Cassazione sulla detrazione IVA per immobili residenziali se destinati ad attività economiche

La Cassazione ha ribadito che la detrazione dell'IVA sull'acquisto e la gestione degli immobili deve seguire l'utilizzo effettivo dell'immobile in un'attività economica, a prescindere dalla categoria catastale (ordinanza n. 31506/2025). È necessario garantire agli operatori economici la neutralità dell'IVA, principio sancito dalla direttiva UE sull'IVA.

Pertanto, secondo la Cassazione, deve essere garantita la detrazione dell'IVA assolta su acquisto, manutenzione, recupero o gestione di immobili residenziali se questi sono destinati dal proprietario a un'attività economica.

Ne consegue la disapplicazione dell'art. 19-bis1, comma 1, lett. i) del DPR 633/1972, che prevede l'indetraibilità dell'IVA relativa a fabbricati classificati in catasto come abitativi (con limitate eccezioni).

L'art. 19-bis1, comma 1, lett. i) esclude la detrazione dell'IVA sull'acquisto di immobili residenziali e sulla loro manutenzione, sul recupero e sulla gestione. Le uniche eccezioni previste dalla norma riguardano: le imprese che hanno per oggetto esclusivo o principale dell'attività la costruzione di immobili residenziali; le imprese che esercitano attività di locazione esente da IVA.

Secondo l'orientamento costante della Cassazione, l'IVA è detraibile, a prescindere da questa norma, se gli immobili residenziali sono utilizzati nell'ambito di un'attività economica (ordinanza n. 23296/2025).

L'Agenzia delle Entrate ha riconosciuto questa interpretazione rispetto a immobili classificati in catasto come abitativi solo in alcuni casi, non in modo generalizzato. Ad esempio, ammette la detraibilità dell'IVA quando gli immobili residenziali sono utilizzati per un'attività turistico-ricettiva, ma non se sono utilizzati in un'attività di locazione di altro tipo (cfr. risposta a interpello n. 60 del 2024).

L'indetraibilità prevista dall'art. 19-bis1, comma 1, lett. i) risulta incoerente con il sistema dell'IVA. Il sistema tributario prevede altre disposizioni idonee a contrastare un'eventuale detrazione impropria dell'IVA connessa a immobili abitativi.

Quanto precede costituisce uno degli ostacoli fiscali allo sviluppo degli investimenti nel settore residenziale da parte di operatori istituzionali del real estate. L'afflusso di capitali istituzionali in questo settore può favorire l'incremento e il miglioramento dell'offerta di immobili abitativi.

Si tratta inoltre di una situazione non coerente con gli obiettivi di miglioramento dell'efficienza energetica del patrimonio immobiliare previsti dalla direttiva EPBD (Energy Performance of Buildings Directive), che dovrà essere recepita entro il 29 maggio 2026.

La riforma fiscale in corso dovrebbe rimuovere questi ostacoli, garantendo la detrazione e la neutralità dell'IVA relativa a immobili residenziali destinati ad attività economiche.

Residential properties investments and VAT deduction: Italy's outlook

The Italian Supreme Court (Corte di Cassazione) has reaffirmed that VAT deduction on the acquisition and management of properties must be determined based on the actual use of the property in an economic activity, irrespective of its cadastral classification (Decision No. 31506/2025). The Court emphasized that VAT neutrality, a fundamental principle set forth in the EU VAT Directive, must be guaranteed to economic operators.

Accordingly, the Court held that VAT deduction must be permitted on the acquisition, maintenance, renovation, or management of residential properties where such properties are allocated by the owner to an economic activity.

It follows that Article 19-bis1, paragraph 1, letter i) of Italian VAT law-which provides for the non-deductibility of VAT relating to buildings classified in the Land Registry as residential (with limited exceptions)-must be disapplied.

Article 19-bis1, paragraph 1, letter i) excludes VAT deduction on the purchase of residential properties and their maintenance, renovation, and management. The only exceptions are for companies whose exclusive or principal business activity is the construction of residential properties and for companies engaged in VAT-exempt rental activities.

According to the consistent jurisprudence of the Supreme Court, VAT is deductible, notwithstanding the above provision, if residential properties are used in the context of an economic activity (Decision No. 23296/2025).

The Revenue Agency (Agenzia delle Entrate) has recognized this interpretation with respect to buildings classified as residential only in certain cases, not on a generalized basis. For example, the Agency allows VAT deductibility where residential properties are used for tourist accommodation activities with hotel services, but not if they are used for other types of rental business (see Ruling No. 60 of 2024).

The non-deductibility provision described above is inconsistent with the VAT system. Moreover, the tax system already provides other measures suitable for addressing any improper VAT deduction connected to residential properties.

The foregoing constitutes one of the tax obstacles to the development of investment in the living sector by institutional real estate investors. The flow of institutional capital into this sector can promote the increase and improvement of the supply of residential properties.

From another perspective, the above VAT rule is inconsistent with the energy efficiency improvement objectives for the building stock provided for in the EPBD (Energy Performance of Buildings Directive), which must be transposed by May 29, 2026.

Italy's upcoming VAT reform should remove these obstacles, guaranteeing VAT deduction and neutrality with respect to residential properties allocated to economic activities.