Logistica e industrial in Italia: nel 2025 investimenti a 2,3 mld di euro, +30% a/a

Nel 2025 il settore logistico e industrial ha registrato circa 2,3 miliardi di euro di investimenti, in crescita del 30% su base annua, pari a circa il 18% del volume complessivo degli investimenti immobiliari. Il quarto trimestre è stato il migliore degli ultimi tre anni, con circa 1 miliardo di euro investiti, confermando il rafforzamento del mercato nella seconda parte dell'anno.

Dal punto di vista occupier, il take-up complessivo ha raggiunto 2,4 milioni di mq, in aumento del 7% rispetto al 2024. In un contesto di maggiore selettività e processi decisionali più lunghi da parte delle aziende, il quarto trimestre ha rappresentato un punto di svolta, con circa 790.000 mq assorbiti.

Queste evidenze emergono dall'analisi condotta da JLL, attiva nella consulenza immobiliare e nella gestione degli investimenti.

Performance capital markets: fondamentali solidi e ritorno dei capitali core

Nel quarto trimestre, l'attività di investimento è stata trainata da operazioni su portafogli logistici di dimensioni rilevanti: le prime cinque transazioni per valore hanno rappresentato circa il 46% del volume trimestrale, evidenziando un rinnovato interesse per operazioni in grado di incrementare l'esposizione degli investitori al mercato italiano.

Il mercato ha beneficiato del ritorno dell'interesse da parte degli investitori core, un segnale positivo anche in ottica di future exit per strategie core plus e value add. Il settore continua a essere supportato da una domanda strutturalmente solida di spazi moderni da parte degli operatori logistici e industriali.

L'approccio degli investitori rimane selettivo e disciplinato, con attenzione a qualità costruttiva, fungibilità degli immobili e posizioni strategiche caratterizzate da domanda latente, offerta limitata e dinamiche di mercato favorevoli.

L'outlook del settore è confermato dalla compressione del prime yield al 5,3%, con un'ulteriore contrazione attesa nei prossimi 3-6 mesi, a riflesso della crescente fiducia degli investitori nei fondamentali della logistica italiana e nelle prospettive di crescita del comparto.

Mercato delle locazioni: accelerazione nel secondo semestre e fondamentali occupier solidi

Nel quarto trimestre 2025 si è registrata una ripresa dell'attività, con un take-up di circa 790.000 mq, in crescita del 32% su base annua, che ha compensato il rallentamento osservato nella prima parte dell'anno. Il risultato cumulativo del 2025 è in aumento del 7% rispetto al 2024.

I 3PL si confermano al primo posto per assorbimento, con circa il 50% del take-up, seguiti dal retail (27%). Si osserva inoltre un rafforzamento della domanda da parte dei settori produttivi (circa 13%), contribuendo alla diversificazione del mercato.

L'attività di sviluppo è rimasta sostenuta: nel 2025 sono stati completati circa 2,5 milioni di mq di nuovi spazi, di cui oltre il 50% di tipo speculativo.

La crescita dell'assorbimento ha contribuito alla stabilizzazione del vacancy rate complessivo a livello nazionale, intorno al 5,5%.

Nel trimestre, i lease hanno rappresentato il 44% del take-up, seguiti dagli owner occupier (25%) e dai pre-let (31%), indicando un ruolo rilevante degli immobili esistenti rispetto a opportunità costruite su misura. Per superfici contenute, i tenant si orientano a opportunità speculative, mentre per metrature superiori prevalgono soluzioni built-to-own e built-to-suit, con maggiore flessibilità sui tempi di sviluppo.

Per dimensioni, la fascia inferiore ai 25.000 mq ha rappresentato circa il 70% delle operazioni e il 40% dei mq assorbiti. La fascia tra 25.000 e 50.000 mq ha inciso per circa il 25% del numero di operazioni. Le transazioni oltre 50.000 mq sono meno numerose, ma con peso rilevante in termini di superficie: 8 operazioni hanno generato circa il 20% del take-up, prevalentemente tramite soluzioni built-to-own e built-to-suit.

A livello geografico, quasi l'80% dell'assorbimento si è concentrato nel Nord Italia, seguito dal Centro (12%) e dal Sud per la quota restante.

I canoni prime si mantengono stabili nei principali mercati, con incentivi standard invariati, salvo micro-mercati con dinamiche favorevoli ai tenant: Milano 70 euro/mq, Roma 69 euro/mq, Bologna 67 euro/mq; Veneto 58 euro/mq e Torino 50 euro/mq. Per gli asset last mile, i canoni prime restano stabili a Milano e Roma, intorno a 110 euro/mq, con possibili incrementi in presenza di personalizzazioni in operazioni built-to-suit.

"Il 2025 segna una ripresa per il settore logistico e industrial italiano, che si conferma tra le asset class attrattive per gli investitori, con circa 2,3 miliardi di euro investiti e una crescita del 30% su base annua - commenta Elena Di Biase, Head of Logistics Capital Markets di JLL Italia. Il quarto trimestre è stato significativo, con circa 1 miliardo di euro investiti, con un ritorno dei capitali core e rafforzamento dell'interesse lungo l'intera curva del rischio, come riflesso anche nella compressione del prime yield di mercato. Gli investitori continuano a privilegiare prodotto di grado A, moderno e ben localizzato, ma in contesti di scarsità di offerta e domanda elevata sono disposti a valutare anche asset con caratteristiche tecniche inferiori, purché supportati da fondamentali locativi solidi e potenziale di creazione di valore".

"Il mercato delle locazioni ha mostrato un'accelerazione nella seconda parte dell'anno, con un take-up complessivo di 2,4 milioni di mq e una crescita del 7% rispetto al 2024 - prosegue Renato Loffredo, Head of Logistics Agency & Data Centre di JLL Italia. Il quarto trimestre ha rappresentato il momento di maggiore slancio, compensando il rallentamento iniziale e confermando la solidità dei fondamentali di settore. I 3PL si confermano il principale motore della domanda, con un crescente contributo dai settori produttivi, segnale di un mercato più diversificato".