Logistica: in Italia take-up a 835.000 mq nel Q1 2026, canoni prime in aumento

Il mercato logistico italiano ha aperto il 2026 con segnali incoraggianti, confermando solidità strutturale e dinamismo. Nel primo trimestre dell'anno il take-up ha raggiunto 835.000 mq, sostenuto principalmente dalla domanda per immobili moderni, efficienti e conformi a standard ESG avanzati.

L'intensa attività degli occupier, rileva Dils, è stata trainata in larga parte dai 3PL, con operazioni di grandi dimensioni in alcuni dei principali nodi logistici. La Greater Milano ha concentrato quasi la metà dei volumi assorbiti nel trimestre. Negli ultimi sei mesi si è distinto il submarket di Alessandria, con circa 210.000 mq assorbiti attraverso tre operazioni, tutte relative ad asset di nuova costruzione.

Sul fronte dell'offerta, nel Q1 2026 sono stati completati circa 350.000 mq, portando lo stock logistico nazionale a 39,8 milioni di mq, vicino alla soglia dei 40 milioni. Il volume di completamenti del trimestre, contenuto per effetto della stagionalità, non segnala un rallentamento dell'attività di sviluppo, sostenuta da una pipeline di circa 2,6 milioni di mq, in linea con i livelli degli ultimi tre anni.

Il vacancy rate si è attestato al 5,0%, in lieve calo rispetto al picco di fine 2025, con disponibilità prevalentemente concentrate in immobili speculativi recentemente completati. L'assorbimento di immobili speculativi, pari a circa il 40% del totale, ha sostenuto la stabilizzazione del mercato, con un tasso di disponibilità più elevato nei mercati di Piacenza e Verona.

Anche i valori locativi mostrano segnali di nuovo slancio. Dopo una fase più equilibrata nel 2025, sulla spinta dell'attività di mercato degli ultimi nove mesi i canoni hanno ripreso a crescere, con Milano che ha aggiornato il prime rent nazionale a 72 euro/mq/anno. Incrementi sono stati registrati anche a Roma, Bologna e Piacenza (71, 70 e 62 euro/mq/anno).

Sul fronte degli investimenti, nel Q1 2026 i volumi del settore logistico sono stati pari a 416 milioni di euro, in rallentamento rispetto al primo trimestre 2025 ma in linea con un contesto di maggiore selettività. L'interesse degli investitori resta concentrato soprattutto nei mercati prime, con Milano che ha raccolto circa la metà dei capitali. Si è rafforzata la tendenza alle acquisizioni da parte di utilizzatori finali, a conferma del ruolo strategico della logistica nei piani di lungo periodo degli operatori. In questo quadro, il prime net yield logistico si è stabilizzato intorno al 5,20%, dopo una fase di graduale contrazione, riflettendo l'impatto del mutato contesto internazionale sulle aspettative degli investitori.

Nel complesso, il primo trimestre 2026 restituisce l'immagine di un settore logistico maturo e resiliente, sostenuto da fondamentali solidi, da una domanda occupier qualificata e da un interesse degli investitori per asset core e di qualità.