Nel periodo considerato, il settore logistico e industriale ha raggiunto circa 1,2 miliardi di investimenti, con un incremento del 6% rispetto all'anno precedente. Questo lo posiziona al terzo posto per volume investito, dopo uffici e retail, rappresentando circa il 18% del totale. Nel primo trimestre, una parte significativa dei volumi era legata a operazioni di sale & leaseback su prodotti industriali e light industrial. Nel secondo trimestre si è assistito a un ritorno alla prevalenza di asset logistici. Durante il terzo trimestre, con un totale di circa 650 milioni investiti, si sono registrate transazioni rilevanti da parte di investitori internazionali nei mercati principali di Milano, Roma e Castel San Giovanni.
Il settore rimane uno dei principali target di investimento, trainato dal repricing significativo degli ultimi 24 mesi che ha portato i rendimenti prime netto su netto al 5,5%. I solidi fondamentali dei settori logistico e produttivo continuano ad attrarre sia investitori in logistica tradizionale che long income. Attualmente dominano i capitali Core + e Value add, che mantengono una forte convinzione nei fondamentali lato occupier.
Quasi il 60% dei volumi dei primi nove mesi è stato determinato da quattro operazioni principali: la più rilevante riguarda un portafoglio di oltre 300 milioni di euro con asset a Milano e Roma, accompagnata da un'altra operazione di oltre 100 milioni nell'hub logistico di Castel San Giovanni. Si aggiungono due transazioni rilevanti di portafogli sale & leaseback attribuibili al primo trimestre.
Nonostante circa la metà delle transazioni del 2024 abbia riguardato operazioni entro i 25 milioni di euro, l'impatto delle transazioni di valore significativo ha determinato un aumento della dimensione media nel periodo considerato del 2024, arrivando a quasi 60 milioni di euro rispetto a circa la metà del 2023.
Le prospettive per gli investimenti sono moderatamente positive alla luce del miglioramento del quadro macroeconomico, grazie anche ai recenti tagli dei tassi e a una dinamica in rafforzamento sugli altri mercati EMEA che si riflette anche in Italia.
Per quanto riguarda il mercato delle locazioni, si è registrato un assorbimento di 1,65 milioni di metri quadrati, in calo rispetto all'anno precedente ma comunque sopra la media decennale. I principali fattori del calo sono attribuibili a maggiori tempi di negoziazione e a un rallentamento dell'attività degli operatori e-commerce, oltre che a un rallentamento del mercato europeo che si riflette su quello locale. Questo ha determinato anche un lieve incremento del tasso di vacancy che si attesta intorno al 3%.
I 3PL rimangono al primo posto in termini di take-up, con una crescita relativa degli operatori retail. I retailer tradizionali stanno ristrutturando la propria supply chain mentre il settore e-commerce ha visto una riduzione del suo peso relativo.
La maggioranza delle operazioni nei primi nove mesi ha riguardato Built-to-Own, cresciute sensibilmente soprattutto per operazioni sopra i 50.000 mq. Questo è determinato sia dalla dinamica dei canoni locativi sia dalla difficoltà nel trovare soluzioni in alcune location non core ma critiche per gli operatori.
Si conferma una prevalenza di locazioni nella fascia sotto i 25.000 mq, rappresentando oltre il 70% in termini numerici e circa il 40% per mq assorbiti. Si è registrata una quota minore di operazioni relative a superfici superiori ai 50.000 mq, costituendo il 10% del totale in termini numerici e circa il 30% del take-up totale.
In termini geografici, circa l'80% delle operazioni si è concentrato nel Nord Italia, il 16% nel Centro e la restante parte al Sud. I canoni si sono mantenuti stabili trimestre su trimestre ma hanno mostrato una crescita significativa anno su anno.
Nonostante le incertezze del 2024, l'attività di sviluppo si è confermata sostenuta: nei primi nove mesi sono stati completati circa 1,4 milioni di mq di progetti, dato superiore alla media quinquennale Q1-Q3.
