La vicenda dei dazi è l'ennesimo evento che, negli ultimi anni, ha generato incertezza e volatilità sui mercati e che ci ricorda che i rischi macroeconomici non sono solo teoria, ma possono materializzarsi anche con una certa frequenza. Basta pensare a tutti i problemi che abbiamo attraversato legati al clima, all'energia, al commercio, ai conflitti e ai rischi finanziari.
In simili scenari, nel breve periodo creano alta volatilità e incertezza, ambiti come il private equity legato all'immobiliare, che dovranno sempre basarsi su lunghi periodi di detenzione in portafoglio, indipendentemente dalle circostanze economiche, possono rivelarsi interessanti. Acquistare asset come un edificio significa detenerlo per almeno 10 anni prima di rivenderlo. È vero che 10 anni fa serviva coraggio per fare una scelta del genere, dato che la Grecia stava trattando il suo terzo bailout, il Black Monday cinese aveva bruciato miliardi di dollari e il prezzo del petrolio crollò da 115 a 28 dollari al barile come conseguenza della crisi delle commodity. Tuttavia, tutto quanto accaduto nel 2015, per quanto drammatico, ha avuto ben poco effetto su questo investimento, anche perché ciò che ha determinato il valore di quell'asset sono stati eventi che al tempo erano completamente imprevedibili: la Brexit, una pandemia globale, lo scoppio della guerra tra Ucraina e Russia. Eppure, nonostante tutto, la media dei rendimenti nell'ultima decade è stata del 5,5% annuo. In conclusione, investire su orizzonti temporali lunghi consente di sterilizzare la componente ciclica delle performance.
Riportando tutto all'attualità, oggi le discussioni sono dominate dalle tariffe, soprattutto a causa del forte impatto che hanno sui mercati pubblici, in cui l'indice di volatilità VIX lo scorso 8 aprile ha raggiunto il valore di 52 e la correlazione tra azioni e obbligazioni rimane elevata. Se si aggiunge che hanno anche ripercussioni sull'inflazione, è normale che si temano conseguenze pesanti per la crescita economica, ma anche che sia difficile per gli investitori trovare negli asset tradizionali la possibilità di limitare le perdite tramite la diversificazione.
Questo tema della diversificazione sarà centrale anche nei prossimi anni e un supporto può arrivare dagli investimenti immobiliari, con il comparto core europeo che è poco correlato con l'azionario globale e anche con le obbligazioni corporate investment grade. Tuttavia, è bene chiarire subito che è bene essere cauti e selezionare attentamente le opportunità all'interno di un segmento; basta pensare che negli uffici si va dal +5,5% annuo del primo quartile al -3,3% dell'ultimo. Questo vuol dire che il panorama investibile si sta restringendo.
In ogni caso, nel lungo periodo, il risultato a livello di singolo settore continuerà a essere rilevante, nonostante l'attuale ampia dispersione dei rendimenti degli asset all'interno di ciascun segmento. Questo elemento di investimento top-down potrebbe generare performance superiori alla media in modo persistente e differenziare un portafoglio o un fondo dall'altro.
Ma qual è la corretta allocazione a lungo termine? L'idea stessa di fondo diversificato è cambiata considerevolmente nel tempo. Per i fondi bilanciati paneuropei, il periodo tra il 2007 e il 2017 ha visto allocazioni relativamente stabili, con circa l'80-85% del capitale totale suddiviso tra uffici e retail, mentre ignoravano altri settori, incluso il residenziale. Oggi, l'industriale è prossimo a diventare per la prima volta il comparto più importante, mentre l'abitativo rappresenta la terza allocazione più grande, sostituendo il retail e con una rapida ascesa che non accenna a fermarsi. Inoltre, sebbene i fondi core bilanciati siano simili e con uno scopo comune, ognuno potrebbe avere priorità diverse. Alcuni potrebbero dare priorità a rendimento, crescita o liquidità, sovrappesando rispettivamente il settore retail (alto rendimento), quello industriale (crescita degli affitti) o quello degli uffici (maggior numero di transazioni). La scarsa volatilità e la bassa correlazione con i cicli economici del settore sanitario e residenziale offrono agli investitori diverse opzioni se la resilienza è una priorità e dato che 13 degli ultimi 24 anni hanno subito gli effetti di una qualche forma di crisi o recessione, concentrarsi sulla resilienza delle performance è fondamentale.
Nel nostro caso, le nostre convinzioni si estendono ai settori specialistici. Il sanitario può offrire bassa volatilità e rendimenti più elevati, mentre l'ospitalità potrebbe sostenere la crescita del fatturato, soprattutto se è in essere un accordo di gestione alberghiera o un accordo di franchising per beneficiare della crescita del RevPAR.
In definitiva, nell'allocazione immobiliare, la diversificazione è essenziale. E la vecchia visione secondo cui uno o due settori dovrebbero dominare è improbabile che si ripresenti dati i rischi legati al verificarsi di eventi scatenanti futuri.
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