Bussola Mutui CRIF, corsa alla surroga anche a fine 2019 (Report)

Il 2019 si conclude con una riduzione del prezzo/mq degli immobili oggetto di garanzia di mutuo ipotecario pari al -0,8% rispetto al 2018. E' quanto emerge dalla nuova edizione della Bussola Mutui, il bollettino trimestrale firmato CRIF e MutuiSupermarket.it che sottolinea come il dato risulta ad ogni modo in contrazione rispetto al -1,4% e al -4,1% registrati rispettivamente per l’anno 2018 e 2017.

A trainare la ripresa dei prezzi immobiliari, sono in particolare i prezzi/mq degli immobili nuovi che nel 2019 crescono del +1,8% rispetto al 2018, mentre i prezzi/mq degli immobili usati risultano ancora negativi segnando a fine anno un -1,7%.

Approfondendo il trend dei prezzi/mq sul 2019 a livello geografico, la contrazione maggiore si registra nel Sud e Isole e nel Nord Ovest, con una contrazione rispettivamente del -2,7% e del -2,1% rispetto al 2018, mentre nell’area geografica Centro la contrazione si attesta al -1,4%; l’area Nord Est evidenzia invece dinamiche di stabilità dei prezzi al mq rispetto all’anno precedente.

Più in dettaglio, sono le regioni della Liguria, Emilia Romagna e Toscana a mostrare le dinamiche di prezzo al mq più interessanti, con una crescita rispettivamente del +6,4%, +2,4% e +0,8% nel 2019 rispetto al 2018; le metropoli che invece mostrano il maggiore incremento risultano Firenze, Napoli, Milano e Bologna con una crescita del prezzo al mq nel 2019 rispetto al 2018 pari rispettivamente al +8,2%, +7,1%, +6,5% e +5,3%.

Analizzando l’andamento dei prezzi/mq sugli immobili oggetto di garanzia sul periodo 2010/2019 emerge dunque una contrazione media dei prezzi degli immobili pari al -23,8%.

I valori di mercato, ancora estremamente attraenti, continuano a spingere l’espansione del mercato immobiliare, confermando una dinamica positiva in atto da oltre quattro anni consecutivi. A questo riguardo, i dati dell’Agenzia delle Entrate mostrano anche sul terzo trimestre 2019 una crescita del numero delle compravendite residenziali pari a +5% rispetto al terzo trimestre 2018, crescita del +3,9% rispetto al trimestre precedente.

Stefano Magnolfi, Executive Director di CRIF Real Estate Services:“Se il mercato residenziale già da qualche tempo sta mostrando segnali di ripartenza sia sul fronte delle compravendite che, a livello estremamente localizzato, in termini di valori di scambio, la situazione degli immobili non residenziali, ovvero uffici, negozi tradizionali e capannoni industriali, denota una minore reattività. Tali immobili sono poco più di 4,1 milioni rispetto ai quasi 64 milioni complessivi e nel 2018 hanno originato oltre 51 mila transazioni (a fronte delle 578 mila riguardanti le sole abitazioni) per un valore complessivo pari a 15,6 miliardi di euro (ovvero un sesto di quanto registrato per il comparto residenziale). Da questo si deduce che il peso effettivo del comparto, pur essendo caratterizzato da un volume di scambi relativamente contenuto, in realtà determini un valore commerciale ben più consistente, pari al 14% del mercato immobiliare italiano nel suo complesso. Al contempo, la sempre più marcata attenzione nei confronti delle tematiche ambientali ed energetiche, sottolineata anche dal nuovo ‘Green Deal’ lanciato dalla Commissione Europea recentemente insediata, induce a volgere lo sguardo sul consumo energetico riconducibile agli immobili. Questi ultimi, infatti, sono responsabili del 40% dei consumi e del 36% delle emissioni di CO2 totali. Pertanto gli interventi di riqualificazione sul patrimonio edilizio esistente rappresentano la strada più efficace per ridurre gli impatti che ne potranno derivare sul sistema nel complesso. A tal fine gli istituti bancari stanno mettendo a punto nuovi prodotti, i cosiddetti ‘mutui verdi’, tesi a rispondere a una esigenza emergente di riqualificazione in chiave energetica e ambientale degli immobili acquistati con finanziamento ipotecario. Il favorevole momento sul fronte del mercato del credito, dovuto anche al raggiungimento dei livelli minimi per i tassi applicati ai finanziamenti, oltre ad un livello di rischiosità del comparto inferiore ai periodi pre-crisi, è di certo un elemento favorevole per una solida ripresa del settore anche se l’incerta intonazione economica potrebbe rappresentare un freno per la fiducia e le aspettative delle famiglie.”

La dinamicità del mercato immobiliare, non trova però piena corrispondenza con l’andamento dei mutui residenziali che soffre una forte contrazione delle erogazioni di mutuo con finalità surroga.

A confermarlo, i dati di Banca d’Italia che registrano una contrazione dei nuovi flussi di mutui erogati nel terzo trimestre 2019 pari a -10,2%, seppur in miglioramento rispetto alla contrazione del -14,5% del secondo trimestre 2019. Il trend di miglioramento registrato dovrebbe continuare e rafforzarsi nel quarto trimestre, grazie ad una forte ripresa della domanda con finalità surroga e sostituzione, iniziata nel secondo trimestre 2019.

Come detto, il crollo degli indici IRS registrato nel corso del terzo trimestre, con un IRS a 20 anni che raggiunge quota prossima allo zero a fine agosto, risveglia l’interesse di privati e famiglie per la rottamazione del proprio mutuo in essere.

L’effetto risulta particolarmente evidente con riferimento al canale online, che rappresenta una vera e propria cartina di tornasole per l’osservazione delle dinamiche di domanda relative ai mutui con finalità surroga: il peso della componente di richieste con finalità surroga passa infatti dal 39% registrato nel secondo trimestre al 60% nel terzo trimestre e al 58% del totale delle richieste raccolte nel quarto trimestre 2019.

Allo stesso tempo, migliora ulteriormente nel corso del trimestre il livello dei migliori tassi di offerta sui mutui per privati, in particolar modo con riferimento ai mutui a tasso fisso.

I migliori spread di offerta durante il quarto trimestre, pressoché stabili per i mutui a tasso variabile, registrano per i mutui a tasso fisso una riduzione di circa 10 punti base sul periodo. Per una operazione di mutuo di 140.000 euro, durata 20 anni, valore immobile 220.000 euro, i migliori spread per mutui a tasso fisso passano infatti da una media dello 0,4% sul terzo trimestre ad una media dello 0,3% sul quarto.

L’effetto della diminuzione degli spread sui mutui a tasso fisso nel corso del quarto trimestre, seppur parzialmente controbilanciata da un aumento degli indici IRS sullo stesso periodo, consolida la forte polarizzazione delle preferenze  verso nuovi mutui a tasso fisso.

Sul canale online le preferenze della domanda verso il tasso fisso passano dall’83% nel terzo trimestre all’89% del totale nel quarto trimestre. Privati e famiglie, consci del momento unico di mercato, scelgono di bloccare la rata del proprio mutuo per l’intero periodo di rimborso approfittando di tassi fissi a livelli prossimi ai minimi storici di sempre.

Al contempo, il livello particolarmente vantaggioso dei tassi permette una riduzione del peso della rata mensile, che contribuisce in parte a un nuovo aumento dell’importo medio richiesto per i nuovi mutui, che a dicembre si attesta a 133.458 euro portando il valore medio sull’intero anno 2019 a 130.976 Euro, in crescita del +2,8% rispetto al 2018.

Stefano Rossini, amministratore e fondatore di MutuiSupermarket.it:“Si consolida anche nell’ultima parte dell’anno il forte interesse da parte di privati e famiglie per i mutui con finalità surroga, che sul canale online continuano a spiegare, anche nel quarto trimestre 2019, quasi il 60% del totale richieste raccolte. Nonostante indici IRS in aumento di circa 30 punti base sul periodo fine agosto - fine dicembre, la contemporanea riduzione da parte del sistema bancario degli spread sui mutui a tasso fisso ha contribuito a mantenere i tassi finiti di offerta prossimi ai livelli di minimo storico, sostenenendo quindi la domanda di nuovi mutui di surroga a tasso fisso, che rappresentano quasi il 95% del totale richieste di surroga sul canale online. Di riflesso, le richieste di mutuo a livello di sistema segnano dinamiche positive, con una progressione che passa da un +1% a settembre ad un +21,3% a novembre e, infine, un +26,2% a dicembre. Il fenomeno surroghe dovrebbe progressivamente ridursi nel corso dei prossimi trimestri principalmente per un restringimento del potenziale bacino di mutuatari interessati alla rottamazione del proprio mutuo. Permane ad ogni modo un’aspettativa di crescita per il mercato dei mutui sui prossimi mesi: tassi di offerta ai minimi e prezzi degli immobili a valori di mercato ancora estremamente attraenti, contribuiranno ad accelerare il ritmo delle erogazioni, sia nel corso del quarto trimestre 2019 che durante la prima metà del nuovo anno. Le dinamiche della seconda parte del 2020 dipenderanno in maniera sempre più preponderante dai ritmi di crescita delle nuove operazioni di acquisto casa, su cui ad oggi si continuano a registrare andamenti positivi di sviluppo a singola cifra.”