JLL: logistica e industriale, 1,3 miliardi di euro investiti nei primi nove mesi 2025

Nei primi nove mesi del 2025 il settore logistico e industriale ha raggiunto circa 1,3 miliardi di euro di investimenti, +7% a/a, rappresentando circa il 15% del totale investimenti, di cui oltre 400 milioni di euro nel terzo trimestre.

Dal punto di vista degli occupier, il take-up ha raggiunto 1,6 milioni di mq, dato in linea con lo stesso periodo del 2024, confermando l'interesse del mercato anche in un contesto di maggiore selettività e processi decisionali su espansioni e riposizionamenti più lunghi da parte delle aziende.

Queste sono alcune delle principali conclusioni emerse dall'analisi condotta da JLL, società di consulenza per il settore immobiliare e gestione degli investimenti.

Performance capital markets

In termini di transazioni capital markets, l'inizio dell'anno ha beneficiato della chiusura di operazioni avviate nella seconda metà del 2024, tra cui due portafogli di oltre 200 milioni di euro, mentre nel terzo trimestre è stato significativo l'apporto di un single asset transato per un valore di oltre 100 milioni di euro.

Il trend favorevole e l'outlook cautamente positivo sono confermati da un rinnovato interesse per il mercato italiano degli investitori core alla ricerca di un profilo di rischio-rendimento premiante rispetto ad altri mercati EMEA. Sebbene agli esordi e caratterizzato da attenzione nella definizione della strategia, il ritorno degli investitori core è testimonianza dei fondamentali del mercato logistico italiano.

Il mercato continua ad attrarre anche capitali core plus e value-add, supportati da una ricerca di spazi moderni ed efficienti da parte di operatori logistici e industriali. L'approccio degli investitori opportunistici è esigente e disciplinato: per i capitali con ritorni core plus si conferma un focus sulla qualità costruttiva, la fungibilità dell'immobile e la localizzazione, mentre per gli investitori value-add dinamiche di mercato, domanda latente e offerta limitata restano prioritarie.

A conferma dell'outlook positivo anche la compressione del prime yield, oggi al 5,4%, con una ulteriore contrazione attesa nei prossimi 3-6 mesi, oltre alla sostenuta attività di mercato che suggerisce un incremento dei volumi di investimento entro la fine dell'anno.

Mercato delle locazioni

Nel terzo trimestre si è registrata una ripresa dei volumi con un take-up di circa 670.000 mq (+24% a/a), compensando il rallentamento dei primi mesi dell'anno e portando il risultato cumulativo dei nove mesi in linea con il 2024.

I 3PL rimangono al primo posto in termini di take-up, coprendo circa metà dell'assorbimento, seguiti dal retail (27%), mentre si rileva un aumento della domanda da parte di operatori dei settori produttivi, che rappresentano circa il 16%.

1. Il valore del totale degli investimenti corrisponde a 8,2 miliardi di euro ed include sviluppi e share deals

Anche a fronte di un take-up sostenuto, il completamento di diversi sviluppi nel trimestre ha contribuito a un lieve incremento del vacancy rate, che si attesta intorno al 5,5%.

Il trimestre ha visto una prevalenza di lease che hanno rappresentato il 41% del take-up, i built-to-own circa il 28%, mentre i pre-let hanno pesato per il 31%. Si denota un crescente peso degli end user, che assumono un ruolo più attivo nelle scelte immobiliari e nelle negoziazioni, con maggiore propensione verso soluzioni su misura per le esigenze operative.

In termini dimensionali, a prevalere è la fascia inferiore ai 25.000 mq, che ha rappresentato oltre il 70% in termini numerici e circa il 40% per mq assorbiti. La fascia tra 25.000 e 50.000 mq, pari a circa il 20% in termini di numero di operazioni, ha riguardato soprattutto immobili di tipo speculativo. Rimangono più limitate quelle oltre i 50.000 mq, anche se il loro apporto in termini di mq è significativo, con solo 5 operazioni, concentrate soprattutto nel terzo trimestre, che determinano circa il 20% del volume del periodo. In questo caso la prevalenza è per immobili built-to-own (BTO) e built-to-suit (BTS).

Dal punto di vista geografico, quasi l'80% dell'assorbimento si è concentrato nel Nord Italia, il 14% nel Centro e la restante parte al Sud.

I canoni prime si mantengono stabili sui principali mercati: Milano conferma 70 euro/mq e Roma 69 euro/mq, entrambi con incentivi invariati. Anche Bologna rimane a 67 euro/mq, mentre il Veneto registra 58 euro/mq e Torino 50 euro/mq, con un incremento degli incentivi offerti in questi ultimi mercati.

Per quanto riguarda gli asset last mile, i canoni prime mantengono stabilità a Milano e Roma, attestandosi intorno a 110 euro/mq, con possibili incrementi legati a specifiche personalizzazioni in operazioni built-to-suit.

L'attività di sviluppo si conferma sostenuta: nei primi nove mesi del 2025 sono stati completati oltre 1,6 milioni di mq di progetti, di cui circa il 50% di tipo speculativo.

"I dati al terzo trimestre 2025 segnano un'inversione di tendenza rispetto al 2024, con volumi in crescita del 7% a/a" commenta Elena Di Biase, head of logistics capital markets di JLL Italia. "Si conferma l'interesse degli investitori lungo l'intera curva del rischio, con una declinazione per profilo del capitale. Il prodotto di grado A moderno rimane il principale target anche per gli investitori con profilo core plus e value-add e consente di creare valore sia sotto il profilo locativo sia in ottica di futura vendita. La location rimane un elemento rilevante per la valutazione del rischio locativo, soprattutto nell'attuale contesto di incertezza di mercato. In posizioni particolarmente strategiche e contraddistinte da scarsità di prodotto e limitata possibilità di sviluppo, gli investitori sono disposti a valutare immobili con requisiti tecnici inferiori. Il capitale core, che rimane selettivo, è alla ricerca di opportunità con caratteristiche uniche, che si possono sostanziare in un pricing competitivo o in canoni di locazione contenuti e conseguente reversion potenziale. Questi elementi sono essenziali per rendere le opportunità competitive rispetto ad altri mercati EMEA."

"La ripresa registrata nel terzo trimestre, con un take-up in crescita del 24% rispetto allo stesso periodo del 2024, ha parzialmente compensato il rallentamento di inizio 2025, portando i volumi dei primi nove mesi in allineamento all'anno precedente" prosegue Renato Loffredo, head of logistics agency & data centre di JLL Italia. "Questo slancio conferma i fondamentali del mercato e ci permette di guardare con fiducia alla chiusura dell'anno. Ci aspettiamo un ultimo trimestre dinamico, con un take-up che potrebbe portare il risultato complessivo di quest'anno a eguagliare i livelli del 2024, confermando una ripresa rispetto all'inizio dell'anno. La domanda rimane sostenuta, trainata dall'attività dei 3PL e da un crescente interesse dei settori produttivi, un trend che contribuisce a diversificare il mercato".