Nel primo trimestre del 2025, JLL Italia ha registrato 2,7 miliardi di euro di investimenti capital markets, con una crescita favorita dalla riduzione dei tassi di interesse e da un mercato immobiliare diversificato e dinamico.
L'analisi di JLL mostra quattro settori chiave, logistica, uffici, hospitality e retail, che rappresentano oltre il 90% degli investimenti totali. La restante parte è costituita principalmente dall'insieme di living e asset a uso misto.
In crescita anche la componente di investitori "private" che hanno agito nel 30% circa delle operazioni dell'anno, pari a oltre il 20% dei volumi transati. Le asset class preferite per questa tipologia di investitori sono state Office, Hospitality e Retail.
Il settore Industrial & Logistics ha chiuso il Q1 2025 con circa 670 milioni di euro di investimenti, posizionandosi tra i primi settori in termini di investimenti.
Con un raddoppio dei volumi rispetto al Q1 2024, l'inizio anno ha beneficiato della chiusura di operazioni avviate nella seconda metà del 2024, tra cui due portafogli di oltre 200 milioni di € l'uno che hanno rappresentato insieme circa il 70% dei volumi. Le restanti operazioni, a livello di ticket size, sono state invece sotto i 50 milioni di €.
Rimangono ancora dominanti i capitali Core + e Value add, che mantengono forte convinzione nei fondamentali lato occupier, anche se stanno diventando significativi i segnali di ripresa di attività dei capitali Core.
Il settore rimane al momento uno dei principali target di investimento, trainato dal significativo repricing negli ultimi 24 mesi, che ha portato i rendimenti netti prime al 5,5%, con aspettative di graduale compressione a partire dal prossimo trimestre con la chiusura di operazioni in corso.
Dal punto di vista degli occupier, nonostante una significativa domanda, i volumi di take-up si stanno assestando su un nuovo equilibrio, in contrazione rispetto ai picchi dei due anni precedenti, ma in linea con la media decennale.
Analizzando l'andamento degli investimenti del Q1 2025, il settore Office, con 670 milioni di euro è risultato in crescita del 10% rispetto al Q1 2024.
Come numero di transazioni, una quota significativa ha riguardato asset da riconvertire da uffici ad altre destinazioni d'uso (prevalentemente Living e Hospitality), che hanno rappresentato circa il 20% dei volumi.
A livello di interesse per gli investitori, Milano si riconferma come punto di riferimento. Gli investimenti sono stati guidati da attività in posizioni centrali e si sono concentrati su prodotti core, tra cui spiccano due operazioni nel CBD Porta Nuova. Per quanto riguarda le aree al di fuori del CBD, le strategie di investimento sono bilanciate tra prodotto value add e stabilizzato.
A Roma si prevede un incremento dell'attività nel corso dell'anno grazie anche a diversi processi di vendita che stanno per iniziare. I rendimenti prime si sono compressi rispetto al trimestre precedente per Milano attestandosi al 4,25%, mentre sono rimasti stabili al 4,75% a Roma.
Nel Q1 2025 l'attenzione degli investitori si è focalizzata anche sul settore Hotels & Hospitality. Le transazioni hanno raggiunto volumi complessivi pari a circa 600 milioni di euro. Tale valore sale a quasi 670 milioni di euro, se consideriamo anche le operazioni che hanno riguardato asset da riconvertire da altre destinazioni d'uso a quella alberghiera.
L'elevato numero di transazioni registrato in diversi mercati conferma l'attrattività delle principali destinazioni turistiche italiane. Nel trimestre hanno spiccato per valore operazioni a Roma, Capri e Milano.
L'interesse per il settore Hospitality continua ad essere trainato dalle performance registrate nel corso dell'anno in tutti i principali mercati alberghieri e dalla strategia espansiva delle principali catene alberghiere nazionali e internazionali intenzionate a entrare o rafforzare la loro presenza nel mercato italiano.
Il settore Retail ha registrato investimenti pari a 560 milioni di euro di cui il 60% è relativo ad un'unica transazione. La restante quota si è focalizzata sul segmento High Street che include due significative transazioni a Milano e Firenze.
Il comparto degli Shopping Centre e dei Retail Park resta ancora nel radar degli acquirenti. I rendimenti netti prime rimangono stabili al 4,25% per High Street e al 6,50% per i Centri Commerciali. Tuttavia non risultano ancora presenti sul mercato opportunità allineate ai profili core.
Il mercato del Living ha registrato investimenti pari a circa 120 milioni di euro. In particolare la transazione più rilevante riguarda il settore PBSA relativamente ad un asset nella città di Bologna.
L'interesse per il Living è confermato dalla tendenza alla riconversione da altre destinazioni d'uso a residenziale. I rendimenti prime si sono compressi attestandosi al 4,75% per il Multifamily e al 5,25% per il PBSA mentre sono rimasti stabili al 6% per l'Healthcare.
Lo sviluppo del settore è impattato dall'incertezza determinata dalle indagini in corso in ambito urbanistico nel Comune di Milano. Nel frattempo altre grandi città come Roma stanno registrando un aumento dell'attività degli investitori diversificando così le opportunità nel mercato immobiliare italiano.
Alberico Radice Fossati Country Leader e Head of Capital Markets di JLL Italia: "Il Q1 2025 ha registrato un notevole aumento degli investimenti capital markets, specialmente nei settori Logistica, Hospitality, Uffici e Retail. Per i prossimi mesi prevediamo un'ulteriore espansione guidata dal calo dei tassi, con maggiore partecipazione di investitori internazionali e crescente interesse verso asset emergenti. Tuttavia, l'incertezza geopolitica e le sfide legate alle tariffe USA potrebbero impattare la fiducia degli investitori, causare pressioni inflazionistiche e interrompere le catene di approvvigionamento globali. Questo scenario complesso richiede un'attenta valutazione dei rischi, pur mantenendo prospettive generalmente positive per il settore immobiliare".
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