche necessarie per definire le caratteristiche costruttive e sembra aprirsi un nuovo spazio per perizie e valutazioni.
Molto complesse, infine, le esclusioni e limitazioni a seconda dei diversi rischi e delle tipologie degli immobili. Numerose sono le considerazioni dell'IVASS su ciò che occorre per adeguare le offerte a partire dalla chiarezza delle definizioni delle calamità naturali e di abuso edilizio e di costruzione. Andrebbero evitati questionari troppo complessi che vincolano l'efficacia della polizza a caratteristiche costruttive non a conoscenza dell'assicurato. La valorizzazione dei beni dovrebbe essere immediata ed univoca semplificando anche il processo di liquidazione dei sinistri. Sono necessarie soluzioni per permettere all'assicurato di far fronte alle iniziative di pronto intervento.
Altro punto riguarda le esclusioni che andrebbero ben calibrate e disegnate in maniera coerente con il singolo rischio. Infine, le compagnie potrebbero premiare e favorire comportamenti virtuosi da parte degli assicurati volti a mitigare o a favorire l'adattamento ai cambiamenti climatici.
Si tratta di un tema strategico per il settore del Real estate dato che i rischi catastrofali colpiscono gli asset immobiliari nella loro stessa esistenza. Ora toccherà alle compagnie di assicurazione adeguare i prodotti e garantire un'offerta corretta ed idonea a fronteggiare questi rischi in crescita; in ogni caso l'attenzione sulle clausole contrattuali da parte degli assicurati dovrà opportunamente aumentare.
