Real estate in Italia: ripresa in corso e fiducia per il 2026

Dopo un anno caratterizzato da incertezza e ridefinizione delle strategie, i mercati immobiliari europei si avvicinano al 2026 con rinnovato ottimismo, secondo le previsioni contenute nell'European Outlook 2026 di Cushman & Wakefield. Il report evidenzia una regione pronta alla ripresa, sostenuta da condizioni economiche in fase di stabilizzazione, da costi di finanziamento in miglioramento e da driver di crescita strutturali. Investitori e occupier stanno passando da un approccio prudente a uno più orientato all'azione, con attenzione ad asset prime e conformi ai criteri ESG. L'Italia segue i trend europei, con peculiarità strutturali che la caratterizzano.

Joachim Sandberg, Country Head in Italia per Cushman & Wakefield: "Anche in Italia si avverte il cambio di passo che sta interessando il real estate europeo, con un clima di fiducia crescente sia tra gli investitori sia tra gli utilizzatori finali. Pur permanendo un significativo disallineamento tra domanda e offerta - in particolare negli asset di qualità e nei segmenti più dinamici - le prospettive per il 2026 restano improntate a un cauto ottimismo, sostenute da fondamentali macroeconomici più stabili, condizioni finanziarie in miglioramento e una ripresa progressiva dell'attività transazionale, che nel 2025 supererà i 10 miliardi di euro".

Panoramica dei settori

Mercato uffici: nei distretti prime la domanda spinge i canoni al rialzo

La domanda di spazi prime di qualità continua a crescere nei cluster direzionali principali (CBD, centro, semicentro a Milano e CBD/Greater EUR a Roma), dove nel 2025 si è concentrato il 60% del leasing a Milano e il 68% a Roma. La vacancy di immobili grade A è su minimi decennali, in particolare a Milano, dove nelle zone centrali è intorno al 2%. La scarsità di offerta ha continuato a spingere i canoni in rialzo: su base annua, il CBD di Milano ha registrato un +10%. La pipeline, tra le più ridotte dell'ultimo decennio, non colmerà la scarsità nel 2026, con canoni prime attesi in crescita nelle aree centrali del 2-2,5% annuo sia a Milano sia a Roma. Periferia e hinterland non mostrano indicazioni di crescita, fatta eccezione per aree selezionate con offerta di qualità e accessibilità efficiente. L'attività di leasing rimarrà limitata non dalla domanda - ancora solida - ma dalla scarsa disponibilità di prodotto idoneo. Sul fronte investimenti, dopo volumi contenuti, si osservano segnali di fiducia: focus su location centrali e asset value-add/core plus. È attesa una compressione dei prime yield di 25 punti base entro il 2026 nelle principali aree centrali, con valori previsti intorno al 4,0% per il CBD di Milano e al 4,50% per il CBD di Roma.

Logistica in evoluzione: domanda stabile e condizioni di finanziamento migliori

Il 2025 chiude con take-up stabile rispetto al 2024, con oltre il 90% riferito a immobili di qualità, confermando un mercato orientato verso asset moderni, efficienti e sostenibili. La domanda resta solida, grazie a end-user retail e manufacturing ed e-commerce, e nel 2026 è atteso un ulteriore incremento, sostenuto anche dai settori difesa ed energie rinnovabili spinti dagli investimenti europei. La vacancy, aumentata nel 2025 per l'arrivo di nuovi sviluppi, è attesa in riduzione nel 2026 per una pipeline più selettiva e calibrata sulla domanda. I canoni prime sono attesi in crescita nel 2026 con +1,4% annuo sia a Milano sia a Roma, a un ritmo più contenuto rispetto agli aumenti degli ultimi anni. Gli investimenti tornano a crescere nel 2025, raggiungendo circa 2 miliardi e segnando un rimbalzo sul 2024. Il 2026 si preannuncia un anno di consolidamento, con graduale ritorno di capitale core e un contesto finanziario in miglioramento che dovrebbe aumentare la liquidità e portare a una lieve compressione dei rendimenti.

Retail: ritorno del capitale istituzionale e fase di rivalutazione del settore

Il 2025 è un anno di svolta, con volumi di investimento tra i livelli storicamente elevati grazie al ritorno del capitale istituzionale, attratto dalla resilienza dei fondamentali e da un pricing più equilibrato rispetto ad altre asset class. Il mercato è dinamico: da un lato centri commerciali principali e asset prime, dall'altro operazioni opportunistiche, mentre la compressione dei rendimenti conferma la fase di rivalutazione del settore. I retailer espandono la rete fisica integrando high street e centri commerciali, con format esperienziali e phygital. Milano, Roma, Firenze e Venezia guidano la crescita grazie al turismo e all'interesse dei brand internazionali per flagship store in location di rilievo. High street del lusso e retail park metropolitani restano segmenti attrattivi per gli investitori. I canoni prime in Italia hanno registrato una delle crescite più accentuate in Europa e nel 2026 si prevede ulteriore consolidamento in presenza di domanda elevata e offerta di qualità limitata.

Living: domanda elevata, offerta limitata e nuovi segmenti in espansione

La domanda residenziale rimane elevata in tutta Europa, trainata da fattori demografici e sociali, mentre l'offerta è limitata. In Italia, il fenomeno è più marcato nelle aree metropolitane - soprattutto Milano - dove la carenza di sviluppi spinge canoni e prezzi su livelli elevati. Il contesto normativo, ancora incerto, può rallentare l'espansione del BTR e dell'affordable living nel 2026. Si prevede invece interesse per il build-to-sell, non solo a Milano e Roma, e una domanda intensa nei segmenti PBSA, co-living e in parte senior housing, con attenzione ai progetti di sviluppo. L'interesse degli investitori internazionali resterà alto, con nuovi operatori pronti a entrare sul mercato italiano.

Hotel: turismo in crescita e mercato in consolidamento nel 2026

Il turismo internazionale e l'aumento delle performance alberghiere sostengono il settore europeo e italiano, con una crescita dei pernottamenti in Europa stimata al +5,6% nel 2026. In Italia, la domanda è trainata soprattutto dai flussi internazionali e dal brand-Paese, con performance solide nei mercati urbani (Milano, Roma, Firenze, Venezia) e nei resort prime (Como, Costiera Amalfitana, Capri, Toscana, Puglia, isole maggiori). Si registra interesse degli investitori per asset luxury e per gli ostelli di nuova generazione, caratterizzati da redditività elevata e domanda eterogenea. Il 2025 conferma un comparto solido, con numerose operazioni di conversione, rebranding e sviluppo nei segmenti lifestyle e luxury. Per il 2026 si prevede una fase di consolidamento, una pipeline limitata rispetto alla domanda e rendimenti sostenuti sugli asset prime. I volumi di investimento sono destinati a crescere.

Data centre: espansione di ampia portata e ruolo crescente dell'Italia in EMEA

Il settore si conferma tra i più dinamici del real estate europeo, spinto da hyperscaler, cloud provider e dall'accelerazione dell'AI. Milano è il principale hub italiano e un polo europeo con una potenza stimata di circa 1,1 GW tra capacità in esercizio e pipeline; nuove aree del centro-sud stanno emergendo grazie a terreni disponibili, infrastrutture energetiche in evoluzione e connessioni digitali migliori. Gli investimenti previsti entro il 2026 supereranno i 10 miliardi di euro, mentre l'IT load in EMEA potrebbe crescere fino al 32% annuo tra 2025 e 2030. La scarsità di potenza nei principali mercati europei favorirà espansioni brownfield e cluster emergenti, con l'Italia sempre più gateway strategico del Mediterraneo. Il 2026 sarà caratterizzato da domanda sostenuta, maggiore attenzione alla sostenibilità, innovazioni nel raffreddamento e crescente complessità regolatoria, contesto che continuerà ad attirare capitali internazionali.

Carlo Vanini, responsabile per il Capital Markets di C&W in Italia,: "La ripresa del mercato immobiliare italiano è sostenuta da fondamentali macroeconomici in miglioramento: gli hub direzionali mostrano domanda solida e la logistica resta centrale per gli investitori. Digitalizzazione e sostenibilità stanno ridefinendo le strategie e creando nuove opportunità. La liquidità è tornata, la raccolta di capitali cresce, i tassi sono stabili o in lieve calo e i fondamentali del leasing migliorano. Dopo un 2025 di consolidamento, il 2026 può trasformare la resilienza del mercato in opportunità concrete di ulteriore crescita".