Retail, nuove opportunità d'investimento nei centri commerciali out-of-town

Nel periodo post-Covid, l’economia italiana si è dimostrata più resiliente del previsto e nel 2023 il Pil è cresciuto dell’1% superando la media dell’Eurozona, Uk e Germania. Questo risultato è stato raggiunto grazie al settore delle costruzioni e soprattutto a quello dei servizi. Tra i servizi, il settore turistico ha giocato un ruolo fondamentale grazie principalmente alla spesa dei turisti internazionali (49 mld di euro nei primi 11 mesi del 2023). A fine 2023, l’occupazione ha raggiunto un picco massimo portando la disoccupazione al 7,2%, il livello più basso mai registrato da dicembre 2008. Le famiglie italiane si confermano tra quelle meno indebitate a livello europeo e con un tasso di debito rispetto al GDP in flessione dal 2020. A febbraio 2024, l’inflazione in Italia si è attestata allo 0,8%, in linea con il mese precedente, e molto al di sotto del dato europeo (3,1%). La lenta decelerazione dei prezzi in molti paesi europei potrebbe portare a uno slittamento dell’inversione della politica monetaria attesa nella seconda parte del 2024.

Nel 2023 il retail italiano ha mostrato segni di ripresa, con una crescita delle vendite in termini nominali sia a livello nazionale che nell'Eurozona. Considerando i diversi canali di vendita, la grande distribuzione si è dimostrata più resiliente con una crescita delle vendite del 5,3% contro una variazione dello 0,4% delle vendite degli operatori operanti su piccole superfici. Nel 2024, si prevede che la spesa al dettaglio tornerà positiva anche in termini reali, a conferma di una ripresa più solida del settore.

Il trend dell’e-commerce

Solamente il 51% della popolazione italiana utilizza internet per effettuare acquisti. Questo dato è notevolmente inferiore alla media europea pari al 69%, mentre Uk, Norvegia e Olanda registrano livelli che superano il 90%. Se è vero che l'e-commerce ha rivoluzionato il nostro modo di fare acquisti, l’utilizzo di questo strumento in Italia non raggiunge il livello degli altri paesi europei e, anzi, registra oggi un rallentamento della sua crescita. La quota di e-commerce sulle vendite totali in Italia è cresciuta, ma a un ritmo più lento rispetto ad altri Paesi europei, passando dal 12% al 13% nel 2023; dopo la Spagna, questo è il dato più basso in Europa dove paesi come Uk, Francia e Germania registrano tassi di penetrazione superiori al 20%. Analizzando nel dettaglio, la quota di beni sulle vendite totali è scesa al 65% nel 2023; sono infatti i servizi quelli che registrano la crescita maggiore (+23% YoY nel 2023, pari al 35% del totale delle vendite dell’e-commerce) grazie soprattutto a turismo e trasporti.

I centri commerciali in Italia

In questo scenario i centri commerciali in Italia stanno registrando un aumento dei footfall, anche se non sono ancora stati raggiunti i livelli pre-Covid (-9,2% vs 2019). I consumatori tendono a frequentare meno i centri commerciali, ma la loro propensione all'acquisto è in aumento, soprattutto in alcune categorie come quella dei prodotti per la cura della persona e il F&B che mostra una forte crescita. Il comparto dell'abbigliamento fatica a tornare ai livelli pre-pandemia ma è importante segnalare che il settore risulta molto influenzato da fenomeni legati al cambiamento dello stile di vita e alle condizioni meteorologiche stagionali. Il conversion rate tra visitatore e consumatore oggi è più elevato perché i visitatori sono più focalizzati verso l’acquisto e questo si riflette sui fatturati. Considerando i fatturati dei centri, siamo pressoché tornati ai livelli del 2019 ma la ripresa si deve almeno in parte alla elevata inflazione.

Negli ultimi anni abbiamo assistito a una crescente polarizzazione tra centri prime con fondamentali solidi e centri secondari che hanno visto una crescita della vacancy. Oggi le insegne e i brand sono più selettivi nella pianificazione delle nuove aperture e scelgono centri con una buona catchment e footfall più elevati. Le proprietà puntano sulla diversificazione (sanità, entertainment, F&B) e sulla varietà dell’offerta per sostenere il numero di visitatori e il fatturato.

Per quanto riguarda i centri di vicinato valgono invece altre considerazioni. La localizzazione rimane il fattore cruciale: il centro deve essere facilmente raggiungibile, comodo, accessibile e fornire un servizio di click&collect poiché è pensato per un consumatore che vi si reca più volte alla settimana. Altro fattore importante è l’ancora alimentare che deve avere un’insegna collegata al territorio e distinguersi per convenienza e qualità.

Nuove opportunità nel retail out-of-town

L’appeal di uno shopping center passa dai suoi fondamentali e dalla sua capacità di rispondere ai bisogni dei consumatori.

Per quanto riguarda gli investimenti, la liquidità che guarda al segmento del retail out-of-town rimane limitata e rivolta in prevalenza a prodotti come i retail warehouse e il grocery. Nel 2023 però la quota di investimenti destinata agli shopping center è tornata a crescere con circa 150 mln di euro transati nell’anno. Nei prossimi mesi ci aspettiamo una ripresa grazie all’aggiustamento dei prezzi in corso ormai dal 2019. Per investitori in cerca di redditività, il profilo rischio-rendimento del segmento out-of-town rende interessanti alcune proposte oggi sul mercato. In Italia la liquidità rimane limitata anche a causa della scarsa disponibilità di asset prime. Tuttavia stanno emergendo nuove opportunità per prodotti che mantengono buoni KPI, per disinvestimenti e asset secondari. Il risk-premium potrebbe dare nuova vitalità al settore trasformandolo in uno dei più competitivi.