Aste immobiliari 2025: 74.625 unità, in calo del 4,9% secondo RINA Prime

Sono 74.625 le unità immobiliari oggetto di asta in Italia nel 2025, pari a circa 204 immobili al giorno e 8 all'ora, in diminuzione del 4,9% rispetto al 2024 (quando si sono registrate 78.477 unità) e del 18% rispetto al 2023 (88.174). Il controvalore di base d'asta complessivo è pari a 11.258.539.324,71 euro, con offerte minime per 8.443.904.493,53 euro.

Secondo l'analisi di RINA Prime, elaborata su big data di RINA Prime Ares 2.0 e su dati ufficiali del Ministero della Giustizia, di Associazione T6, Nomisma e Cerved, la flessione interessa quasi tutte le tipologie procedurali: -2,2% per le procedure esecutive (55.018 lotti), dato meno marcato rispetto al -21,61% del 2024 sul 2023. Per questi lotti è stato calcolato un prezzo base complessivo di 7.068.779.457,04 euro con offerte minime pari a 5.301.584.592,78 euro (circa il 75% del prezzo base). Crescono del 4,06% le procedure concorsuali (in rallentamento rispetto al +20,1% del 2024) e calano dell'1,86% le cause civili (contro il +0,23% dell'anno precedente).

"Il 2025 registra 55.018 lotti in esecuzione immobiliare, con un prezzo base complessivo di oltre 7 miliardi di euro. Le offerte minime, pari a 5,3 miliardi, rappresentano il 75% del valore base. Il confronto con i valori iniziali dei beni stimati in perizia rivela un dato strutturale: la perdita di valore cumulata supera i 10 miliardi di euro, effetto diretto dei tentativi di vendita reiterati e della lunga permanenza degli immobili nel circuito giudiziario. L'anzianità delle procedure resta infatti uno dei nodi più critici: il 32,89% dei lotti deriva da fascicoli avviati prima del 2020 mentre 1.188 procedure risultano precedenti al 2000" precisa Massimiliano Miceli, responsabile centro studi di RINA Prime.

Con riguardo alla distribuzione territoriale dei lotti, a livello regionale la Lombardia si conferma al primo posto con 9.664 unità in asta (12,9% del totale), seguita da Sicilia con 8.491 immobili (11,3%), Lazio con 6.290 (8,4%), Marche con 6.196 (8,3%) e Toscana con 5.440 (7,2%). Il Piemonte sale dall'undicesimo al settimo posto con 4.556 immobili (6,1%).

L'analisi su base provinciale mostra che 10 province concentrano circa un quarto (26,6%) dei lotti nazionali. Nel 2025 la provincia di Roma supera nuovamente quella di Milano, che scende al sesto posto, superata da Cosenza, Perugia, Macerata e Napoli. Palermo esce dalla top 10.

Il 51,39% delle unità immobiliari all'asta è riconducibile alla categoria residenziale (appartamenti, monolocali, mansarde, attici, ville e villette, spesso con autorimesse e/o cantine). A questi si aggiunge il 12,33% di posti auto e autorimesse in lotti autonomi. La quota di negozi, uffici e locali a uso commerciale è all'11,27% (11,33% nel 2024). Resta pressoché invariata la percentuale dei capannoni industriali, commerciali e artigianali e opifici (3,22%), mentre aumenta lievemente la presenza di magazzini (dal 4,58% al 4,81%). La specifica destinazione d'uso non residenziale comporta spesso una platea di potenziali acquirenti più ristretta; in particolare, per i cespiti industriali l'impossibilità di riconversione limita l'interesse, favorendo il susseguirsi di esperimenti deserti e la perdita di valore dei beni.

Una quota rilevante del mercato è rappresentata dai terreni, agricoli ed edificabili, pari al 13,34% (in aumento rispetto al 12,99% del 2024). Cresce anche la categoria dei cantieri, che raggiunge l'1,16% del mercato (0,8% nel 2024) e comprende cantieri finiti, semifiniti, abbandonati o parzialmente realizzati. L'hospitality registra una lieve diminuzione allo 0,64% (0,7% nel 2024).

"I dati del 2025 confermano che la vera criticità non è la quantità di immobili sul mercato, ma la lentezza del ciclo procedurale. Ogni immobile che resta fermo rappresenta ricchezza collettiva immobilizzata, un capitale che il Paese non può permettersi di perdere. Per restituire valore al sistema, vi sono due pilastri di riforma: un riallineamento dinamico dei prezzi base entro i primi 24 mesi, per ridurre drasticamente il numero delle aste deserte, e il monitoraggio predittivo di spese di giustizia e oneri condominiali, così da intercettare i rischi prima che diventino ingestibili. La vera rivoluzione non è vendere di più, ma vendere prima e meglio" conclude Miceli.