Il mercato immobiliare della Lombardia si conferma essere, per il 2022, il più dinamico a livello nazionale. Le compravendite di immobili residenziali stimate a fine anno sono 158mila e corrispondono a oltre il 22 per cento del totale nazionale (710mila), in diminuzione del 2,5 per cento a fronte di una media italiana negativa del 5,3 per cento.
Sono alcuni dei dati contenuti nel “Rapporto sulle nuove periferie lombarde" redatto da Scenari Immobiliari. Secondo quanto emerge dallo studio, si transano oltre il doppio delle case rispetto al Lazio, seconda regione con 73mila scambi, di Emilia Romagna (terza regione con 66mila transazioni), Veneto e Piemonte (rispettivamente con stima a fine 2022 di 65,7 e 63,5mila compravendite).
Le previsioni per il 2023 indicano una diminuzione dei volumi transati sul residenziale lombardo di circa il 6 per cento, a fronte di un decremento a livello nazionale pressoché simile. Al tempo stesso, i prezzi continuano nel loro andamento ascendente, innescato a partire dal 2015 con tre anni d'anticipo rispetto al resto del Paese, fatta eccezione per il 2020. Nel 2021 i valori immobiliari medi del comparto residenziale registrati nel territorio lombardo hanno confermato la buona salute del settore realizzando un incremento di circa 2 punti percentuali in dodici mesi.
Milano rappresenta il principale mercato residenziale della regione, oltre a essere il secondo a livello nazionale dopo Roma. Le compravendite registrate nel 2021 coprivano il 17 per cento del totale del territorio lombarda e il 62 per cento dei capoluoghi, nel 2022 sono salite rispettivamente al 19 per cento e 63 per cento, mentre il fatturato della città rappresenta circa l’80 per cento del giro d'affari realizzato nei capoluoghi. Nel 2022, tutti i principali indicatori di mercato riferiti al peso della città sono cresciuti, con scambi previsti in aumento di quasi 13 punti percentuali per la fine del 2022.
Guardando alle altre province lombarde Brescia, con una previsione di circa 3.700 transazioni, si conferma al secondo posto per dinamicità, seguita da Bergamo e Monza, rispettivamente con 2.700 e 1.950 scambi. Como e Varese pesano, in termini di fatturato, il 2 per cento sul totale dei capoluoghi regionali, con un andamento stabilmente in crescita. Cremona, Lecco, Lodi, Mantova e Pavia registrano un fatturato pari all'1 per cento del totale e un andamento in crescita delle transazioni. Sondrio è l'ultimo dei capoluoghi di provincia lombardi sia in termini di fatturato, su cui pesa per meno dell'1 per cento, sia per numero di compravendite. Il peso dei due indicatori per la città è previsto in lieve crescita anche per il prossimo anno.
I quartieri dei capoluoghi lombardi: la rivalutazione delle zone centrali
La città di Milano presenta delle dinamiche specifiche in quanto primo mercato immobiliare per fatturato nel comparto terziario a livello nazionale e secondo, dopo Roma, nel comparto residenziale: non è pertanto confrontabile per dimensione ai movimenti in corso nelle altre realtà urbane della regione Lombardia. Rispetto al 2021, l'elemento di maggiore mutamento e anche il risultato più forte, sul recente passato, è l'area di riferimento per le maggiori variazioni degli indicatori sull'anno.
Negli scorsi dodici mesi le prime cinque posizioni, rappresentate da sette ambiti, erano occupate da quartieri periferici con incremento superiore ai sei punti percentuali. Nel 2022, trainati da un eccezionale 2021, le aree semicentrali, da sempre rappresentative della domanda milanese e dell'andamento del comparto, sono tornate a essere le locazioni preferite e la pressione delle famiglie ha spinto al rialzo i prezzi.
Osservando l'andamento dei valori dei quartieri più dinamici dei capoluoghi lombardi non è altrettanto marcata, come avvenuto nel capoluogo regionale, la completa sostituzione in termini di dinamiche di crescita delle quotazioni delle aree periferiche con quelle più interne. Il paragone con le stesse classifiche del 2021 evidenzia la velocità dei cambiamenti dell'ultimo triennio: lo scorso anno in vetta erano collocati tre quartieri semicentrali e tre periferici erano nella parte alta della classifica, con risultati rappresentativi dei cambiamenti di interesse nel settore residenziale a ogni livello: Borgo San Giovanni, Zima-Cremona, Ronchi, San Polo, San Bartolomeo e Sant'Eufemia, tutti a Brescia, tutti localizzati in aree esterne al centro ma rappresentativi di un tessuto edilizio, urbano, sociale e di valori assoluti delle case molto diversi fra loro. Oggi le zone centrali sono tornate a rappresentare gli ambiti di protezione dell'investimento, anche personale, e in una situazione di incertezza per il futuro, la domanda lombarda preme e provoca l'aumento delle quotazioni soprattutto nei quartieri del centro.
La rigenerazione urbana nelle dodici province
L'obiettivo del documento è la conoscenza della modalità di approccio rigenerativo sviluppate sul territorio lombardo, attraverso un iniziale rilievo delle maggiori e più rappresentative operazioni realizzate in Lombardia negli ultimi vent'anni e una successiva selezione di interventi conclusi o in fase di completamento ritenuti esemplificativi. Le analisi hanno fatto emergere tratti comuni capaci di descrivere la riuscita degli interventi, l'indifferenza localizzativa rispetto ad ambiti periferici in grado di essere più dinamici rispetto a quelli centrali se trattati con pari attenzione e con i giusti mix, l'esistenza di una traccia di regole locali. È stato quindi, sulla base di quanto analizzato, messo a punto uno strumento che è un modello di lettura e messa a sistema di tutti quegli indicatori che incidono sulla riuscita dell'operazione. L'obiettivo della matrice non è stato quindi quello di individuare variabili strettamente ed esclusivamente legate al progetto fine a sé stesso, bensì quello di trovare relazioni con il contesto in cui lo stesso si insedia, attraverso analisi socio-economiche, infrastrutturali, di mercato immobiliare e, solo in conclusione, valutarne aspetti di tipo progettuale, con il fine ultimo di verificarne e quantificarne l'effettiva qualità rigenerativa.
Mario Breglia, Presidente di Scenari Immobiliari: "In un arco temporale di lungo periodo come quello tra il 2023 e il 2035 le principali trasformazioni di natura edilizia e urbana potrebbero avere un impatto sul mercato immobiliare lombardo fino a 224 miliardi di euro di valore aggiunto, concentrato per quasi il 50 per cento nel comparto residenziale. Stiamo parlando di un mercato, quello immobiliare lombardo, il cui peso sul mercato nazionale è in costante crescita e il cui comparto residenziale forma il 22 per cento di quello italiano, quello direzionale concentrato nel suo capoluogo, quello logistico che realizza nei capannoni localizzati lungo le principali arterie di collegamento i canoni più elevati, le cui superfici per il commercio tengono le posizioni, e con un settore alberghiero che ha ripreso la corsa interrotta nel 2020 e guarda da un lato all'attività ordinaria e dall'altro al 2026".
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