Hospitality: i serviced apartment spingono domanda e investimenti in Italia

Non più solo hotel o appartamenti. Il mercato dell'ospitalità si sta orientando verso modelli ibridi che integrano servizi alberghieri a unità residenziali, rispondendo a una domanda crescente di durate flessibili, dai soggiorni brevi alle permanenze medio-lunghe, e qualità degli spazi.

Una trasformazione che sta attirando sviluppatori già in fase progettuale, in uno scenario in evoluzione: con circa 476 milioni di presenze nel 2025, l'Italia si conferma seconda in Europa dopo la Spagna (fonte: ISTAT/Eurostat, 2026), il settore pesa per circa il 10,8% del PIL e l'extra-alberghiero è cresciuto del 120% negli ultimi dieci anni (fonte: Patrigest, 2025).

È quanto emerge da un'analisi di Halldis by Vita, società italiana di property management le cui origini risalgono al 1986, attiva nella gestione e valorizzazione di serviced apartment, acquisita da Castello Sgr nel 2024.

Tuttavia, il mercato resta poco strutturato: le locazioni temporanee generano 41,7 miliardi di euro tra prenotazioni e indotto, ma il 96% degli immobili è gestito da proprietari privati, mentre circa 9,6 milioni di seconde case risultano inutilizzate (fonte: AIGAB, 2025), rappresentando un potenziale per nuove forme di ospitalità.

In tale quadro si inserisce il modello dei serviced apartment, tra i segmenti dinamici del settore: il comparto è stimato in oltre euro 2 miliardi ed è in crescita, con un CAGR (tasso annuo composto) superiore al 13% nei prossimi anni (elaborazioni Halldis by Vita su dati Grand View Research 2025), sostenuto dalla domanda corporate e dall'evoluzione delle modalità di soggiorno, tra short stay e medio periodo.

Per i clienti, il modello ibrido supera la logica della camera d'hotel e si avvicina all'abitare temporaneo: con spazi ampi e flessibili e servizi integrati, si adatta a durate differenziate, brevi nelle destinazioni turistiche e medio-lunghe nelle città. Dal punto di vista gestionale, consente flessibilità operativa e minori costi fissi, con un'attenzione elevata all'ospite e una personalizzazione dei servizi.

Sul fronte degli investimenti, il modello rappresenta una soluzione in crescita: nel primo semestre 2025 il comparto hospitality in Italia ha superato euro 1,2 miliardi di investimenti, pari a circa il 24% del totale immobiliare, con prospettive fino al 25% entro il 2027 (fonte: Patrigest, 2025). In questa prospettiva, i modelli ibridi favoriscono flussi di cassa stabili, redditività e flessibilità nelle strategie di uscita, oltre a consentire diverse modalità di valorizzazione, dal brand al franchising fino ai contratti di management.

"Stiamo osservando - spiega Michele Diamantini, CEO di Halldis by Vita - una crescente integrazione di questo modello già in fase progettuale: strutture pensate fin dall'origine per essere flessibili, ma soprattutto gestibili in modo efficiente e adattabili a usi e durate diverse nel tempo. L'integrazione tra asset e gestione apre a logiche di valorizzazione evolute, rendendo questi modelli interessanti per investitori istituzionali e strategie di medio-lungo periodo".