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21 Ottobre 2024

Nuveen: ecco perchè conviene tornare a investire nell'immobiliare

di Red

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Secondo Nuveen, società di gestione degli investimenti, tornare a investire nel settore immobiliare globale rappresenta una grande opportunità.

 Secondo Donald Hall, Global Head of Real Estate Research di Nuveen, i rendimenti immobiliari globali hanno mostrato segnali positivi nel secondo trimestre, dopo un periodo di perdite cumulative durato due anni, suggerendo l'inizio di una ripresa per questa classe di asset.

Durante il periodo caratterizzato da tassi d'interesse estremamente bassi, i valori immobiliari hanno raggiunto livelli elevati. A livello globale, i rendimenti totali hanno toccato il 5,0% su base trimestrale nel quarto trimestre del 2021 e il 17,8% anno su anno nel trimestre successivo, superando le medie di lungo periodo. Tuttavia, il successivo ciclo di inasprimento ha ridotto significativamente questi guadagni, riportando i valori ai livelli del 2018.

Nuveen ritiene che il mercato immobiliare sia vicino a una fase di completamento e che gli investitori debbano considerare nuovamente questa classe di asset. Storicamente, il settore immobiliare ha generato redditi stabili e ha offerto benefici per la diversificazione del portafoglio nel lungo periodo, con potenziali rendimenti superiori durante le fasi di ripresa economica. Ad esempio, dopo la recessione dei primi anni '90, nei cinque anni successivi si è registrato un rendimento cumulativo del 76%. Dopo lo scoppio della bolla tecnologica, il rendimento totale cumulativo a cinque anni è stato del 98%, mentre all'indomani della crisi finanziaria globale è stato dell'86%.

Nel secondo trimestre del 2024, le perdite di valore sono diminuite allo 0,74%, la correzione trimestrale più bassa degli ultimi due anni. Queste perdite sono state compensate dai redditi pari all'1,07%, portando così l'immobiliare globale a registrare un rendimento positivo dello 0,33%, il primo trimestre positivo dal secondo trimestre del 2022.

Nei quindici mercati globali che compongono l'MSCI Global Property Index, una leggera maggioranza ha registrato un aumento dei valori immobiliari nel secondo trimestre per la prima volta dal secondo trimestre del 2022. Otto mercati hanno visto un incremento dei valori rispetto al trimestre precedente: Giappone, Corea del Sud, Singapore, Europa meridionale, Paesi nordici, Paesi Bassi, Francia e Regno Unito. Sei mercati hanno registrato perdite di valore comprese tra lo 0,3% e l'1,5%, tutte in calo rispetto al trimestre precedente. Tuttavia, la variazione del valore del capitale è solo una componente dei rendimenti immobiliari; storicamente, la componente più importante dei rendimenti totali è il reddito.

I redditi generati dal settore immobiliare sono generalmente stabili e rappresentano una delle ragioni principali per cui gli investitori scelgono questa classe di asset. I rendimenti del capitale insieme ai redditi generati formano i rendimenti totali e nel secondo trimestre questi sono stati positivi in dodici paesi su quindici. Con segnali di ripresa dei valori immobiliari, ci si aspetta che la traiettoria positiva dei rendimenti totali continui.

Utilizzando i dati più recenti del mercato delle transazioni immobiliari, si iniziano a vedere ulteriori segnali dell'inizio di una ripresa. Su undici paesi con dati disponibili attraverso il Commercial Property Price Index di MSCI, sei hanno visto aumentare i prezzi delle transazioni nel secondo trimestre: Giappone, Corea del Sud, Canada, Stati Uniti, Francia e Regno Unito. Negli Stati Uniti i prezzi sono aumentati più che in ogni altro paese.

In ogni Paese si registrano variazioni significative per tipologia di immobile e per mercato. Questa differenziazione evidenzia l'opportunità di ottenere rendimenti superiori durante il periodo di price discovery se si investe in mercati e tipologie immobiliari vincenti.

La stabilizzazione delle valutazioni e i prezzi di mercato delle transazioni indicano entrambi che il mercato è probabilmente vicino al suo livello più basso. Tuttavia, questi segnali da soli non indicano un punto di ingresso interessante per l'immobiliare. Affinché i prezzi di mercato e le valutazioni aumentino in futuro, sarebbe auspicabile assistere a un calo dei tassi d'interesse e a un rafforzamento dei fondamentali immobiliari.

La maggior parte delle banche centrali dei mercati sviluppati ha iniziato a ridurre i tassi d'interesse e questo dovrebbe esercitare una pressione al ribasso sui tassi di finanziamento, sui tassi di sconto e sui tassi di capitalizzazione degli immobili, aumentando il valore degli asset immobiliari. Il calo dell'attività edilizia in tutti i settori è favorevole ai fondamentali del settore immobiliare nel medio termine.

Sebbene queste dinamiche possano rappresentare una sfida per gli sviluppatori immobiliari, per i locatori e gli investitori si tratta di uno sviluppo positivo. Con l'attenuarsi dei venti contrari all'offerta nei mercati con una domanda positiva dovuta alla crescita demografica o ai cambiamenti strutturali (ad esempio l'e-commerce), le occupazioni sono destinate ad aumentare nel medio termine. Storicamente, il tasso di occupazione e la crescita degli affitti sono ben correlati e questo offre agli investitori l'opportunità di ottenere guadagni dall'occupazione, dagli affitti e dall'aumento dei valori immobiliari che ne consegue.

Negli ultimi due anni le allocazioni degli investitori nel settore immobiliare sono diminuite significativamente a causa del calo dei valori immobiliari ma anche a causa di un mercato azionario globale che ha raggiunto nuovi picchi aumentando le dimensioni dei portafogli degli investitori e diminuendo così il peso relativo del settore immobiliare.

Oggi gli investitori possono prendere in considerazione nuovi investimenti nel mercato immobiliare privato per ottenere una ponderazione strategica delle allocazioni. Nel lungo periodo l'immobiliare privato offre basse correlazioni rispetto ad altre classi di asset costituendo una fonte solida di reddito e fornendo un certo grado di copertura dall'inflazione. Anche se potrebbero esserci ancora alcuni ostacoli riteniamo che il mercato stia iniziando a migliorare e che oggi vi siano opportunità interessanti per gli investitori più attenti.

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