Immobiliare: nel 2025 cresce il lusso, domanda +22%, offerta +23%

Nel 2025 il mercato immobiliare di lusso in Italia ha confermato i segnali di crescita mostrati negli anni precedenti, con un andamento positivo di tutti i principali indicatori. L'offerta di abitazioni di pregio nel Paese ha registrato un incremento del 23% rispetto al 2024 e anche la quota di stock di lusso sul totale del mercato residenziale italiano si è ampliata, passando dal 2,6% del 2024 al 4% del 2025. Al contempo, sia la pressione di domanda - intesa come numero medio di contatti per singolo annuncio - che i contatti totali - l'indicatore più significativo per misurare l'andamento dell'interesse di potenziali investitori e acquirenti - non hanno accennato a diminuire, registrando rispettivamente un +4% e un +22% su base annua.

Sono queste alcune delle evidenze emerse dall'osservatorio realizzato da Immobiliare.it. L'obiettivo della ricerca è realizzare un'istantanea oggettiva di ciò che sta succedendo al mattone di alta gamma nel Paese. L'analisi è stata effettuata mantenendo i tre diversi livelli di prestigio individuati - Extra, Large e Small - che esplicitano le possibili combinazioni di superficie, prezzo al metro quadro e costo totale degli immobili su tutto il territorio italiano.

I tempi del mercato luxury in Italia

Sebbene il comparto immobiliare di prestigio mostri storicamente tempi medi di vendita (time to sell) superiori rispetto al settore residenziale tradizionale, il divario tra i due segmenti si è ridotto negli ultimi anni. Nel 2025, tuttavia, il differenziale è tornato ad aumentare leggermente, con una media di 6,3 mesi per il mercato del lusso (+0,2 mesi rispetto al secondo semestre del 2024) e di 5,4 mesi per il comparto residenziale. Il time on market - inteso come l'età media degli annunci presenti sul portale in un determinato arco temporale - ammonta, a fine 2025, a 9,8 mesi per il mercato di lusso e a 7,5 mesi per il mercato residenziale. In quest'ultimo caso, la riduzione rispetto all'inizio del 2020 si attesta a 0,5 mesi, mentre nel settore di pregio è stata più rilevante nel medesimo periodo (?2 mesi).

La distribuzione geografica del lusso

Il mercato immobiliare di lusso si concentra principalmente nell'area centro-settentrionale dell'Italia. Il Nord-Ovest emerge come il principale polo dell'offerta, con il 35% delle proprietà di pregio disponibili, seguito dal Centro con quasi il 31%. Il Nord-Est è al 22,3%, mentre Sud e Isole presentano quote minori ma costanti, rispettivamente il 6,8% e il 5,1%.

Il valore del mercato immobiliare di lusso

Analizzando il valore dell'offerta di immobili di alta gamma, nel 2025 il Nord-Ovest retrocede al secondo posto, con 25,3 miliardi di euro, superato di poco dal Centro, con 25,5 miliardi di euro. Tra i poli del lusso, Milano è prima con 8,7 miliardi di euro (+13% rispetto al 2024). Roma è seconda con 5,6 miliardi di euro e in crescita (+8% negli ultimi 12 mesi). La Versilia è la prima area turistica per valore dell'offerta (4,64 miliardi di euro, +18% rispetto al 2024), seguita dai laghi di Como e di Garda e dalla Riviera Ligure, che totalizzano rispettivamente 4,09 e 3,73 miliardi di euro. Tra le località considerate nello studio, Bologna evidenzia la crescita più significativa anno su anno, con un +37% rispetto al 2024 e un valore di 0,68 miliardi di euro.

Le differenze tra ville e appartamenti di pregio

Sommando ville e appartamenti, nel 2025 il valore complessivo di tutti gli immobili di lusso in offerta in Italia ha superato i 71 miliardi di euro, in crescita rispetto ai circa 62 miliardi del 2024. Gran parte del valore si concentra nelle ville di pregio: 40 miliardi di euro, in rialzo del 91% rispetto al 2020. Gli appartamenti totalizzano 31,5 miliardi di euro, in aumento rispetto ai 26 miliardi del 2024. Guardando alla distribuzione geografica dell'offerta, gli appartamenti sono situati principalmente al Nord-Ovest (42% del totale), seguiti da Centro (26%) e Nord-Est (24%), mentre Sud e Isole presentano quote pari al 6% e al 2%. Le ville si trovano prevalentemente al Centro (36%), davanti a Nord-Ovest (27%), Nord-Est (20%), Isole (9%) e Sud (8%).

Passando all'analisi della domanda, misurata come contatti totali sugli annunci, gli appartamenti raccolgono poco più del 72% dell'interesse complessivo, dato pressoché stabile rispetto al 2024 ma in crescita di 2,4 punti percentuali rispetto al secondo semestre del 2020. Le ricerche verso le ville ammontano a circa il 28% del totale.

Per quanto riguarda i prezzi, si osserva un andamento differente negli ultimi anni per appartamenti e ville: se i primi hanno mantenuto una sostanziale stabilità dall'inizio del 2020 alla fine del 2025, le seconde hanno sperimentato un calo del 6,5% nel medesimo periodo. Oggi, per acquistare un appartamento di prestigio in Italia servono in media 7.418 euro/mq. L'area più cara è il Nord-Ovest, con 8.044 euro/mq, mentre la meno costosa è il Sud, con 6.390 euro/mq. Le ville di lusso costano in media poco meno di 5.200 euro/mq, con le Isole al primo posto (5.840 euro/mq) e il Nord-Est a chiudere la classifica (4.247 euro/mq).

«La crescita del residenziale di lusso nel 2025 dimostra come il comparto stia assumendo un ruolo sempre più strutturale nel real estate italiano - afferma Paolo Giabardo, direttore generale di Immobiliare.it. L'aumento significativo di immobili di alta gamma da Nord a Sud del Paese, infatti, indica un settore che continua ad attrarre nuovi acquirenti e investitori internazionali grazie a un'offerta sempre più in linea con l'evoluzione del mercato e a un'attrattività delle destinazioni di pregio che si è mantenuta costante nel tempo».