Uffici, Q1 2026: investimenti in calo, rendimenti stabili

Fase di stanca per gli investimenti immobiliari in uffici secondo le rilevazioni di Savills. 

Nel primo trimestre 2026 il mercato in Italia ha registrato un rallentamento, con volumi intorno a 400 milioni di euro (-35% su base annua). L'interesse degli investitori rimane selettivo e si prevede una maggiore liquidità nel corso dell'anno. Con la polarizzazione destinata a proseguire, una compressione dei rendimenti è probabile nella seconda parte del 2026, sostenuta dalla crescita dei canoni, dalla limitata disponibilità e da una pipeline di operazioni in sviluppo.

Roma è tornata a crescere, concentrando oltre metà dell'attività trimestrale, con un valore complessivo di circa 200 milioni di euro e cinque operazioni, di cui due nel CBD. Milano ha visto la quota di mercato scendere al 19% dei volumi del periodo, con un totale di circa 80 milioni di euro in tre operazioni tra aree CBD e periferiche. La dimensione media dei deal è risalita a 37 milioni di euro dai 32 milioni di euro del primo trimestre 2025. Gli investitori domestici hanno rappresentato il 61% dell'attività. I rendimenti netti prime sono rimasti stabili sia a Milano sia a Roma, in linea con l'andamento avviato a inizio 2024; una compressione potrebbe intervenire entro fine anno. A Milano il rendimento netto prime uffici è indicato al 4,25%. Il numero complessivo di operazioni nel trimestre è pari a 11.

Il mercato delle locazioni uffici di Milano ha avuto una partenza lenta nel primo trimestre 2026: il take-up ha raggiunto 64.000 mq, in calo del 42% rispetto allo stesso periodo del 2025. Anche il numero di transazioni si è ridotto (-8% a/a), segnando un cambiamento nel trend iniziato nel 2021 e riflettendo l'impatto dell'aumento dei canoni e della scarsa disponibilità di spazi di grado A.

La preferenza degli occupanti per superfici più contenute è risultata più evidente: il 78% dei contratti ha riguardato spazi inferiori a 1.000 mq, la quota più alta finora registrata, e per la prima volta nel trimestre non si sono rilevate transazioni oltre i 5.000 mq. La dimensione media locata è scesa a 740 mq (-38% a/a e -42% rispetto alla media trimestrale a cinque anni), mentre nel CBD Centro Storico la media si è attestata a 460 mq (-44% a/a). Per settori, servizi e consulenza restano i più attivi insieme a banking/finance/fintech; le recenti riduzioni di organico globali nell'IT non hanno inciso sull'espansione del comparto, che aumenta la propria attività di leasing. Moda/lusso e farmaceutico risultano fermi nel trimestre.

Per submercato, il CBD Centro Storico guida per numero di deal con il 28% del totale, seguito da CBD Porta Nuova e semicentro, entrambi al 17%. L'attività cresce su base annua in CBD Centro Storico (+50%), centro (+10%) e semicentro (+15%). La periferia registra una flessione con volumi in diminuzione del 41% rispetto al primo trimestre 2025.

Il canone prime è salito a 800 euro/mq/anno nel CBD Centro Storico (+7% su base annua), sostenuto da una domanda per spazi di qualità e da livelli di disponibilità tra i più bassi. La scarsità in localizzazioni chiave come CBD Centro Storico e CBD Porta Nuova continua a rappresentare una sfida per i conduttori; le nuove consegne offrono un sollievo parziale, ma i vincoli restano. Il take-up di grado A ha rappresentato il 73% dell'attività nel primo trimestre 2026.

Guardando avanti, entro il 2028 sono attesi circa 420.000 mq su 40 progetti, contribuendo ad alleviare la pressione sull'offerta: l'80% è di natura speculativa e l'8% è destinato all'owner-occupation. Le consegne hanno totalizzato circa 45.000 mq nel primo trimestre 2026, con il 49% già locato al momento della consegna. La disponibilità attuale nel mercato uffici di Milano è pari a 837.500 mq, con ulteriori 371.000 mq in pipeline. Il tasso di sfitto complessivo è 9,2%, mentre la vacancy di grado A resta contenuta al 3,7%, con valori di 0,7% nel CBD Porta Nuova e 1,1% nel CBD Centro Storico.

Osservazioni chiave: la scarsità di spazi prime e l'aumento dei canoni esercitano pressione sul mercato; gli asset conformi ai criteri ESG e con risparmi energetici saranno al centro dell'attenzione; il disallineamento tra domanda e prodotto idoneo rallenta l'attività di locazione; la natura speculativa di gran parte delle prossime consegne limita il sollievo di breve periodo; Roma emerge progressivamente come destinazione concreta per la diversificazione; priorità a benessere dei dipendenti, sostenibilità ed efficienza energetica degli edifici.