Hines: buone opportunità negli uffici prime europei (Report)

Il nuovo report di Hines (in allegato) evidenzia una crescente divergenza nel mercato europeo degli uffici, con la domanda degli occupier orientata verso immobili di alta qualità e posizioni centrali, a fronte di un'offerta limitata. In questo contesto il potere di pricing si sta spostando sugli asset prime, delineando opportunità di investimento selettive negli uffici europei di fascia alta.

Nel report The European Prime Office Rebound, Hines rileva che la domanda si sta concentrando su edifici di elevata qualità in aree centrali, pur con una riduzione complessiva delle superfici richieste. Parallelamente, l'offerta si contrae: l'avvio di nuovi sviluppi direzionali è diminuito dell'80% rispetto ai valori di picco recenti (RCA, Q4 2025), mentre gli immobili di nuova costruzione con meno di cinque anni rappresentano meno del 3% dello stock totale in submarket come il West End di Londra, il Central Business District di Düsseldorf e il quartiere Zuidas ad Amsterdam.

Lo squilibrio tra domanda e offerta sta sostenendo la crescita dei canoni. Le rendite prime nell'indice ponderato europeo EU-15 sono aumentate del 35,6% dalla fine del 2019 (CBRE, Q4 2025). Nei mercati con scarsa nuova offerta, in particolare nei principali distretti direzionali, la competizione per spazi di qualità si intensifica, consentendo agli asset migliori di intercettare una domanda superiore alla media e di beneficiare di una crescita sostenuta dei canoni. L'attività di mercato riflette un ritorno della fiducia degli investitori.

Il lavoro ibrido ha ridotto la domanda complessiva, ma ha reso più selettive le preferenze degli occupier, accelerando il cosiddetto flight to quality. La polarizzazione ha creato una distinzione tra asset prime e secondari, con gli uffici di grado A che mostrano i fondamentali più solidi tra le asset class immobiliari europee.

"Il rischio principale oggi è considerare il comparto uffici come un'unica asset class - ha dichiarato Alfonso Munk, co-head of investment management di Hines. La dispersione tra gli asset è ampia e in aumento. In alcune aree del mercato le condizioni sono già migliorate; il capitale non si è ancora pienamente adeguato. È in questo gap che vediamo delle opportunità".

"Il mercato degli uffici si conferma di interesse in Italia, in particolare a Milano e Roma, dove la domanda di spazi di alta qualità in zone centrali incontra un'offerta limitata - ha aggiunto Vanessa Gelado, senior managing director, head of southern Europe di Hines. Rileviamo una crescente domanda di uffici di grado A nel centro città, con superfici più contenute rispetto al passato ma standard qualitativi elevati, anche grazie a interventi di rigenerazione orientati a efficienza e ottimizzazione degli spazi. Nel caso di Milano, gli asset di Torre Velasca e via della Spiga sono esplicativi degli standard richiesti".

Hines ha recentemente effettuato investimenti in asset selezionati, tra cui la nuova sede parigina di Goldman Sachs all'83 di Avenue Marceau, acquisita a febbraio 2026, e il riposizionamento della torre Diagonal Vertical a Barcellona, riaperta a dicembre 2024 e con canoni ai massimi livelli di mercato. In Italia, questa strategia si riflette in progetti come Torre Velasca a Milano, con una componente direzionale di elevata qualità affittata nel 2025 a pochi mesi dalla conclusione del restauro, e nello sviluppo di Unionezero a Sesto San Giovanni, che prevede un mix funzionale e include circa 93.000 metri quadrati di spazi direzionali, tra cui la nuova sede di Intesa Sanpaolo di circa 48.000 metri quadrati che sarà consegnata a fine 2027. Hines sta inoltre sviluppando B'Ella Berlin, un progetto mixed-use di circa 68.000 metri quadrati nel distretto di Schöneberger Linse, progettato per operare senza combustibili fossili e con completamento previsto nel primo trimestre del 2029.