In questo ultimo trimestre del 2025 gli investimenti nel commercial real estate hanno raggiunto i 2,4 miliardi di euro, risultato al di sopra del 3% rispetto alla media degli ultimi 5 anni. Da inizio anno il volume è stato di quasi 8 miliardi di euro, segnando un incremento del 24% rispetto allo stesso periodo del 2024.
Milano si conferma protagonista del mercato, assorbendo il 28% degli investimenti complessivi (poco meno di 2,2 miliardi di euro da inizio anno), seguita da Roma con il 12% (970 milioni da inizio anno). Con il 40% per numero di transazioni, la quota dei capitali internazionali ha rappresentato circa il 60% del capitale investito.
A contribuire alla performance del mercato vi sono i fondamentali macroeconomici che continuano a mantenere stabile e ad aumentare il grado di affidabilità del Paese. Il PIL mantiene la sua rotta (+0,4% nel secondo trimestre dell'anno) trainato dagli investimenti (+2,5%), proiettandosi verso la fine dell'anno sullo 0,6%-0,7%. Lo spread tra i BTP a 10 anni (3,6%) e i Bund tedeschi (2,72%) è sceso sotto i 100 punti base, attestandosi a 88 bps, segnalando un crescente livello di fiducia nei confronti dell'Italia da parte dei mercati internazionali. L'inflazione si è stabilizzata sotto il 2% (1,6%), restando al di sotto della media europea, mentre i tassi di interesse della BCE, dopo sette tagli consecutivi, si sono stabilizzati al 2,15%, generando un effetto positivo per l'Euribor che a oggi si posiziona al 2,08%.
Hotel: settore resiliente grazie a opportunità e attrattività crescenti
Gli investimenti nel comparto Hotel hanno raggiunto circa 1,7 miliardi da inizio anno (300 milioni di euro in questo ultimo trimestre), con un incremento del +60% rispetto al 2024, rappresentando il 22% del volume totale. Roma è il mercato principale con il 22% degli investimenti nel settore, seguita da Como e Venezia (entrambe 15%) e da Milano (14%). L'Hotel si conferma ancora un asset class con una significativa percentuale di capitali value add (65%) con gli investitori attratti da opportunità ad alto potenziale di riposizionamento e incremento di valore. È una quota importante ma in diminuzione rispetto al 2024 e alla media degli ultimi anni, grazie al graduale arrivo sul mercato tanto di capitali quanto di prodotto Core. In continua crescita anche le operazioni fatte da Owner Occupier che in questi 9 mesi hanno rappresentato oltre il 28% del mercato.
Retail da record: outlet e shopping center tornano protagonisti
Il settore Retail ha raggiunto circa 2 miliardi di euro di investimenti da inizio anno, di cui 1,1 miliardi concentrati in un solo trimestre, registrando un incremento del +29% rispetto al 2024. Grazie ad alcune importanti transazioni nei segmenti Shopping Center e Outlet, il comparto rappresenta oggi circa il 25% del volume totale degli investimenti. Il 2025 conferma quindi il ritorno dei Centri Commerciali - insieme agli Outlet - tra i prodotti più ricercati dagli investitori, un trend già emerso negli anni precedenti e ora consolidato. Complessivamente, Shopping Center e Outlet rappresentano circa l'80% del volume investito dall'inizio dell'anno configurandosi come segmenti trainanti del mercato. Non solo Lombardia, ma anche Toscana, Liguria e Friuli si distinguono tra le aree più dinamiche.
Logistica: resilienza e attrattività grazie a canoni competitivi e alti rendimenti
La Logistica ha registrato 1,2 miliardi di euro (stabile), con il terzo trimestre che ha raggiunto i 400 milioni migliorando il risultato del trimestre precedente. L'Italia continua a essere attrattiva grazie a canoni di locazione competitivi e rendimenti prime stabili al 5,25%. Queste dinamiche portano a una preponderanza di capitale Core+/Value Add interessati a una strategia di investimento che punta alla rivalutazione dei canoni di locazione e a una scarsità di prodotto Grade A. Robusta anche la pipeline degli investimenti che potrebbero vedere il closing per la fine dell'anno. Il mercato leasing segna un take-up di 1.600.000 mq.
Living: student housing e conversioni spingono il settore
Con circa 640 milioni da inizio anno (circa 200 milioni di euro in questo trimestre), il settore Living mantiene un volume di investimento costante per il terzo trimestre. Circa l'80% del volume è stato generato grazie alle opportunità offerte dal mercato di Milano. Tornano i progetti di sviluppo di PBSA (26%), quasi assenti nel 2024, non solo su Milano ma anche su secondary cities come Bologna. I due terzi del capitale sono stati investiti in BTS.
Uffici: Milano traina
Il comparto Office ha registrato investimenti per oltre 1,1 miliardi di euro da inizio anno (circa 250 milioni di euro in questo ultimo trimestre) risultato in linea con quello del precedente trimestre. I privati si confermano essere investitori attivi nel segmento office arrivando a rappresentare il 25% del volume da inizio anno. Tuttavia sono ancora gli istituzionali i principali player (53%) attratti soprattutto da prodotto Core.
Milano ha raccolto il 65% del volume office confermandosi mercato di riferimento. La superficie assorbita in locazione è di circa 268.000 mq (+2% sul Q1-Q3 2024), con i tenant che si sono concentrati maggiormente su immobili Green di grado A/A+ (circa il 60% del take-up milanese), con un prime rent stabile a 750 euro/mq.
Roma recupera quote di mercato con un volume di investimenti in uffici superiore ai 260 milioni di euro da inizio anno corrispondente al 24% degli investimenti in uffici in Italia. Anche il take up torna a crescere con circa 45.700 mq nell'ultimo trimestre arrivando così a quasi 95.800 mq da inizio anno.
Prospettive positive per la chiusura del 2025
La performance dei primi tre mesi del 2025 pone le basi per una chiusura dell'anno positiva. Se venisse confermato il peso medio dell'ultimo trimestre dell'anno sul totale annuo che tendenzialmente è del 38%, il 2025 potrebbe chiudere con un volume oltre i 10 miliardi del 2024.
