Immobiliare italiano in consolidamento: mutui green ed efficienza trainano la domanda. Analisi Ryze-Remax

In un contesto europeo caratterizzato da maggiore selettività negli investimenti immobiliari, il mercato residenziale italiano continua a mostrare dinamismo. Secondo la tredicesima edizione del Real Estate DATA HUB - il market report realizzato dal Centro Studi di REMAX Italia e dall'Ufficio Studi di RYZE- il 2025 ha segnato un incremento delle compravendite residenziali del 9,5%, trainato soprattutto dalla domanda di prima casa, accompagnato da un aumento dei prezzi (+3,5% sul 2024) e da una progressiva riduzione dei tempi medi di vendita a circa 150 giorni. Un quadro che si distingue rispetto a un'Europa più prudente, tra cautela degli investimenti, attenzione alla qualità degli asset e ricerca di mercati resilienti.

Le previsioni per il 2026 delineano per l'Italia un mercato in fase di consolidamento, con ritmi di crescita più moderati ma sostenuti da fattori strutturali che rafforzano l'attrattività dell'investimento immobiliare. Qualità dell'immobile, efficienza energetica in linea con le direttive europee e capacità di mantenere valore nel tempo diventano elementi centrali nelle scelte di acquisto. «Il mercato residenziale italiano sta entrando in una fase più matura e consapevole. Anche per il 2026 ci aspettiamo un andamento dinamico, seppur più selettivo, sostenuto da una domanda che continua a considerare la casa un investimento solido e strategico», commenta Dario Castiglia, CEO & Founder di REMAX Italia.

Efficienza energetica e mutui green trainano la domanda

Tra i principali driver individuati dal report emerge il ruolo crescente dell'efficienza energetica. Nel 2025 gli immobili in classe A e B hanno registrato un incremento di oltre il 25% delle unità vendute rispetto a due anni fa, confermando una domanda orientata verso abitazioni efficienti e sostenibili. La differenza si riflette anche sui valori: le abitazioni in classe A-B presentano prezzi medi superiori di circa il 40% rispetto agli immobili in classi energetiche più basse e risultano più liquide, con tempi medi di vendita inferiori di circa l'8%.

Parallelamente cresce il peso dei mutui green. Secondo le rilevazioni dell'Ufficio Studi 24MAX, nel secondo semestre 2025 i tassi fissi delle soluzioni dedicate agli immobili efficienti si sono attestati intorno al 2,19%, con rate mediamente inferiori del 15% rispetto ai mutui tradizionali, sostenendo ulteriormente la domanda di abitazioni ad alta efficienza energetica.

Sud e isole mostrano una crescita più dinamica

Accanto al tema energetico, il Real Estate DATA HUB evidenzia una crescente vivacità del mercato nel Sud e nelle Isole. Mentre Nord e Centro mostrano una progressiva stabilizzazione, il Mezzogiorno registra una dinamica più sostenuta delle compravendite, invertendo il trend degli ultimi anni. Secondo le analisi del Centro Studi di REMAX, il Sud ha fatto registrare nel 2025 il livello più elevato del periodo osservato, sostenuto da valori immobiliari più accessibili e da prospettive di rivalutazione nel medio periodo.

Il ritorno delle metrature più ampie

Prosegue l'evoluzione del profilo della domanda abitativa. Pur restando il trilocale la tipologia più richiesta a livello nazionale con il 37,35% delle preferenze, cresce il peso delle abitazioni di maggiore metratura: quadrilocali e case con cinque locali rappresentano oggi quasi il 38% della domanda. Il fenomeno è particolarmente evidente nel Centro e nel Sud, dove i quadrilocali intercettano rispettivamente il 20% e il 27% delle transazioni, mentre le abitazioni con cinque locali raggiungono il 22% nel Centro e il 30% nel Mezzogiorno, riflettendo l'interesse per spazi multifunzionali e più versatili.

Il mercato immobiliare non residenziale: resilienza e valore sociale

I risultati del mercato immobiliare commerciale italiano dello scorso anno indicano non solo un ulteriore incremento dei volumi, ma anche una trasformazione qualitativa dell'intero comparto - in particolare uffici, retail e logistica - che si conferma motore di rigenerazione economica e urbana.

Retail e hospitality: modelli esperienziali e value-add

Il comparto retail ha registrato un +46% rispetto al 2024, con il segmento out-of-town a trainare la crescita e a catalizzare circa l'80% dei volumi. Si consolida in Italia il modello europeo del «brand experience hub», con una spinta verso leisure e food. Gli investitori si sono concentrati prevalentemente su factory outlet, high street e shopping centre. Nel settore hospitality - seconda componente del mercato nel 2025 con una crescita del 20% - prevalgono strategie value-add (62% del totale), focalizzate sulla riconversione di uffici obsoleti o edifici storici in strutture ricettive di fascia alta, con uno spostamento verso il segmento luxury.

La logistica conferma il proprio ruolo centrale, con attenzione a efficienza energetica, sostenibilità e qualità degli immobili. Con 2 miliardi di euro di investimenti (+30%), il comparto è in ripresa, trainato da capitali internazionali per il 98%. Tra gli elementi rilevanti figura il progressivo avvicinamento dei canoni dell'area romana a quelli milanesi e la crescente integrazione con lo sviluppo dei datacenter.

Il mercato degli uffici ha registrato una flessione annua del 14%, con volumi per 1,8 miliardi di euro, ed è dominato dal fenomeno del flight-to-quality: domanda polarizzata verso asset grade A e certificati ESG nei distretti centrali (CBD), dove i tassi di vacancy rimangono contenuti (3% a Milano e 1,6% a Roma per gli spazi di qualità).

«Più che una semplice crescita dei volumi, assistiamo a una crescente selettività del mercato. La domanda si concentra sugli asset best in class, capaci di combinare qualità, sostenibilità, innovazione e flessibilità d'uso, mentre rigenerazione urbana e riposizionamento degli immobili si confermano tra le principali leve di creazione di valore. Ne deriva una crescente polarizzazione tra immobili più attrattivi e performanti e asset che faticano a mantenere la propria competitività», osserva Laura Piantanida, Head of Institutional Relations di RYZE.