JLL: nei primi 9 mesi 2025 investimenti immobiliari a 8,2 miliardi, retail in testa

Secondo le analisi di JLL, nei primi nove mesi 2025 gli investimenti capital markets hanno raggiunto un valore di circa 8,2 miliardi di euro, +17% a/a. In particolare, il terzo trimestre ha registrato volumi pari a circa 2,5 miliardi di euro. Il dato comprende investimenti diretti, acquisizioni di terreni e operazioni di share deal.

L'analisi di JLL evidenzia la prevalenza del settore retail che, con il 28% degli investimenti, emerge come comparto principale del mercato immobiliare italiano nei primi nove mesi del 2025. Seguono office (21%), hotels & hospitality (17%) e industrial & logistics (15%), che insieme al retail rappresentano oltre l'80% degli investimenti totali. La restante quota è distribuita tra living & healthcare (9%), land (4%) e alternatives e asset a uso misto (6%).

Il primato del retail testimonia il momento favorevole del settore; parallelamente, la presenza bilanciata degli altri comparti indica la maturità e la diversificazione del mercato immobiliare nazionale, che offre agli investitori un ampio ventaglio di opportunità strategiche.

In questo contesto, la componente internazionale costituisce circa il 57% degli investimenti del semestre.

Si riconferma come segmento stabile nel mercato italiano quello dei capitali private (quali UHNWI, family office, holding company familiari), che hanno partecipato a circa un quarto delle operazioni nei primi nove mesi 2025, per un controvalore complessivo di oltre 1,7 miliardi di euro (nel 2024 era pari a circa 1 miliardo di euro), rappresentando circa il 21% del totale, in aumento rispetto al 2024, quando si registrò un'incidenza del capitale privato sugli investimenti pari al 10%.

Le performance dei principali settori nei primi nove mesi del 2025:

Retail

Nei primi nove mesi dell'anno, il settore retail si conferma protagonista del mercato immobiliare italiano, registrando investimenti pari a circa 2,3 miliardi di euro, di cui quasi la metà concentrati nel solo terzo trimestre. Il Q3 si è distinto per due operazioni out-of-town di rilievo: l'acquisizione di uno dei centri commerciali prime più importanti d'Italia e di un portafoglio di factory outlet, che insieme rappresentano oltre l'80% dei volumi del trimestre.

I rendimenti netti prime si mantengono stabili al 4,25% per l'high street e su livelli più elevati per l'out-of-town: 6,5% per i centri commerciali, 7% per i retail park e 6,25% per gli stand-alone supermarket. Il settore mostra un interesse crescente da parte degli investitori in tutti i sottosegmenti.

Il mercato registra un interesse in aumento da parte di investitori core plus, benché rimangano prevalenti gli operatori value-add e opportunistici, orientati nel segmento out-of-town verso prodotti con rendimenti a doppia cifra e potenziale di valorizzazione attraverso strategie di asset management.

Hotels & Hospitality

Nei primi nove mesi 2025, il settore hotels & hospitality ha registrato investimenti per circa 1,4 miliardi di euro, in crescita del 19% rispetto allo stesso periodo del 2024. Il settore si conferma come seconda asset class per volumi d'investimento, riflettendo l'interesse di investitori e owner-operator internazionali verso il mercato italiano.

Dopo un primo semestre in crescita, il terzo trimestre ha mostrato un rallentamento dei volumi, con un contributo rilevante delle operazioni di riconversione di immobili da altre destinazioni d'uso, principalmente direzionale, per un valore stimato di oltre 380 milioni di euro nei primi nove mesi, che si somma ai volumi di investimento diretto.

L'elevato numero di transazioni registrato nei principali mercati turistici italiani conferma l'attrattività del settore, con Milano che nel Q3 si è posizionata in testa per volumi di investimento.

L'interesse per il settore hospitality è sostenuto dalle performance registrate nel corso dell'anno nei principali mercati alberghieri e dalla strategia espansiva di catene alberghiere nazionali e internazionali.

Office

Il settore office è in linea con la performance del 2024, con circa 1,7 miliardi di euro investiti nei primi nove mesi del 2025, di cui 360 milioni nel terzo trimestre.

Il mercato evidenzia una chiara evoluzione verso strategie value-add: oltre il 35% degli investimenti dei primi nove mesi è stato destinato a operazioni di riconversione che valorizzano le potenzialità degli asset attraverso nuove destinazioni d'uso, principalmente residenziale, PBSA e alberghiera.

Complessivamente, Milano si conferma il mercato di riferimento con circa 900 milioni di euro di investimenti, concentrati su prodotti core in posizioni centrali. Tuttavia, il terzo trimestre ha registrato un rallentamento per l'assenza di operazioni di grandi dimensioni.

Roma mostra segnali positivi con oltre 500 milioni di euro di transazioni. Il terzo trimestre si è caratterizzato per una quota significativa di operazioni owner-occupier per circa 100 milioni di euro, oltre a due transazioni core nel CBD.

I rendimenti prime sono rimasti stabili al 4,25% per Milano e al 4,75% per Roma.

Industrial & Logistics

Il settore industrial & logistics ha chiuso i primi nove mesi del 2025 con investimenti per circa 1,3 miliardi di euro, in crescita del 7% rispetto allo stesso periodo del 2024. Tra le operazioni più significative del periodo si segnalano due portafogli da oltre 200 milioni di euro ciascuno e un single asset scambiato a un valore di oltre 100 milioni.

Il trend favorevole e un outlook cauto-positivo sono accompagnati da un rinnovato interesse per il mercato italiano da parte di investitori core alla ricerca di un profilo rischio-rendimento competitivo rispetto ad altri mercati EMEA. Pur agli esordi e con grande attenzione nella definizione della strategia, il ritorno degli investitori core testimonia i fondamentali del mercato logistico italiano.

Il mercato continua ad attrarre anche capitali core plus e value-add, sostenuti da una domanda selettiva di spazi moderni ed efficienti da parte di operatori logistici e industriali.

L'approccio degli investitori opportunistici è esigente e disciplinato: per i capitali con ritorni core plus si conferma un focus sulla qualità costruttiva, la fungibilità dell'immobile e la localizzazione, mentre per gli investitori value-add dinamiche di mercato, domanda latente e offerta limitata restano prioritarie.

Confermano l'outlook positivo anche la compressione del prime yield, oggi al 5,4%, con un'ulteriore contrazione attesa nei prossimi 3-6 mesi, oltre alla sostenuta attività di mercato che suggerisce un incremento dei volumi di investimento entro la fine dell'anno.

Living

Il mercato del living multifamily e residential ha registrato investimenti pari a circa 400 milioni nei primi nove mesi dell'anno. Le riconversioni rappresentano un'ulteriore componente rilevante di questo segmento: circa 300 milioni di euro sono stati investiti nella trasformazione di immobili terziari in residenze e alloggi per studenti (PBSA - Purpose Built Student Accommodation), cifra che si somma ai volumi direttamente investiti nel settore. L'interesse per il PBSA trova conferma in un'operazione di forward purchase conclusa nel Q3 nell'area milanese.

Milano registra anche un interesse rinnovato per operazioni di sviluppo residenziale con iter urbanistico già avviato.

I rendimenti prime sono stabili al Q3, attestandosi al 4,5% per il multifamily e al 5% per il PBSA.

Healthcare

Il settore healthcare ha chiuso i primi nove mesi del 2025 con 300 milioni di euro di investimenti (+130% vs 2024).

Dopo un 2024 caratterizzato da operazioni su singoli asset, il 2025 ha segnato il ritorno delle transazioni di portafogli immobiliari, indicando una fiducia in crescita degli investitori nel comparto.

La domanda è stata trainata principalmente da investitori specializzati, con interesse per strutture sanitarie e residenze per anziani in posizioni strategiche. I rendimenti prime si sono attestati attorno al 5,75%. Le previsioni per il quarto trimestre indicano operazioni in fase di finalizzazione.

Data center e alternative

Si conferma un interesse degli investitori verso l'asset class dei data center, con operazioni concluse dopo lunghi iter per un valore di oltre 250 milioni di euro. È stata rilevante l'acquisizione di terreni strategici nell'hinterland milanese da parte di operatori internazionali. Si segnala inoltre l'acquisizione di asset special purpose da riposizionare a uso prevalentemente alberghiero o residenziale, riqualificando asset non performanti.

"I primi 9 mesi del 2025 hanno confermato la resilienza del mercato immobiliare italiano, con investimenti che hanno superato gli 8 miliardi di euro - commenta Alberico Radice Fossati, country leader e head of capital markets di JLL Italia. La distribuzione equilibrata degli investimenti tra i quattro settori principali - retail, office, hospitality e logistica - conferma l'attrattività del Paese per diverse asset class. Particolarmente significativa è la performance del retail, che testimonia la fiducia degli investitori verso i suoi segmenti. Le prospettive per il quarto trimestre sono incoraggianti e prevediamo una chiusura d'anno positiva, nonostante le sfide macroeconomiche globali rappresentino ancora un elemento di maggiore volatilità".