Wikicasa: nuova linea metro M6 a Milano, quali opportunità per l’immobiliare?

Portare la metropolitana in quartieri popolari rappresenta spesso la prima fase di un processo di riqualificazione urbana più ampio, e di solito corrisponde a una forte opportunità di crescita per il mercato immobiliare. 

Wikicasa ha analizzato la proposta di progetto della M6 di Milano per approfondire il possibile scenario che il settore immobiliare offrirà nelle aree coinvolte. La nuova M6, di cui si discute ormai da anni, prevede di seguire l'asse viale Certosa, Sempione, a nord ovest e a sud Tibaldi, Ripamonti, con l'obiettivo di coprire il Municipio 5, il meno servito dalla rete metropolitana, collegando due delle zone più popolate della città, al momento sprovviste di collegamenti sotterranei.

Con l’avanzare della M4, che al momento collega Linate fino al centro città in San Babila, si parla sempre più insistentemente della realizzazione di una nuova linea della metropolitana, la sesta per il capoluogo lombardo, essendo già stata realizzata la M5 in occasione di Expo 2015. A oggi però, il Comune di Milano ha disposto solamente uno studio di fattibilità per un nuovo tratto di metro a sud della città, senza avere ancora un progetto definito.

L’arrivo della M6 a Milano potrebbe offrire una serie di vantaggi alle zone implicate.

Zona Milano Certosa: i cambiamenti con l’avvento della M6

Viale Certosa rappresenta a Milano una delle vie più estese e trafficate, a nord della Circonvallazione. L’area che si sviluppa intorno a questa via è una delle più multietniche dell’intera città e, a oggi, anche una delle più accessibili dal punto di vista immobiliare. Il prezzo medio di mercato per un immobile in questa zona, secondo i dati di Wikicasa aggiornati ad agosto 2023, è di 3.628 euro/mq, inferiore rispetto alla media di Milano.

Il motivo principale è fondamentalmente l’assenza di collegamenti diretti al centro città, anche se il quartiere attira un numero notevole di persone grazie alla presenza di una discreta quantità di servizi e attività commerciali, su tutte il Portello. L’arrivo della M6 potrebbe apportare un profondo rinnovamento dello stock immobiliare nella zona, oltre che provocare un significativo cambiamento urbanistico dell’area. Il Comune cerca da tempo di riqualificare la zona, sfruttando alternative più green e a basso impatto ambientale. Il quartiere si sviluppa a nord del Ponte della Ghisolfa, costruzione a lungo discussa e che però rimane imprescindibile per la gestione dell’ingorgo cittadino in uno degli snodi più trafficati di Milano. Aumentare i collegamenti sotterranei nella zona tra Viale Certosa e Via Mac Mahon potrebbe ridurre notevolmente il traffico urbano nell’area e portare alla svolta green tanto auspicata in una zona fortemente cementificata.

Municipio 5: 126 mila abitanti, una sola metro

L’altro quartiere interessato dalla costruzione della M6 è il Municipio 5. La zona è attualmente in forte crescita ed espansione sotto il profilo urbanistico, soprattutto perché coinvolta dalla costruzione del nuovo Villaggio Olimpico che sarà terminato per ospitare le Olimpiadi Invernali di Milano-Cortina 2026.

La presenza di una sola fermata della metro in zona non è ovviamente sufficiente per un’area così estesa. L’apertura della M6 sarebbe di grande aiuto nel processo di espansione di aree urbane come quelle di Morivione, Vigentino, dove gli immobili hanno un costo attuale di 4.285 euro/mq, e Quintosole, con stabili di 3.368 euro/mq. 

Queste zone potrebbero subire cambiamenti con la nascita di complessi residenziali sempre più moderni, su esempio di altri progetti nati a Milano, come Bosco Navigli e Milano City Door: mini-città realizzate in zona sud, su cui l’immobiliare milanese sta iniziando a puntare sempre di più.

Il capolinea sud-est della M6: Ponte Lambro

Per quanto riguarda il possibile capolinea della M6 a sud, si parla sempre più di Ponte Lambro, storico quartiere al di là della Tangenziale, famoso per essere stato uno dei principali esperimenti di edilizia popolare a Milano. Durante gli anni, sono intervenuti diversi tentativi di riqualificazione dell’area attraverso numerosi progetti, purtroppo però mai andati in porto, su tutti quello avveniristico di Renzo Piano.

Il passaggio della metro in questo quartiere potrebbe rappresentare il collegamento definitivo al centro città, il che porterebbe a una significativa rivalutazione immobiliare della zona. Ispirandosi a quanto fatto per Forlanini con la M4, la costruzione della M6 a Ponte Lambro potrebbe essere il punto di partenza per rilanciare la zona: dalla metro ai servizi, alle attività commerciali, per un quartiere moderno, immerso nel verde ma ben collegato al resto della città.

Un’opportunità per il mercato immobiliare

L’apertura di fermate metropolitane, a Milano in particolare, corrisponde sempre a una crescita dell’interesse nei confronti di case e immobili presenti nelle zone che la metro attraversa, specialmente se si tratta della periferia.

Se nei quartieri centrali una nuova fermata della metro è un servizio in più da aggiungere a un ecosistema sempre in crescita, in periferia la situazione è ben diversa”. Commenta Pietro Pellizzari, CEO di Wikicasa. “Dove la costruzione della metro è parte iniziale per una serie di interventi di rigenerazione urbana, l’aumento dei prezzi delle case non è così elevato come nelle aree più centrali della città. 

Non a caso a Lorenteggio, Giambellino o Forlanini, quartieri periferici da cui passa o passerà la M4, l’aumento dei prezzi è rimasto  in linea con quello della periferia di Milano.

Questo ha permesso a un numero sempre crescente di potenziali acquirenti di prendere in considerazione tali zone per acquistare casa o prendere un immobile in affitto.

L’avvio dei lavori della M6 potrebbe avere lo stesso impatto su volumi molto più grandi. 

Dati alla mano (Fonte OMI - Osservatorio del Mercato Immobiliare), nel 2022, nelle zone di Vigentino e Certosa è stato venduto più del 10% degli immobili di tutta la città, rientrando stabilmente nella top 10 delle zone di Milano per numero di transazioni immobiliari.

Spostare il focus su questi quartieri con la costruzione della M6 permetterebbe un aumento consistente delle transazioni in questa zona, generando un indotto positivo nell’immobiliare milanese. Inoltre, la vicinanza di tali zone ad alcune delle più importanti università della città, potrebbe spingere alla costruzione di soluzioni che da tempo gli studenti richiedono, aprendo a opzioni come il buy-to-rent e il build-to-rent, che oggi a Milano stanno avendo sempre più seguito.