Secondo l'UBS Global Real Estate Bubble Index 2024, il rischio di una bolla immobiliare nelle città analizzate è diminuito per il secondo anno consecutivo. Tra le città esaminate, attualmente Miami mostra il rischio più elevato, seguita da Tokyo e, nonostante un calo significativo del punteggio rispetto allo scorso anno, da Zurigo. Un elevato rischio di bolla immobiliare è evidente a Los Angeles, Toronto e Ginevra.
Nella categoria di rischio moderato si trovano Amsterdam, Sydney e Boston, e dopo una forte riduzione degli squilibri, anche Francoforte, Monaco di Baviera, Tel Aviv e Hong Kong, Vancouver, Dubai, Singapore e Madrid. Dubai è la città che ha registrato il maggior aumento del punteggio di rischio.
Secondo l'indice, un basso rischio di bolla immobiliare è evidente a San Francisco, New York e San Paolo. In Europa, dopo un ulteriore calo del punteggio, anche Londra, Parigi, Stoccolma, Varsavia e Milano rientrano nella stessa categoria. San Paolo è la città che registra il rischio di bolla più basso.
Matteo Ramenghi (nelal foto) Chief Investment Officer UBS WM Italy: "Il mercato immobiliare italiano ha risentito meno dell'aumento dei tassi d'interesse rispetto al resto d'Europa, grazie a una leva finanziaria particolarmente bassa. Nel confronto con altre grandi città internazionali, Milano presenta prezzi più contenuti, nonostante molti fattori positivi come l'ampliamento della metropolitana e le Olimpiadi invernali in programma nel 2026".
I prezzi delle abitazioni, adeguati all'inflazione, nelle città analizzate sono in media circa il 15% più bassi rispetto alla metà del 2022, quando i tassi di interesse hanno iniziato a salire a livello globale.
Claudio Saputelli, Head of Real Estate del Chief Investment Office di UBS Global Wealth Management: "Le città che hanno registrato le più forti correzioni dei prezzi sono quelle che hanno mostrato un elevato rischio di bolla immobiliare negli anni precedenti".
I prezzi reali di Francoforte, Monaco di Baviera, Stoccolma, Hong Kong e Parigi sono inferiori di circa il 20% rispetto ai picchi post-pandemia. Vancouver, Toronto e Amsterdam hanno registrato un calo dei prezzi di circa il 10% in termini reali.
Negli ultimi quattro trimestri, la crescita dei prezzi delle case è stata contenuta. Tuttavia, a Parigi e Hong Kong sono continuate forti correzioni. Al contrario, nelle località ambite come Dubai e Miami i prezzi hanno registrato un'ulteriore impennata. Inoltre, in alcune città con una marcata carenza di abitazioni come Vancouver, Sydney e Madrid i prezzi reali sono aumentati di oltre il 5% rispetto allo scorso anno.
Lo spazio abitativo economicamente accessibile per un lavoratore qualificato del settore dei servizi rimane in media del 40% inferiore rispetto al 2021. Gli attuali livelli dei prezzi sembrano tutt'altro che sostenibili rispetto ai livelli dei tassi di interesse correnti. Tuttavia, un deterioramento significativo dell'accessibilità economica non determina necessariamente una correzione dei prezzi.
La crescente carenza di alloggi ha contribuito a stabilizzare molti mercati immobiliari urbani. Gli affitti reali sono aumentati in media del 5% negli ultimi due anni e nella maggior parte dei casi hanno superato la crescita dei redditi. Nella maggior parte delle città la crescita degli affitti è addirittura aumentata negli ultimi quattro trimestri. Nessun miglioramento arriva dal fronte dell'offerta poiché gli alti tassi di interesse e l'aumento dei costi di costruzione hanno pesato sull'edilizia abitativa. Negli ultimi due anni i permessi di costruzione sono diminuiti nella maggior parte delle città.
L'andamento del mercato immobiliare è destinato a migliorare. L'aumento degli affitti sta sostenendo la domanda di case di proprietà nelle aree urbane. Il calo dei tassi d'interesse sposterà in modo netto il vantaggio in termini di costi d'uso dall'affitto all'acquisto. Gli acquirenti della prima casa torneranno sul mercato con il conseguente miglioramento dell'accessibilità del mercato. Matthias Holzhey conclude: "I prezzi reali delle case in molte città hanno toccato il fondo. Le prospettive economiche determineranno probabilmente se i prezzi torneranno a salire o se invece resteranno stabili".
Acquistare un immobile di proprietà a Zurigo costa oggi quasi il 25% in più rispetto a cinque anni fa in termini reali. Negli ultimi quattro trimestri Zurigo ha registrato uno dei più alti aumenti degli affitti tra tutte le città oggetto dello studio. La quota di abitazioni di proprietà è in calo poiché i nuovi condomini sono spesso affittati come proprietà in buy-to-let. A causa della limitatissima mole di case di proprietà a Zurigo queste saranno sempre più percepite come un bene di lusso.
Dalla pandemia i prezzi a Ginevra sono aumentati solo della metà rispetto a Zurigo. Sono circa il 10% più alti in termini reali rispetto a cinque anni fa ma sono rimasti stagnanti negli ultimi quattro trimestri. L'anno scorso Ginevra ha registrato la più forte crescita demografica dal 2015 ponendo fine a un periodo di stagnazione di tre anni. Di conseguenza negli ultimi quattro trimestri gli affitti a Ginevra sono aumentati più dei redditi.
Il mercato immobiliare a Londra ha perso un quarto del suo valore dal picco storico del 2016. Sono attesi altri tagli dei tassi da parte della Bank of England che potrebbero ravvivare la domanda di acquisto di case soprattutto perché anche gli affitti sono in aumento. Le previsioni per il mercato principale sembrano un po' più cupe dove l'incertezza sui regimi fiscali sfavorevoli per i ricchi minaccia di minare la domanda in questo segmento.
Tra il 2009 e il 2021 il calo dei tassi ipotecari ha stimolato la domanda di case di proprietà a Stoccolma facendo aumentare i prezzi reali delle abitazioni di circa il 90%, superando i redditi e gli affitti locali. L'aumento dei tassi d'interesse e la debolezza dell'economia locale hanno fatto crollare la domanda e innescato una brusca correzione dei prezzi. Negli ultimi tre anni i prezzi reali sono scesi di quasi il 30%. È probabile che la domanda torni a crescere con il miglioramento dell'accessibilità economica.
I prezzi reali delle abitazioni a Varsavia sono aumentati di quasi il 30% tra il 2012 e il 2022. Le solide prospettive occupazionali l'ampliamento della metropolitana e i moderni sviluppi abitativi hanno reso il mercato attrattivo per i nuovi residenti e per gli investitori buy-to-let. Un nuovo programma di sovvenzioni sponsorizzato dal governo ha scatenato un'altra frenesia d'acquisto nel 2023 ma è probabile che la dinamica dei prezzi rallenti nei prossimi trimestri.
Sia Francoforte sia Monaco presentavano un rischio molto elevato fino al 2022. Da allora l'aumento dei tassi ipotecari ha fatto crollare entrambi i mercati con un calo dei prezzi reali delle abitazioni di un quinto rispetto ai rispettivi picchi. I tassi d'interesse previsti più bassi insieme a un'offerta ridotta dovrebbero portare a una ripresa dei prezzi.
Sostenuti dal calo dei tassi ipotecari e dalla forte domanda internazionale a Parigi i prezzi reali sono aumentati del 30% tra il 2015 e il 2020. L'emigrazione le restrizioni sui prestiti l'aumento dei tassi ipotecari e della tassa di proprietà hanno frenato la domanda. Con un calo del 10% al netto dell'inflazione negli ultimi quattro trimestri Parigi è stata il mercato immobiliare europeo più debole tra tutte le città esaminate dallo studio.
I prezzi delle abitazioni a Milano hanno continuato a superare la media nazionale. Un'economia robusta nuovi sviluppi e un regime fiscale favorevole hanno sostenuto la domanda di case. Tuttavia al netto dell'inflazione i prezzi e gli affitti rimangono ai livelli del 2018.
Al contrario la forte formazione di famiglie e la domanda d'investimenti hanno intensificato la carenza d'alloggi a Madrid. Gli affitti reali sono aumentati del 15% negli ultimi quattro trimestri. I prezzi reali delle abitazioni sono aumentati del 5% tra la metà del 2023 e la metà del 2024 nonostante le condizioni sfavorevoli.
Tra il 2012 e il 2022 i prezzi reali delle abitazioni ad Amsterdam sono raddoppiati staccandosi dalle altre regioni olandesi e dal mercato locale degli affitti. Il peggioramento delle condizioni finanziarie e l'inflazione hanno ridotto il potere d'acquisto delle famiglie e la loro disponibilità ad acquistare una casa. I prezzi reali sono scesi del 15% tra il 2022 e il 2023 tuttavia grazie alla scarsità dell'offerta il mercato ha toccato rapidamente il fondo ei prezzi sono tornati a salire.
Spinti dal calo dei tassi d'interesse e dall'intensificarsi della carenza d'alloggi i prezzi reali delle abitazioni a Tel Aviv sono triplicati tra il 2002 emil 2022. L'aumento dei tassi ipotecari ha posto fine al boom due anni fa ei la domanda si è spostata sul mercato degli affitti. Di conseguenza i prezzi reali sono scesi del 10% alla fine del2023. Tuttavia le transazioni immobiliari hanno iniziato a riprendersi nel 2024 sulla base del timore diperdere loccasione nonostante le preoccupazioni per la sicurezza
Dopo una correzione durata sette anni nel2020 il segnale di rischio bolla ad Dubaiè stato basso. Da allora il numero di operazioni ha raggiunto ogni anno nuovi massimi storici e l'eccesso di offerta è stato assimilato. Negliultimi quattro trimestrii prezzi reali delle abitazioni sono aumentati di quasiil17%e sonopiùalti del 40% rispetto al 2020. Una elevata percentuale di operazioni off-plan probabilmente speculative e una nuova offerta elevata potrebbero innescare una moderata correzione dei prezzi nel breve termine.
Negli ultimi quattro trimestri i prezzi reali degli immobili a Hong Kong hanno registrato un calo a due cifre. In condizioni di in flazione corretta i prezzi delle abitazioni sono tornati ai livelli visti per lultima volta nel 2012. Il numero di operazioni è diminuito drasticamente e la crescita dei mutui si è arrestata. Una solida crescita economica e tassi d'interesse più bassi dovrebbero sostenere la domanda il prossimo anno.
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