Kroll: nel secondo semestre 2025, investimenti immobiliari a 12,3 mld euro (+26%)

Kroll ha pubblicato il nuovo report La Congiuntura Immobiliare in Italia - Secondo semestre 2025 che offre una panoramica sull'andamento del mercato immobiliare italiano, evidenziando trend, asset class emergenti e prospettive di investimento. Fra le principali evidenze emerse:

Nel 2025 in Italia il volume degli investimenti corporate ha totalizzato circa 12,3 miliardi di euro (+26% rispetto al 2024). In termini assoluti, questo risultato segna un livello storico per il volume delle transazioni. L'asset class Retail ha guidato il mercato degli investimenti immobiliari in Italia, con 3,4 miliardi di euro (28% del totale). Seguono Hospitality & Healthcare con 2,9 miliardi di euro (24%) e la Logistica con 2,15 miliardi di euro (17%).

Il Retail ha attratto la maggior parte degli investimenti (3,4 miliardi di euro, 28% sul totale), con un risultato storico per il comparto. Un impulso decisivo è provenuto dal secondo semestre, durante il quale sono state finalizzate tre operazioni di dimensione superiore ai 400 milioni di euro: la vendita di Oriocenter; l'acquisizione da parte di Frey di un portafoglio di outlet; la cessione di Carrefour, operatore della GDO con un rilevante portafoglio immobiliare sottostante.

All'interno dell'asset class Hospitality, la componente hotellerie rappresenta circa il 75% (2,2 miliardi di euro), con il segmento luxury come principale motore degli investimenti, mentre l'Healthcare ha segnato un risultato vicino ai 700 milioni di euro grazie a due operazioni di portafoglio, confermandosi un mercato di nicchia per numero di deal ma rilevante per la dimensione media delle transazioni.

L'asset class Living & Sviluppi rappresenta il 9% del totale, attestandosi a circa 1,15 miliardi di euro. Un ruolo di primo piano è stato ricoperto dallo Student Housing, che ha catalizzato quasi la metà del volume complessivo investito nell'anno, consolidando l'interesse degli investitori sia per progetti di sviluppo sia per prodotti core. In Italia il numero di studenti universitari è in crescita e ha raggiunto quasi 1,7 milioni, ma l'offerta di alloggi dedicati copre una piccola parte della domanda.

Questo squilibrio apre ampi margini di sviluppo per il settore del PBSA (Purpose-Built Student Accommodation), sostenuto sia dall'interesse degli investitori sia dalla crescente presenza internazionale.

Per quanto riguarda le singole città, Milano è al centro di un processo di rigenerazione urbana, alimentato anche dai progetti legati alle Olimpiadi invernali 2026. Questi interventi rappresentano occasioni per riqualificare aree oggi poco valorizzate, suscitando interesse da parte degli investitori, in particolare per iniziative mixed use con componente residenziale e di living. Il mercato immobiliare della città si mantiene solido sia sul fronte dei prezzi sia della domanda, sostenuto dalla limitata disponibilità e dall'attrattività internazionale di Milano. La città è il principale polo di investimento in Living & Sviluppi del Paese, attirando circa due terzi dei capitali e distinguendosi per operazioni di grande scala, in particolare nello Student Housing, dove due transazioni nell'area metropolitana hanno superato i 100 milioni di euro ciascuna.

Roma registra una fase di fermento, sostenuta da eventi di rilievo internazionale con ricadute socioeconomiche e urbanistiche. Il PNRR sta rappresentando una base per una ripresa strutturale, con effetti su valore immobiliare, qualità della vita e attrazione di nuovi residenti e investitori. La domanda residenziale è in aumento ma si scontra con la scarsità di offerta nel centro storico, mantenendo elevata la pressione sui prezzi. Nel settore terziario, l'interesse si concentra nel CBD e nel Greater EUR, con crescente attenzione dei developer alla riconversione verso usi residenziali e ricettivi. La domanda di spazi prime, unita alla scarsità di immobili di alto livello e a una pipeline di sviluppo limitata, mantiene elevata la pressione sui canoni, le cui prospettive di crescita restano solide nei submarket più ambiti.

"Nella prima metà del 2026 si prevede un proseguimento dell'attività di investimento, con un focus maggiore sui segmenti più influenzati dai macro-trend che dominano il mercato. Continua la fase espansiva dell'hospitality, che punta verso una diversificazione del prodotto; l'affermarsi di soluzioni alternative nella sfera del living con duplice target, giovani, studenti e giovani professionisti, e senior. Il mercato italiano si conferma attrattivo anche per segmenti emergenti come healthcare, che mostra un potenziale crescente in risposta alla trasformazione della società, e i data center, il cui sviluppo è connesso alle infrastrutture energetiche. L'asset class retail mostra prospettive per il 2026, grazie al ritorno degli investitori istituzionali, alla performance dell'high-street e alla resilienza dei centri commerciali", commenta Paola Ricciardi (nella foto con Elsa Fornero), country manager di Kroll.