Engel & Völkers ha pubblicato il Market Report Milano/Roma relativo al secondo semestre 2020, realizzato in collaborazione e con il supporto scientifico di Nomisma. Secondo l’indagine effettuata, il perdurare della pandemia, che si è manifestata con particolare veemenza nel Nord Italia e in Lombardia, ha influenzato la performance del mercato immobiliare milanese ma il mercato di pregio ha ben performato nel terzo trimestre dell’anno, facendo registrare livelli di attività nettamente superiori ai corrispondenti mesi del 2019 e recuperando così parte del terreno perduto durante il lockdown primaverile. Anche il mercato romano ha retto il contraccolpo della crisi, con lievi cali dei prezzi e termini di negoziazione leggermente più favorevoli per gli acquirenti determinati a perfezionare l’acquisto. Nella Capitale, un dato positivo che ha contraddistinto la seconda parte dell'anno è stato un ritorno dell'interesse verso immobili di pregio in zone centrali e storiche.
“Nel secondo semestre 2020 l’ottimismo indotto dalla risposta post-lockdown ha lasciato spazio, con il riproporsi dell’ondata virale, ad una maggiore consapevolezza degli effetti profondi che la pandemia produrrà su bilanci familiari e aziendali. Il settore immobiliare sta senza dubbio affrontando oggi un quadro di lenta metabolizzazione, in cui il tracollo dello scorso anno andrà recuperato con pazienza e gradualità- ha dichiarato Luca Dondi, CEO di Nomisma. Con riferimento al mercato di pregio delle due maggiori città italiane, il terzo trimestre, gravato da minori limitazioni alla circolazione, ha visto il concretizzarsi di operazioni compresse nei mesi del lockdown primaverile. La parziale ripresa è imputabile alla riconfigurazione della domanda, sia di acquisto che di locazione, verso immobili di dimensioni mediamente più ampie e localizzati in zone più vivibili e meno centrali. Rimane per contro penalizzato il mercato dei piccoli immobili, travolto dall’assenza della domanda di locazione e di conseguenza meno interessante anche per l’investimento.”
Milano: Cresce la domanda nei confronti delle zone semicentrali, in sofferenza il mercato delle piccole locazioni
A Milano, nel settore dell’immobiliare di pregio, la domanda di acquisto delle famiglie è stata influenzata soprattutto dalle nuove esigenze di vita dovute alle restrizioni imposte. Gli acquirenti prediligono infatti zone meno centrali a fronte di un più vantaggioso rapporto tra dimensione dell’immobile, e prezzo, e della presenza di zone verdi. Il trend già in corso, di una preferenza per la qualità dell’immobile a discapito della location, ha subìto un’accelerazione: ne beneficiano i nuovi sviluppi residenziali in contesti più periferici e comunque ben collegati alla città. Nonostante i benefici fiscali connessi alle ristrutturazioni, la domanda si concentra ancora largamente su immobili già ristrutturati di qualità rispetto agli immobili da ristrutturare.
Tra le zone più richieste del centro storico si segnalano Brera e il Quadrilatero, dove le quotazioni top arrivano a circa 18 mila euro/mq. Per quanto riguarda la zona Ovest, le aree preferite sono Pagano, Buonarroti, Fiera e Sempione dove i prezzi medi vanno da 5.500 a 7.000 euro/mq per gli immobili ristrutturati al nuovo e da 3.900 a 5.100 euro/mq per quelli da ristrutturare. Fuori range le quotazioni di City Life, stabili e comprese tra 6.800-11.200 euro/mq e quelle di Gambara e San Siro, comprese tra 3.500-5.000 euro circa. Nella zona est, si distinguono Porta Venezia/Indipendenza; qui i prezzi medi registrano una lieve flessione, con valori compresi nel range 5.500-7.000 euro/mq per gli alloggi ristrutturati al nuovo. Fa eccezione Città Studi dove le quotazioni medie diminuiscono sia per le abitazioni nuove/ristrutturate sia per le abitazioni da ristrutturare. Isola e Porta Nuova sono invece le aree in cui è più forte la domanda nella zona Nord di Milano, dove i prezzi medi variano da 5.900 a 10.200 euro/mq. Le quotazioni più alte si registrano in Porta Nuova (18.000 euro/mq) e nell’area di XXV Aprile, Corso Como e Stazione Garibaldi (10.200 euro/mq). Infine, nella zona sud, di grande interesse sono Porta Romana e Medaglie d’Oro/Muratori; qui i prezzi oscillano tra i 5.300 euro/mq di Medaglie d’Oro-Lodi e i 9.500 euro/mq di Porta Romana-Crocetta-Quadronno.
“La pandemia ha sparigliato le carte, accelerando i trend in corso e portando ad un aumento dell’interesse istituzionale verso la residenza, non solo nelle forme viste prima ma anche nella forma più tradizionale dello sviluppo residenziale per la rivendita e la locazione residenziale”, ha commentato Roberto Magaglio, Licence Partner Engel & Völkers Milano. “La residenza (e la logistica) è infatti l’asset class più privilegiato che emerge dalla pandemia in corso: la casa, unico ambiente realmente vissuto durante l’epidemia di Covid-19, si è impadronita anche degli interessi degli investitori grazie alla grande domanda sostenuta da bassi tassi di interessi, dalla resilienza dei prezzi e dal desiderio della domanda di usufruire di spazi più grandi. Inoltre, l’investimento immobiliare garantisce rendimenti interessanti se comparati a quelli finanziari e gli investitori vi si rivolgono alla ricerca di un pick up nel piatto panorama finanziario”.
Per quanto riguarda Milano, secondo il Market Report di Engel & Völkers e Nomisma, a Milano il mercato delle locazioni ha profondamente sofferto gli effetti della pandemia: i driver della domanda sono venuti del tutto meno (business, didattica, eventi e turismo), generando tassi di vacancy e domanda rarefatta. In questa situazione, tuttavia, è emersa una piccola ma rilevante nicchia di mercato di sostituzione, con buona richiesta per tagli medio-grandi destinati a famiglie con esigenze o necessità di sostituzione per upgrade, spesso a fronte di canoni di locazione favorevoli al cambio. Più in sofferenza il mercato dei tagli piccoli (mono e bilocali) con effetto anche sul mercato delle compravendite di tale tipologia.
Roma: Torna l’interesse nei confronti del centro storico
Nonostante la pandemia, a Roma, il mercato in generale e in particolare del centro storico si è confermato particolarmente dinamico, con una domanda che si è fatta più esigente e determinata e un’offerta che per contro si è mostrata più disponibile alla negoziazione. Le quotazioni medie del secondo semestre 2020 sono rimaste tuttavia sostanzialmente invariate rispetto ai primi mesi del 2020, senza una flessione generalizzata dei prezzi.
L’emergenza sanitaria ha determinato però una battuta di arresto della domanda per investimento, che in questa area della città era spesso focalizzata sulla realizzazione di B&B e di piccole/medie strutture ricettive. La domanda da parte degli acquirenti esteri è rimasta sui buoni livelli dello scorso semestre, con la conferma di maggior interesse verso immobili di pregio, nelle zone centrali di prestigio e di maggiore interesse storico.
Nel centro storico, il range dei prezzi medi è molto ampio in funzione di location, stato di manutenzione e vicinanza ai maggiori punti di interesse. Per le abitazioni ristrutturate, il range è compreso tra 4.000 (nei rioni Castro Pretorio, Testaccio, Esquilino) e 11.000 euro/mq (Tridente, Navona, Pantheon), in relazione alla posizione. In zona Prati-Vaticano i prezzi variano sensibilmente e oscillano tra 4.200 e 7.000 euro al mq.
Nella zona Nord, le quotazioni medie variano da 3.000 a 5.000 euro al mq. Quotazioni più elevate sono presenti nelle zone Parioli e Trieste/Salario, con prezzi prime medi pari, rispettivamente, a 7.000 e 6.000 euro/mq. Nella zona est, invece, i prezzi medi sono stazionari, con un calo per il quartiere Aurelio e, in generale, sono compresi nel range 3.500-4.000 euro/mq per gli alloggi ristrutturati al nuovo e nel range 2.900-3.500 per quelli da ristrutturare.
A sud della Capitale, infine, Le quotazioni medie vanno da 2.200 a 4.800 euro/mq per gli immobili ristrutturati al nuovo e da 2.000 a 4.300 euro/mq per quelli da ristrutturare. Tra le zone più richieste si segnalano Torrino, Mostacciano, Mezzocammino ed Eur Centro.
“Il secondo semestre ci ha sorpreso favorevolmente, superando le aspettative e le previsioni fatte nel periodo precedente alla pausa estiva”, ha dichiarato Helio Cordeiro Teixeira, Managing Director Market Center Roma Engel & Völkers. “Il numero di transazioni complessive è stato particolarmente sostenuto da ottobre a dicembre 2020. Questo trend ha evidenziato l'esigenza di un cambiamento nel concepire la prima casa, seguendo le tendenze scaturite dalle nuove necessità emerse: più spazio a disposizione, per un nuovo modo di abitare la propria casa coniugando confort, zone dedicate al lavoro e aree esterne vivibili. Spesso le soluzioni indipendenti sono state la scelta di molti. La domanda interna per il settore residenziale ha dato segnali di continuità e ha confermato la volontà da parte di molti clienti di cambiamento per meglio adattarsi alle nuove necessità abitative”.
Sul fronte della locazione, infine, la domanda si è mostrata altalenante e direttamente correlata alle prospettive legate alle riaperture e alle restrizioni delle attività e si è spostata anche verso le aree semicentrali che offrono metrature più ampie e spazi aperti, tra cui Balduina, Vigna Clara, Fleming, Gianicolense. Per quanto riguarda i proprietari, nel Report si evidenzia la tendenza alla re-immissione degli immobili prima destinati ad affitti short-term sul mercato residenziale tradizionale.
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