Colliers, immobiliare Italia: Q1 2026 in crescita, investimenti a 2,9 miliardi di euro (+8%)

Secondo Colliers il Commercial Real Estate (CRE) italiano ha chiuso il primo trimestre 2026 con investimenti per circa 2,9 miliardi di euro, in aumento dell'8% su base annua. La solidità dei fondamentali e l'interesse degli investitori hanno sostenuto l'attività su tutte le principali asset class.

Milano ha assorbito circa il 32% dei volumi (circa 950 milioni di euro), in crescita rispetto al primo trimestre 2025; Roma ha generato circa il 10% (poco meno di 300 milioni di euro). Nel complesso, le regioni del Nord Italia concentrano circa il 63% degli investimenti, seguite da Centro-Sud (22%) e da transazioni di portafoglio (15%).

Retail: nel primo trimestre 2026 gli investimenti ammontano a 762 milioni di euro (+36% annuo). Il segmento Out-of-Town (OOT) rappresenta l'81% del totale. Tra le operazioni di maggiore dimensione figurano uno share deal su un outlet in Lombardia, nell'area metropolitana di Milano, e uno share deal su uno shopping mall nell'area del waterfront di Genova; insieme valgono il 45% dei volumi retail. Il comparto evidenzia prospettive di compressione dei rendimenti per asset core, di scala rilevante, strutturati e ben posizionati. Il segmento in town ha contribuito per il 19% dei volumi; a Milano e Roma si sono chiuse due operazioni su asset mixed-use con componente high street retail pari a circa 110 milioni di euro. Nei casi di acquisizione di edifici cielo-terra di profilo elevato, i valori possono risultare più alti; in via Montenapoleone 8, dopo il deal del 2024 (1,3 miliardi di euro), l'asset è stato nuovamente scambiato tramite share deal con la cessione dell'80% per oltre 1 miliardo di euro, operazione che entrerà nei volumi del secondo trimestre 2026. Si registrano inoltre transazioni di street retail con ticket più contenuti a Torino e Napoli.

Hotel: gli investimenti ammontano a circa 490 milioni di euro (-23% a/a), a fronte di una base di confronto elevata nel 2025. Il comparto ha rappresentato il 17% del totale trimestrale. Il 60% del capitale si è concentrato su destinazioni leisure, con operazioni di maggiore dimensione lungo la costa palermitana e nell'area di Como (ticket nell'ordine dei 100 milioni di euro). Le destinazioni urbane hanno attratto il restante 40%. A Milano e Roma i principali deal hanno riguardato riconversioni a uso alberghiero di asset sottoutilizzati o da rifunzionalizzare, in linea con strategie value-add nelle aree centrali. A Firenze, Torino e Parma l'attività si è focalizzata su strutture stabilizzate, con profilo più core e orientato al reddito.

Logistica: terza asset class per volume investito, con 415 milioni di euro nel trimestre (-35% a/a). La flessione riflette la prevalenza di operazioni single asset e alcuni rinvii, con chiusure attese nei prossimi mesi. L'outlook per i trimestri successivi è positivo, con investimenti attesi in rafforzamento entro fine anno. Il rendimento prime resta stabile al 5,25%, in attesa degli sviluppi della politica monetaria della BCE e del quadro geopolitico nel Golfo Persico.

Dal lato occupier, la superficie locata ha raggiunto 839.000 mq, +65% rispetto al primo trimestre 2025, a conferma di una domanda solida. L'assorbimento è trainato dai fornitori terzi di servizi logistici (3PL), pari a circa l'82% del totale; la restante quota è riconducibile soprattutto a utilizzatori finali del retail. Il prime rent cresce lievemente a 71 euro/mq, sostenuto dal mercato di Milano, dove la scarsità di prodotto Grade A/A+ spinge i canoni al rialzo; negli altri mercati logistici i canoni restano stabili.

Office: nel primo trimestre 2026 gli investimenti ammontano a circa 410 milioni di euro (-20% a/a). Roma concentra il 45% dei volumi, seguita da Milano (26%). Il 74% del capitale è domestico; gli investitori istituzionali pesano per il 43%, mentre privati e family office restano oltre il 20%. Le operazioni owner occupier rappresentano circa il 38% del capitale allocato. I capitali core (circa il 25% dei volumi) si concentrano su Milano (81%), con operazioni nel CBD e nei distretti di Bicocca e Milanofiori. I rendimenti prime nel CBD milanese sono stabili intorno al 4%. A Roma prevale un approccio value-add su asset da riposizionare o riconvertire; l'operazione office di maggiore dimensione del trimestre riguarda un edificio mixed-use nel CBD con componente uffici superiore ai 100 milioni di euro.

Office leasing: a Milano la superficie assorbita è di circa 66.000 mq (-37% a/a). La domanda privilegia immobili green di classe A/A+, pari a circa il 62% del take-up, riflettendo esigenze di efficienza operativa, qualità degli spazi e obiettivi ESG. La contrazione del take-up deriva da maggiore selettività e razionalizzazione delle superfici, coerente con l'evoluzione dei modelli di lavoro e con la preferenza per spazi di qualità. Il prime rent resta stabile a 800 euro/mq, con prospettive di crescita nei prossimi trimestri, a fronte di un'offerta limitata di spazi Grade A/A+ nel CBD (vacancy intorno al 2-3%).

Nel mercato uffici di Roma la superficie assorbita è pari a circa 38.500 mq (+10% a/a), sostenuta da sette operazioni tra 2.000 e 8.000 mq. Il CBD è il sottomercato più dinamico per numero di transazioni, seguito da Centro ed EUR. I canoni prime si rafforzano: il CBD sale da 580 a 600 euro/mq; l'EUR da 360 a 390 euro/mq.

Living: 252 milioni di euro investiti nel trimestre (+16% a/a). Milano assorbe circa l'89% del capitale, con strategie value-add e di conversione. Il segmento Built-to-Sell (BTS) destinato alla vendita frazionata catalizza il 73% degli investimenti living (circa 185 milioni di euro), con strategie value-add; il 32% è legato a conversioni. Prosegue il riposizionamento di edifici storici residenziali in location prime e la riconversione di grandi complessi dismessi a uso residenziale o misto, con obiettivi di creazione di valore e successivo frazionamento. Gli investitori domestici restano prevalenti nel BTS. Il PBSA pesa per il 21% dei volumi living, con operazioni di scala maggiore e ticket medi più elevati; gli investimenti si indirizzano soprattutto su forward purchase, per assicurarsi nuovo prodotto in un mercato con offerta limitata.

Healthcare: investimenti per 232 milioni di euro, con il 74% dei volumi concentrato in un'unica operazione di portafoglio di RSA nel Nord Italia. Il segmento resta di nicchia per numero di deal ma con dimensioni medie rilevanti. L'interesse è sostenuto da fondamentali strutturali: domanda di lungo periodo legata ai trend demografici, bassa ciclicità, WAULT elevata e rischio legato in prevalenza alla qualità dell'operatore. L'attività si concentra su portafogli core e stabilizzati (RSA, cliniche e campus sanitari), con orientamento istituzionale.

Alternative: circa 320 milioni di euro investiti, con il 73% dei volumi su terreni destinati a data center. Il settore cresce rapidamente, sostenuto da digitalizzazione, cloud computing e intelligenza artificiale, e si avvia a diventare una vera asset class con ruolo crescente nelle strategie di allocazione del capitale.

Prospettive 2026: in un contesto europeo che privilegia stabilità e diversificazione geografica, l'Italia resta tra i mercati attrattivi. Nei prossimi mesi lo squilibrio tra domanda e offerta dovrebbe sostenere i canoni, in particolare negli office prime e nella logistica, mentre retail e hotel proseguono nel consolidamento. Cresce l'interesse per strategie di sviluppo e di lungo termine, con focus su BTS, PBSA e data center.

In uno scenario geopolitico incerto, influenzato dalle tensioni in Medio Oriente e dal conflitto in Iran, le prospettive del CRE italiano dipendono dall'evoluzione di inflazione e tassi. La BCE mantiene i tassi invariati (rifinanziamento al 2,15%), con approccio cauto. Tra gennaio e aprile 2026 il rendimento del BTP decennale è salito di circa 50 punti base al 3,8%, senza innescare un repricing generalizzato del mercato. Il contesto favorisce selettività e prudenza, ma il sentiment sul CRE italiano resta supportato da fondamentali solidi. Con maggiore disciplina nei pricing e nella selezione degli asset, la fase in corso può rappresentare un entry point per decisioni tempestive, tenendo conto dei possibili effetti geopolitici sui tassi.