Idealista, case usate: prezzi in calo a maggio (-0,2%) ma +4,3% su base annua

I prezzi delle abitazioni usate segnano una pausa a maggio. L'ultimo indice di idealista registra una flessione mensile dello 0,2%, che porta il valore medio a 1.902 euro al metro quadrato. L'andamento riflette una maggiore cautela degli acquirenti in un contesto di inflazione in risalita e tassi sui mutui ancora elevati. Il quadro di medio periodo resta positivo: +1,9% su base trimestrale e +4,3% su base annua.

Il quadro regionale: cinque regioni in crescita, dodici in calo

A maggio cinque regioni chiudono in aumento: Emilia-Romagna (0,4%) e Lombardia (0,3%), seguite da Veneto (0,2%), Sicilia e Liguria (0,1%). Lazio, Abruzzo e Basilicata restano stabili.

Dodici regioni registrano una contrazione. Le perdite maggiori riguardano Valle d'Aosta (-3,5%), Trentino-Alto Adige (-1,2%) e Molise (-1%). Altre nove regioni mostrano cali più contenuti, compresi tra il -0,5% della Toscana e il -0,1% di Sardegna, Marche, Piemonte, Puglia e Friuli-Venezia Giulia.

In valori assoluti, Trentino-Alto Adige registra 3.298 euro/m², seguito da Liguria (2.547 euro/m²), Toscana (2.460 euro/m²) e Valle d'Aosta (2.431 euro/m²). Al di sopra della media nazionale anche Lombardia (2.411 euro/m²), Lazio (2.220 euro/m²), Emilia-Romagna (1.950 euro/m²) e Veneto (1.917 euro/m²). In coda il Molise con 902 euro/m².

Province

Il quadro provinciale è articolato: 50 province in calo, 49 in crescita e 7 invariate. I ribassi maggiori interessano Belluno (-7%), Aosta (-3,5%), Sondrio (-2,6%), Lucca (-2,1%) e Trieste (-2%). All'opposto si segnalano aumenti a Rimini (2,8%), Verona (2,2%), quindi Agrigento (1,4%), Venezia e Cremona (entrambe 1,2%). Le province di Milano e Roma mostrano variazioni minime: rispettivamente 0,2% e 0,1%.

Per i valori assoluti, Bolzano registra 4.592 euro/m², seguita da Milano (3.782), Lucca (3.265), Firenze (3.231) e Savona (3.154), tutte oltre i 3.000 euro al metro quadrato. Valori contenuti a Biella (613 euro/m²), Caltanissetta (627) e Isernia (665).

Capoluoghi

Tra le metropoli italiane emerge un quadro differenziato. Torino segna un rialzo dell'1,5%, seguita da Venezia (1%) e Palermo (0,8%). Roma è stabile su base mensile (0,1%) e mostra un incremento annuo del 6,8% tra le grandi città. In flessione Milano (-0,2%), Napoli e Bologna (entrambe -0,3%), con variazioni contenute che indicano una fase di consolidamento nei mercati più tesi.

Tra gli altri capoluoghi, i ribassi più netti riguardano Campobasso (-2,5%), Vercelli (-2,2%), Trieste (-2,1%) e Bergamo (-2%). Le crescite si registrano a Caltanissetta (3,8%), Nuoro (2,2%) e Imperia (2,1%).

Per i valori assoluti, Milano registra 5.181 euro/m², seguita da Venezia (4.957 euro/m²), Bolzano (4.793 euro/m²) e Firenze (4.626 euro/m²). Tra le città con valori elevati figurano anche Roma (3.407 euro/m²) e Napoli (2.823 euro/m²). Valori contenuti a Caltanissetta (664 euro/m²), Ragusa (725 euro/m²) e Biella (762 euro/m²).

Nota metodologica

Dal secondo trimestre 2022 è stata aggiornata la metodologia di calcolo per determinare il prezzo delle abitazioni, rimuovendo gli annunci di aste dal campione storico di idealista (da gennaio 2012 a oggi). L'obiettivo è ridurre le distorsioni statistiche legate ai prezzi d'asta, che non riflettono la richiesta del proprietario ma il prezzo base d'asta, e migliorare l'accuratezza del report. Dal 2021 è stata osservata una crescita degli annunci di aste sul portale, soprattutto nelle aree urbane; da qui la scelta di escluderli prima del calcolo, così da minimizzare le distorsioni del campione e far sì che le serie di prezzi generate siano stabili e rappresentative dei prezzi di offerta.

Nel 2019 idealista aveva introdotto una metodologia volta a rendere l'analisi dell'evoluzione dei prezzi, in particolare nelle aree di piccole dimensioni, più solida rispetto al passato. Per evitare discontinuità nelle serie, i dati dal 2007 erano stati ricalcolati con la nuova metodologia. Su raccomandazione del team statistico di idealista/data, divisione specializzata nella gestione di grandi volumi di informazioni e nel data modeling, è stata aggiornata la formula per indicare il prezzo medio con maggiore certezza: oltre a eliminare gli annunci atipici e con prezzi fuori mercato, si calcola il valore mediano invece del valore medio. Con questo cambiamento la metodologia è allineata a quelle applicate in altri Paesi per l'ottenimento dei dati immobiliari. Tra le tipologie incluse nel campione figurano anche le case unifamiliari (villetta o chalet), mentre sono esclusi gli immobili, di qualsiasi tipo, rimasti nel database senza interazioni utente per molto tempo. Inoltre, da questo mese sono state scartate anche le aste. Il rapporto si basa sui prezzi di offerta pubblicati dagli inserzionisti di idealista.