Scenari, Rapporto retail 2026: 3,3 mld investiti in Italia

Il mercato immobiliare retail europeo continua ad attrarre l'interesse degli investitori che nel 2025, migliorando il trend degli scorsi anni, si sono focalizzati su asset di grandi dimensioni o localizzati in zone urbane centrali capaci di garantire consistenti flussi di cassa e aumentare il proprio valore immobiliare. Il volume complessivo degli investimenti nel comparto ha sfiorato i 40 miliardi di euro nel 2025, con una crescita del 26,5 per cento rispetto all'anno precedente e ponendo le basi per un'ulteriore espansione attesa nel 2026, con volumi che potrebbero avvicinarsi ai 45 miliardi, grazie al contributo offerto da strategie value-add di riposizionamento, modernizzazione, miglioramento e riqualificazione funzionale di asset secondari contraddistinti da maggiori rischi locativi e obsolescenza funzionale. Un risultato nato dal positivo andamento del mercato francese (+6 per cento e 2,9 miliardi di euro), italiano (+29 per cento e 3,3 miliardi) e spagnolo (+19 per cento e 2,8 miliardi) e nonostante la contrazione dei volumi di Germania (-9 per cento e 6,1 miliardi) e Regno Unito (-12,5 per cento e 6,5 miliardi). È il quadro che emerge dal Rapporto 2026 sul mercato immobiliare commerciale in Europa e in Italia realizzato da Scenari Immobiliari, che analizza l'andamento del settore e le città protagoniste delle high e secondary street italiane ed europee.

"Il significativo aumento degli investimenti retail registrato nel 2025 - commenta Francesca Zirnstein, direttore generale di Scenari Immobiliari - dimostra che il mercato immobiliare commerciale europeo e italiano sta entrando in una nuova fase di maturità. Dopo anni complessi, caratterizzati da cambiamenti strutturali nei consumi e negli equilibri urbani, il settore ha trovato un punto di stabilizzazione che oggi consente agli operatori di tornare a investire con maggiore fiducia. La crescita dei volumi, il consolidamento dei rendimenti e la rinnovata attrattività delle high street rappresentano indicatori della capacità del comparto di adattarsi, innovare e cogliere le opportunità generate dalla trasformazione dei modelli di fruizione degli spazi commerciali. In Italia questa dinamica è particolarmente evidente, con Milano e Roma che continuano a svolgere un ruolo centrale nella definizione degli standard del mercato, ma stiamo osservando un progressivo ampliamento geografico dell'interesse degli investitori, con nuove città che stanno emergendo per solidità dei fondamentali e qualità dell'offerta. L'inserimento di Bari nel nostro osservatorio va in questa direzione, poiché la fotografia del mercato retail italiano deve oggi includere territori diversi, capaci di offrire performance competitive e prospettive di crescita. Guardando al 2026, le previsioni sono positive, con l'aumento degli investimenti, l'attenzione crescente verso asset ibridi e multifunzionali e il consolidamento dei flussi pedonali nelle principali high street che indicano un settore in evoluzione ma sempre più resiliente. Il retail, anche grazie alla sua componente esperienziale e alla capacità di rafforzare l'identità dei centri urbani, si conferma una componente strategica dei portafogli immobiliari e continuerà a svolgere un ruolo centrale nel ridisegnare le città europee dei prossimi anni".

Nel 2025, nei principali Paesi europei, i valori di vendita e i canoni di locazione hanno mostrato un miglioramento delle dinamiche di crescita con un incremento medio superiore al 3 per cento, che si prevede possa essere seguito da un ulteriore rialzo di quasi il 3,5 per cento durante l'anno in corso. Tale miglioramento delle performance di mercato è riconducibile alla crescita della spesa al consumo, anche di beni discrezionali, e al graduale recupero della fiducia da parte delle famiglie, nonché al sostegno fornito dai viaggiatori internazionali e dalla mobilità interna, in grado di rivitalizzare gli shopping center urbani e compensare, almeno in parte, il calo demografico che interesserà l'Europa nel medio e lungo periodo.

Nel 2025 l'Italia ha fatto registrare le migliori performance nazionali ed europee nel comparto retail: primo settore di investimento in Italia con oltre 3,3 miliardi di euro e migliore dinamicità in Europa, in crescita del 29 per cento sul 2024 grazie all'aumento della disponibilità di capitale di debito, soprattutto nei settori out of town (shopping center e factory outlet), in corrispondenza dei quali si rileva un incremento sia dei grandi scambi di prodotti prime e good secondary da parte di operatori core+ sia di attività di ridotte dimensioni con approcci opportunistici e di riposizionamento di asset regionali. L'interesse verso le high street si conferma elevato, così come l'attenzione mostrata dagli operatori esteri. La distribuzione territoriale degli investimenti ha toccato sia i contesti di prestigio dei maggiori poli urbani sia i principali ambiti turistici consolidati, ulteriore conferma del processo di ridefinizione delle opportunità di investimento da parte degli operatori di settore.

Nel corso del 2025 il mercato immobiliare a vocazione commerciale ha fatto registrare un fatturato complessivo di circa 7,8 miliardi di euro, con una contrazione rispetto all'anno precedente del 5,5 per cento. Dopo un 2024 nel corso del quale il peso del retail sulla composizione del fatturato immobiliare è passato dal 18 al 38 per cento, le maggiori transazioni del 2025, che hanno interessato grandi superfici commerciali out of town e reti nazionali di strutture di vendita appartenenti alla grande distribuzione organizzata, hanno permesso alla rispettiva quota di fatturato di tornare a livelli prossimi al 70%, ripristinando dinamiche di lungo periodo più consolidate. Il rilievo delle transazioni avvenute nel 2025 ha restituito un mercato, quantitativamente e qualitativamente, ancora inferiore a quanto mostrato nel corso del triennio pre Covid (2017-2019), determinando un'interruzione nel percorso di ritorno a livelli di dinamicità consolidati. Il mercato immobiliare retail delle regioni meridionali si è mostrato quello maggiormente dinamico rispetto ai risultati ottenuti nel 2024, seguito dalle regioni del nord, che continuano a concentrare poco meno della metà degli scambi, in prevalenza localizzati nei mercati del nord-ovest.

Nel 2025 i valori unitari riferiti alle grandi superfici commerciali e ai negozi sono cresciuti rispettivamente dello 0,6 e dell'1 per cento, mentre i canoni di locazione hanno registrato un aumento dello 0,6 e dello 0,8 per cento. Le regioni settentrionali hanno mostrato incrementi, per quanto riguarda i valori unitari di vendita e i canoni di locazione degli esercizi di vicinato, dell'1,8 e dell'1,3 per cento rispetto al 2024. Questi aumenti sono la diretta conseguenza del consolidamento del livello prestazionale, in termini di vacancy, rendimenti e passaggi, non solo delle principali high street e secondary street delle maggiori realtà urbane del nord ma anche di altri assi e addensamenti commerciali. Anche le regioni centrali e meridionali della Penisola hanno fatto registrare variazioni positive, pur con livelli di dinamicità inferiori, ricomprese tra lo 0,3 per cento dei canoni di locazione degli esercizi di vicinato e dei valori unitari delle grandi superfici commerciali del sud e delle isole e lo 0,8 per cento degli affitti dei negozi del centro Italia.

I negozi di città e lo spazio pubblico: high street, secondary street e località del lusso nel nuovo decennio.

"Come riportato nel nostro Rapporto - commenta Federico Rivolta, direttore area ricerca di Scenari Immobiliari - nel corso degli ultimi anni sono cresciuti gli spazi commerciali dedicati ai servizi, a discapito dei puri prodotti. Oggi il trend è quello di trasformare la semplice vendita in un'esperienza a 360 gradi, in grado di soddisfare la domanda del cliente e allo stesso tempo fidelizzarlo con una proposta personalizzata e attenta. Per questo motivo abbiamo deciso di aggiungere un nuovo livello di analisi, sviluppato a partire dal rilievo puntale e dalle caratteristiche dell'offerta commerciale, e finalizzato all'assegnazione di un punteggio in grado di rappresentare il livello qualitativo di ciascuna strada e di individuare un ranking oggettivo, misurabile e confrontabile. Tale ranking può essere un punto di partenza per raccontare la qualità commerciale di una via dello shopping, la sua evoluzione nel tempo e individuarne punti di forza e criticità".

La Capitale, pur confermando un tasso di vacancy medio inferiore al 10 per cento, registra un lieve calo qualitativo rispetto all'anno precedente, soprattutto nelle high street (dove il tasso ha superato l'8 per cento). Tale risultato appare ancora condizionato da Galleria Alberto Sordi che, nonostante l'apertura avvenuta nel 2024, conta ancora molte unità in corso di commercializzazione. Anche via del Babuino e Cola di Rienzo hanno registrato un incremento di unità a disposizione, così come, fra le secondary street, viale Libia e via di Campo Marzio.

Le vie commerciali milanesi riconosciute all'interno del cosiddetto Quadrilatero della moda sono protagoniste di numerosi interventi, prevalentemente di valorizzazione immobiliare e riqualificazione ma anche di avvicendamento di marchi e brand locali e internazionali. Il contesto appare condizionato da spazi in ristrutturazione non aperti al pubblico. È rimasto complessivamente stabile il tasso di vacancy delle secondary street del capoluogo, dove emerge in particolare corso di Porta Ticinese che dimezza un tasso precedentemente superiore al 12 per cento.

Il contesto commerciale della città di Venezia è apparso variabile. Le high street si confermano stabili, seppur con variazioni puntuali: Mercerie del Capitello e Salita San Moisè consolidano la totale occupazione degli spazi commerciali, mentre le altre strade primarie della Serenissima negli ultimi 12 mesi hanno mostrato performance variabili.

Firenze, ben inserita nei circuiti turistici nazionali e internazionali, consolida un trend positivo nel panorama commerciale, con livelli di prestazione positivi in tutte le location del capoluogo. Il centro urbano vanta, tra quelli analizzati, il maggior numero di vie con tassi di vacancy nulli.

Rimane stabile, a livello complessivo, la prestazione di Napoli. Invariati i tassi di vacancy nelle high street più prestigiose, mentre si segnala un miglioramento di alcune secondary street, in particolare Galleria Garibaldi, che pur confermando un tasso superiore al 20 per cento guadagna sull'anno precedente 10 punti percentuali.

Se complessivamente le performance di Torino ricalcano i risultati medi del 2024, puntualmente la città è soggetta a molte variazioni. Crescono leggermente i tassi di vacancy in via Doria, via Lagrange, via Garibaldi, mentre migliora l'occupancy in via Po, via Giolitti, via Mazzini.

A Bologna si registrano dinamiche simili a quelle del capoluogo piemontese per le vie commerciali di maggiore qualità. Per le secondary street la città ha restituito risultati migliori rispetto all'anno precedente. Come già accennato, la città deve ancora evolversi in ambito commerciale, per sfruttare al meglio le opportunità che la sua vocazione turistica può favorire e sostenere.